Ehevertrag und Immobilien: Was Sie regeln sollten

Ein Ehevertrag ermöglicht Ehepartnern, von den gesetzlichen Regelungen zum Güterstand und zur Vermögensauseinandersetzung im Scheidungsfall abweichende Vereinbarungen zu treffen. Dies ist insbesondere bei bestehendem oder geplantem Immobilienbesitz von erheblicher praktischer Bedeutung.

Gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft

Ohne Ehevertrag leben Ehepartner in Deutschland im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Dieser Güterstand bewirkt nicht, dass das Vermögen beider Ehepartner gemeinschaftliches Vermögen wird. Vielmehr verwaltet jeder Ehepartner sein Vermögen selbständig und haftet grundsätzlich nur für eigene Verbindlichkeiten. Eine Ausnahme bildet die Mitverpflichtung bei Geschäften zur Deckung des Lebensbedarfs nach Paragraph 1357 BGB.

Bei Beendigung der Ehe durch Scheidung erfolgt jedoch ein Zugewinnausgleich nach den Paragraphen 1373 bis 1390 BGB. Paragraph 1372 BGB eröffnet die Anwendung dieser Vorschriften, wenn der Güterstand anders als durch Tod endet. Der Zugewinn bezeichnet die Differenz zwischen dem Anfangsvermögen bei Eheschließung und dem Endvermögen bei Zustellung des Scheidungsantrags. Das Anfangsvermögen wird dabei inflationsbereinigt indexiert. Der Ehepartner mit dem höheren Zugewinn ist verpflichtet, die Hälfte der Differenz zum Zugewinn des anderen Ehepartners auszugleichen. Beide Ehepartner haben nach Paragraph 1379 BGB gegenseitige Auskunfts- und Belegpflichten.

Bei Immobilien bedeutet dies: Wertsteigerungen während der Ehezeit unterliegen dem Zugewinnausgleich, unabhängig davon, welcher Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist oder welcher Ehepartner die Finanzierung getragen hat.

Berechnungsbeispiel: Ein Ehepartner bringt eine abbezahlte Immobilie im Wert von 200.000 Euro in die Ehe ein. Bei Scheidung nach 20 Jahren beträgt der Verkehrswert 400.000 Euro. Die Wertsteigerung von 200.000 Euro stellt Zugewinn dar. Der andere Ehepartner hat Anspruch auf Ausgleich in Höhe von 100.000 Euro (sofern kein eigener Zugewinn vorhanden ist).

Gestaltungsmöglichkeiten durch Ehevertrag

Der Zugewinnausgleich kann durch notariellen Ehevertrag modifiziert oder vollständig ausgeschlossen werden. Der vollständige Ausschluss wird als Gütertrennung bezeichnet (§ 1414 BGB). In diesem Fall verbleibt jedem Ehepartner sein Vermögen ohne Ausgleichspflicht.

Für Immobilien bestehen folgende Regelungsoptionen:

Vollständiger Ausschluss vom Zugewinnausgleich: Die Immobilie wird vom Zugewinnausgleich ausgenommen. Wertsteigerungen werden nicht ausgeglichen.

Teilweiser Ausschluss: Nur die Immobilie wird vom Zugewinnausgleich ausgenommen, während übriges Vermögen dem regulären Zugewinnausgleich unterliegt.

Zeitliche Staffelung: Der Zugewinnausgleich wird zeitlich begrenzt oder progressiv gestaltet, beispielsweise durch Ausschluss in den ersten Ehejahren und anteilige Berücksichtigung danach. Solche Modifikationen sind möglich, unterliegen jedoch der gerichtlichen Wirksamkeits- und Ausübungskontrolle.

Wohnrecht für Kinder: Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts nach Paragraph 1093 BGB für den betreuenden Elternteil bis zur Volljährigkeit oder zum Auszug der Kinder. Rein privatrechtliche Veräußerungsverbote wirken nicht gegenüber Dritten; daher sind eintragungsfähige Sicherungsmittel wie Wohnungsrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Vormerkungen zu wählen.

Nutzungsregelungen bei Trennung: Festlegung, welcher Ehepartner bei Trennung die Immobilie nutzen darf, auch bei Miteigentum. Solche schuldrechtlichen Abreden beeinflussen die gerichtliche Entscheidung, können aber die gesetzliche Regelung nach Paragraph 1361b BGB zur Zuweisung der Ehewohnung und Nutzungsvergütung nicht ersetzen.

Situationen mit erhöhtem Regelungsbedarf

Ein Ehevertrag ist in folgenden Konstellationen besonders relevant:

Eingebrachte Immobilien: Wenn ein Ehepartner bereits vor der Eheschließung Immobilienbesitz hat, können erhebliche Wertsteigerungen während der Ehezeit ausgleichspflichtig werden.

Erbschaften: Während Erbschaften selbst privilegiertes Vermögen darstellen (§ 1374 Abs. 2 BGB), unterliegen Wertsteigerungen dem Zugewinnausgleich. Bei stark gestiegenen Immobilienpreisen kann dies zu erheblichen Ausgleichsforderungen führen.

Vermögensungleichgewicht: Bei erheblichen Vermögensdifferenzen zwischen den Ehepartnern besteht erhöhter Absicherungsbedarf für beide Seiten.

Selbständigkeit: Wenn ein Ehepartner selbständig tätig ist, kann eine vertragliche Regelung verhindern, dass Betriebsvermögen einschließlich betrieblich genutzter Immobilien in den Zugewinn einbezogen wird. Die Ausklammerung von Betriebsvermögen gegebenenfalls einschließlich Surrogaten ist eine gängige und regelmäßig wirksame Modifikation der Zugewinngemeinschaft. Auskunftspflichten nach Paragraph 1379 BGB entfallen insoweit.

Unterschiedliche Finanzierungsbeiträge: Bei gemeinsamem Immobilienerwerb mit ungleichen finanziellen Beiträgen sollten die tatsächlichen Leistungen dokumentiert und vertraglich berücksichtigt werden.

Rechtliche Grenzen

Nicht alle vertraglichen Vereinbarungen sind wirksam. Die Rechtsprechung prüft Eheverträge auf Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und ordnet gegebenenfalls eine Unwirksamkeit der Vereinbarung oder einzelner Klauseln an.

Problematische Gestaltungen:

Kumulativer Totalverzicht: Der pauschale Verzicht auf sämtliche vermögensrechtlichen Ansprüche, insbesondere im Kernbereich des Scheidungsfolgenrechts wie Betreuungsunterhalt und Versorgungsausgleich, kann zur Sittenwidrigkeit führen. Die Rechtsprechung wendet die Kernbereichslehre an und prüft Benachteiligung, Verhandlungsposition und ehetypische Rollenverteilung. Nicht jeder Globalverzicht ist automatisch nichtig, sondern unterliegt einer differenzierten Einzelfallbetrachtung.

Abschluss unter Druck: Verträge können bei Täuschung oder Drohung nach Paragraph 123 BGB angefochten werden. Zeitdruck allein macht einen Vertrag nicht automatisch anfechtbar, jedoch können Umstände der Unterlegenheit und Ausnutzung zur Unwirksamkeit führen. Maßgeblich ist die Inhalts- und Ausübungskontrolle.

Veränderte Umstände: Wenn sich die wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnisse seit Vertragsabschluss grundlegend verändert haben, kann eine Vertragsanpassung nach Paragraph 242 BGB (Ausübungskontrolle) oder ausnahmsweise nach Paragraph 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) erforderlich werden.

Die Gestaltung sollte durch einen Fachanwalt für Familienrecht erfolgen. Der Notar ist zur neutralen, beiderseitigen Belehrung und umfassenden Aufklärung verpflichtet, ohne jedoch Parteivertretung zu übernehmen. Er muss auf Wirksamkeits- und Ausübungskontrolle hinweisen.

Formale Anforderungen

Eheverträge bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 1410 BGB). Privatschriftliche oder mündliche Vereinbarungen sind unwirksam. Der Ehevertrag ist bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile zu beurkunden. Persönliche Anwesenheit ist nicht zwingend erforderlich, eine Vertretung mit notarieller Vollmacht ist zulässig. Alternativ kann ein gerichtlicher Vergleich nach Paragraph 127a BGB die notarielle Form ersetzen, was insbesondere bei Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarungen relevant ist.

Der Notar verliest den Vertrag und erläutert die rechtlichen Folgen. Die Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bei einer zu regelnden Immobilie im Wert von 400.000 Euro beträgt die einfache Gebühr nach Tabelle B 785 Euro. Ein Ehevertrag löst typischerweise eine 2,0-Gebühr aus, sodass die Notarkosten einschließlich Auslagen und Umsatzsteuer zwischen etwa 1.600 und 2.200 Euro liegen. Bei komplexen Mehrgegenstands-Verträgen oder zusätzlichen Übertragungen können die Kosten höher ausfallen.

Der Ehevertrag kann sowohl vor als auch nach der Eheschließung geschlossen werden. Auch unmittelbar vor oder während des Scheidungsverfahrens sind Vereinbarungen möglich (Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung). Änderungen bestehender Eheverträge sind jederzeit möglich, bedürfen jedoch erneuter notarieller Beurkundung.

Zusammenfassung

Eheverträge mit Regelungen zum Immobilienvermögen bieten rechtliche Planungssicherheit und können kostspielige Auseinandersetzungen im Scheidungsfall vermeiden. Eine ausgewogene Vertragsgestaltung berücksichtigt die berechtigten Interessen beider Ehepartner und gewährleistet die rechtliche Wirksamkeit der Vereinbarung. Die fachkundige rechtliche Beratung und notarielle Beurkundung sind unverzichtbare Voraussetzungen für wirksame ehevertragliche Regelungen.

Wichtig zu beachten: Die Wahl der Gütertrennung beseitigt die erbrechtlichen Vorteile nach Paragraph 1371 Absatz 1 BGB (Erbteilserhöhung um ein Viertel) und kann steuerliche Nachteile nach Paragraph 5 Erbschaftsteuergesetz mit sich bringen. Häufig ist daher die modifizierte Zugewinngemeinschaft mit gezielter Ausklammerung einzelner Vermögenswerte vorteilhafter als die vollständige Gütertrennung. Regelungen zur Ehewohnung während der Trennung ergänzen die gesetzliche Grundlage nach Paragraph 1361b BGB zur Zuweisung und Nutzungsvergütung. Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldanspruch und führt nicht zu automatischen Eigentumsübertragungen. Haushaltsgegenstände und der Versorgungsausgleich sind vom Zugewinnausgleich getrennt zu betrachten.