Architekt beim Hausbau: Aufgaben, Kosten und Leistungsphasen

Ein Architekt ist ein staatlich anerkannter Fachmann für die Planung, Gestaltung und Überwachung von Bauvorhaben. Der Beruf erfordert ein abgeschlossenes Architekturstudium, praktische Erfahrung und die Eintragung in einer Architektenkammer. Die Beauftragung eines Architekten empfiehlt sich insbesondere bei komplexen oder individuell geplanten Bauvorhaben.

Berufsbezeichnung und Zulassungsvoraussetzungen

Die Berufsbezeichnung "Architekt" ist in Deutschland gesetzlich geschützt und darf nur von Personen geführt werden, die in die Architektenliste einer Architektenkammer eingetragen sind. Die Zulassungsvoraussetzungen umfassen ein abgeschlossenes Architekturstudium mit mindestens acht Semestern Regelstudienzeit (240 ECTS-Punkte) sowie mindestens zwei Jahre praktische Berufserfahrung unter Anleitung eines eingetragenen Architekten.

Die Architektenkammern sind als Körperschaften des öffentlichen Rechts auf Länderebene organisiert. Die Eintragung erfolgt in der Kammer des Bundeslandes, in dem der Architekt seinen Wohnsitz, seine berufliche Niederlassung oder seine überwiegende berufliche Tätigkeit hat. Die genauen Regelungen sind landesrechtlich unterschiedlich. Der Titelschutz dient dem Verbraucherschutz und gewährleistet qualifizierte Fachkompetenz bei Planungs- und Bauleistungen.

Leistungsphasen nach HOAI

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) strukturiert die Architektenleistungen in neun Leistungsphasen gemäß § 34 HOAI. Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019 ist die HOAI nicht mehr verbindliches Preisrecht, dient jedoch weiterhin als Orientierungsrahmen für die Honorarvereinbarung.

Leistungsphase 1 - Grundlagenermittlung (ca. 2 % des Honorars): Klärung der Aufgabenstellung, Ermittlung der Rahmenbedingungen, Beratung zum Leistungsbedarf, Zusammenfassung der Grundlagen in einem Leistungsprofil.

Leistungsphase 2 - Vorplanung (ca. 7 % des Honorars): Analyse der Grundlagen, Abstimmung der Zielvorstellungen, Erarbeitung eines Planungskonzepts einschließlich Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten, Klärung der wesentlichen städtebaulichen, gestalterischen und funktionalen Zusammenhänge, Kostenschätzung.

Leistungsphase 3 - Entwurfsplanung (ca. 15 % des Honorars): Erarbeitung der Planungslösung bis zum vollständigen Entwurf unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen, Verhandlungen mit Behörden über die Genehmigungsfähigkeit, Kostenberechnung.

Leistungsphase 4 - Genehmigungsplanung (ca. 3 % des Honorars): Erarbeitung und Zusammenstellung der Vorlagen für öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich Anträgen auf Ausnahmen und Befreiungen, Einreichen der Unterlagen bei Behörden, Ergänzungen und Anpassungen.

Leistungsphase 5 - Ausführungsplanung (ca. 25 % des Honorars): Erarbeitung der Ausführungsplanung mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben (zeichnerisch und textlich) als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen.

Leistungsphase 6 - Vorbereitung der Vergabe (ca. 10 % des Honorars): Aufstellen eines Vergabeterminplans, Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen, Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen.

Leistungsphase 7 - Mitwirkung bei der Vergabe (ca. 4 % des Honorars): Einholen von Angeboten, Prüfen und Werten der Angebote, Führen von Bietergesprächen, Aufstellen eines Preisspiegels, Mitwirken bei der Auftragserteilung.

Leistungsphase 8 - Objektüberwachung (ca. 32 % des Honorars): Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen, Koordination der am Bau Beteiligten, Führen eines Bautagebuchs, Mitwirkung bei der Abnahme der Bauleistungen, Rechnungsprüfung.

Leistungsphase 9 - Objektbetreuung (ca. 2 % des Honorars): Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen, Überwachen der Mängelbeseitigung, systematische Zusammenstellung der Dokumentation.

Honorarberechnung

Die Honorarberechnung nach HOAI erfolgt auf Grundlage der anrechenbaren Kosten des Objekts, der Honorarzone und des Honorarsatzes. Die anrechenbaren Kosten entsprechen den Baukosten ohne Grundstück, Finanzierung und Nebenkosten. Die Honorarzonen I bis V klassifizieren die Planungsanforderungen nach Schwierigkeitsgrad.

Bei Beauftragung aller neun Leistungsphasen beträgt das Architektenhonorar typischerweise 10 bis 15 Prozent der anrechenbaren Baukosten. Bei einem Einfamilienhaus mit Baukosten von 350.000 Euro ergibt sich ein Honorar von etwa 35.000 bis 52.500 Euro. Die tatsächliche Höhe ist Verhandlungssache und hängt von Projektgröße, Schwierigkeitsgrad und regionalem Marktniveau ab.

Eine Teilbeauftragung einzelner Leistungsphasen ist möglich. Häufig werden die Leistungsphasen 1 bis 4 (Planung und Genehmigung) oder die Leistungsphasen 1 bis 7 (bis Vergabe) beauftragt, während die Bauüberwachung entfällt. Dies reduziert die Honorarkosten, erfordert jedoch eigene Fachkompetenz oder die Beauftragung anderer Fachleute für nicht beauftragte Leistungen.

Die Wirtschaftlichkeit einer Architektenbeauftragung ergibt sich durch Planungsqualität, Kostenkontrolle, Vermeidung von Baumängeln und Koordination der Fachplaner. Planungsfehler oder mangelhaft ausgeführte Bauleistungen verursachen in der Regel höhere Kosten als das eingesparte Architektenhonorar.

Haftung und Gewährleistung

Architekten sind gemäß den Berufspflichten der Architektenkammern verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestdeckungssumme abzuschließen. Diese beträgt in vielen Bundesländern mindestens 1,5 Millionen Euro für Personenschäden und 250.000 Euro für Sach- und Vermögensschäden. Die genauen Mindestdeckungssummen sind landesrechtlich unterschiedlich geregelt.

Die Haftung des Architekten richtet sich nach den Regelungen des Werkvertragsrechts (§§ 631 ff. BGB). Für Architekten- und Ingenieurverträge gelten seit dem 1. Januar 2018 die besonderen Regelungen der §§ 650p bis 650t BGB. Der Architekt schuldet die mangelfreie Erbringung der beauftragten Planungsleistungen. Bei Planungsfehlern, die zu Schäden oder Mehrkosten führen, kann der Bauherr Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag geltend machen.

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt fünf Jahre ab Abnahme der Architektenleistung (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Abnahme erfolgt nach Abschluss des beauftragten Leistungspakets. Seit dem 1. Januar 2018 hat der Architekt gemäß § 650s BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Teilabnahme der bis dahin erbrachten Planungs- und Überwachungsleistungen nach Abnahme der letzten Bauunternehmerleistung. Die Abnahme ist für den Beginn der Verjährungsfrist entscheidend.

Building Information Modeling (BIM)

Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Methode der digitalen Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Gebäuden auf Basis eines digitalen 3D-Modells. Das Modell enthält sämtliche relevanten Gebäudeinformationen (geometrische Daten, Materialeigenschaften, Kosten, Termine) und ermöglicht die kollaborative Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten.

Die Einführung von BIM im öffentlichen Bau erfolgt schrittweise. Für Bundesfernstraßen ist BIM ab 2025 als Regelprozess etabliert. Der "Stufenplan Digitales Planen und Bauen" des Bundesverkehrsministeriums sah die schrittweise Einführung im Zuständigkeitsbereich des Bundes ab Ende 2020 für neu zu planende Projekte vor. Eine generelle gesetzliche BIM-Pflicht für alle öffentlichen Infrastrukturprojekte besteht jedoch nicht. Im privaten Wohnungsbau wird BIM zunehmend eingesetzt, ist jedoch nicht flächendeckend Standard. Die Bundesregierung fördert die Digitalisierung des Bauwesens durch das nationale Zentrum für die Digitalisierung des Bauwesens "BIM Deutschland".

BIM bietet Vorteile durch verbesserte Planungskoordination, frühzeitige Erkennung von Konflikten, präzisere Kostenschätzungen und effizientere Bauabläufe. Die Implementierung erfordert jedoch entsprechende Software, Schulungen und angepasste Arbeitsabläufe.

Architekt versus Bauträger

Die Entscheidung zwischen Architektenplanung und Bauträger betrifft Individualität, Kostenkontrolle und Haftungsverteilung.

Architektenhaus: Bei der Beauftragung eines Architekten erfolgt die Planung individuell nach den Wünschen des Bauherren. Der Bauherr schließt separate Verträge mit ausführenden Handwerkern und trägt das Koordinationsrisiko. Die Bauzeit beträgt typischerweise 12 bis 18 Monate. Die Gesamtkosten sind variabel und hängen von Planungsentscheidungen und Ausführungsqualität ab. Der Bauherr erhält ein Unikat nach eigenen Vorstellungen.

Bauträgermodell: Der Bauträger bietet schlüsselfertige Immobilien zu Festpreisen an. Der Bauherr schließt einen Bauträgervertrag gemäß § 650u BGB und erhält das fertige Objekt zu einem vereinbarten Termin. Die Bauzeit beträgt meist 6 bis 12 Monate. Planungsänderungen sind eingeschränkt oder verursachen Mehrkosten. Das Insolvenzrisiko des Bauträgers besteht, kann jedoch durch Sicherheiten gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) begrenzt werden. Für Bauträgerverträge gelten besondere Verbraucherschutzvorschriften, wobei das Widerrufsrecht und der 90-Prozent-Deckel des Verbraucherbauvertrags nicht anwendbar sind.

Die Wahl hängt von individuellen Prioritäten ab: Bauherren mit spezifischen Gestaltungswünschen, die Planungsaufwand nicht scheuen, profitieren von der Architektenbeauftragung. Bauherren mit Präferenz für Planungssicherheit, Festpreise und kürzere Realisierungszeiten wählen häufig den Bauträger.

Auswahlkriterien und Vertragsgestaltung

Die Auswahl eines Architekten sollte anhand folgender Kriterien erfolgen:

Referenzen: Besichtigung realisierter Projekte und Befragung früherer Bauherren zu Planungsqualität, Termintreue und Kommunikation.

Fachliche Qualifikation: Spezialisierung auf Wohnungsbau, Erfahrung mit vergleichbaren Projekten, Kenntnisse im Bereich energieeffizienter Bauweisen.

Persönliche Chemie: Die Zusammenarbeit erstreckt sich über ein bis zwei Jahre. Eine vertrauensvolle Kommunikation ist essentiell.

Regionale Kenntnisse: Vertrautheit mit lokalen Bauvorschriften, Genehmigungsbehörden und ausführenden Unternehmen erleichtert den Planungsprozess.

Der Architektenvertrag sollte folgende Punkte regeln:

• Umfang der beauftragten Leistungsphasen (1 bis 9)

• Honorar und Zahlungsmodalitäten

• Baukostenobergrenze als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung und Umgang mit Kostenüberschreitungen

• Termine und Fristen

• Haftung und Versicherungsschutz

• Regelungen zur Teilabnahme gemäß § 650s BGB

• Kündigungsrechte und deren Folgen

Die Vereinbarung einer klaren Baukostenobergrenze ist besonders wichtig, da diese von der Rechtsprechung als Beschaffenheitsvereinbarung anerkannt wird. Bei Überschreitung kann der Bauherr Schadensersatzansprüche geltend machen. Eine klare Vertragsdokumentation verhindert spätere Streitigkeiten und schafft Rechtssicherheit für beide Vertragsparteien. Die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht zur Vertragsprüfung empfiehlt sich insbesondere bei umfangreichen Bauvorhaben.