Wohnrecht auf Lebenszeit - Immobilien-Lexikon

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine Sonderform des Wohnrechts nach § 1093 BGB, bei der die Berechtigung bis zum Tod des Berechtigten besteht. Es stellt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit unbefristeter Dauer dar, die im Grundbuch eingetragen wird und gemäß § 1093 BGB dingliche Wirkung gegenüber jedem Eigentümer entfaltet.

Rechtliche Einordnung

Das lebenslange Wohnrecht gewährt dem Berechtigten das Recht, eine Immobilie oder Teile davon bis zu seinem Tod zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Dauer ist ausschließlich an das Leben des Berechtigten gebunden und kann nicht durch andere Umstände (z.B. Eigentümerwechsel, Zeitablauf) beendet werden, es sei denn, der Berechtigte verzichtet freiwillig.

Die rechtliche Grundlage findet sich in:

§ 1093 BGB (Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit)
§§ 1018 ff. BGB (Grunddienstbarkeiten)
§ 1092 BGB (Unpfändbarkeit)

Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und wirkt gegenüber allen Rechtsnachfolgern des Eigentümers.

Abgrenzung zum Nießbrauch auf Lebenszeit

Während beide Rechte lebenslang bestehen können, unterscheiden sie sich im Umfang der Befugnisse:

Wohnrecht auf Lebenszeit: Berechtigung ausschließlich zur eigenen Wohnnutzung. Vermietung ist nicht gestattet. Bei dauerhafter Unmöglichkeit der eigenen Nutzung (z.B. Pflegeheimaufenthalt) bleibt das Recht formal bestehen, wird aber faktisch wertlos.

Nießbrauch auf Lebenszeit: Umfassendes Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht. Berechtigung zur Vermietung und Vereinnahmung der Mieten. Wirtschaftlich deutlich werthaltiger.

Anwendungsbereich

Das lebenslange Wohnrecht wird typischerweise im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eingeräumt:

Motivation der Übertragenden:

Absicherung der eigenen Wohnversorgung bei lebzeitiger Vermögensübertragung
Nutzung von Schenkungsfreibeträgen bei der Erbschaftsteuer (alle 10 Jahre erneuerbar)
Vermeidung erbrechtlicher Auseinandersetzungen
Frühzeitige Regelung der Vermögensnachfolge

Motivation der Übernehmer:

Vorzeitige Sicherung des Eigentumserwerbs
Möglichkeit der steueroptimalen Gestaltung
Vermeidung von Erbschaftsteuer bei hohen Immobilienwerten nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist

Nachteil für Übernehmer: Die Immobilie kann für die gesamte Lebensdauer des Berechtigten nicht frei genutzt oder wirtschaftlich verwertet werden. Bei Verkauf mindert das eingetragene Wohnrecht den Verkehrswert erheblich.

Kostenverteilung

Die Kostenverteilung zwischen Eigentümer und Wohnberechtigtem sollte vertraglich detailliert geregelt werden:

Üblicherweise vom Berechtigten zu tragen:

Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Müll)
Kleinere Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen
Hausrat- und Haftpflichtversicherung

Üblicherweise vom Eigentümer zu tragen:

Grundsteuer
Gebäudeversicherung
Substanzerhaltende Reparaturen
Größere Sanierungsmaßnahmen

Bei fehlender vertraglicher Regelung trägt der Eigentümer grundsätzlich alle Kosten, was zu erheblichen finanziellen Belastungen führen kann.

Beendigung

Tod des Berechtigten: Das Wohnrecht erlischt automatisch und kraft Gesetzes mit dem Tod des Berechtigten (§ 1093 Abs. 2 i.V.m. § 1061 BGB). Eine Vererbung ist ausgeschlossen. Nach dem Tod kann der Eigentümer die Löschung im Grundbuch veranlassen.

Freiwilliger Verzicht: Der Berechtigte kann jederzeit notariell auf das Wohnrecht verzichten (§ 875 BGB). Dies bedarf der Bewilligung und Grundbucheintragung. In der Praxis erfolgt ein Verzicht oft gegen Zahlung einer Abfindung durch den Eigentümer.

Keine Pfändbarkeit: Das Wohnrecht ist nach § 1093 Abs. 2 i.V.m. § 1092 Abs. 1 BGB unpfändbar. Gläubiger des Berechtigten können nicht auf das Wohnrecht zugreifen.

Keine zwangsweise Beendigung: Ein Entzug gegen den Willen des Berechtigten ist praktisch ausgeschlossen, selbst bei groben Pflichtverletzungen.

Sozialrechtliche Problematik

Bei Schenkungen mit Wohnrechtsvorbehalt kann die sozialrechtliche Rückforderung nach § 528 BGB problematisch sein:

Nach der Rechtsprechung einiger Gerichte beginnt die Zehn-Jahres-Frist für den Schutz vor Sozialamt-Rückforderungen erst mit tatsächlichem Wegfall des wirtschaftlichen Vorteils zu laufen. Da der Schenker durch das Wohnrecht weiterhin einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil behält, könne die Frist erst mit Wegfall des Wohnrechts (Tod, Heimunterbringung, Verzicht) beginnen.

Diese Rechtslage ist nicht einheitlich geklärt und birgt Risiken für Familien, die durch vorweggenommene Erbfolge mit Wohnrecht Vermögen vor Sozialamts-Zugriff schützen wollen.

Steuerliche Bewertung

Bei Schenkungen mit Wohnrechtsvorbehalt wird der Kapitalwert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen. Dies mindert die Schenkungsteuerbemessungsgrundlage erheblich.

Die Berechnung erfolgt nach § 16 BewG durch Kapitalisierung des jährlichen Nutzungswerts unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten gemäß Sterbetafel.

Praktische Überlegungen

Vor Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts sollten folgende Fragen geklärt werden:

Lebensalter und Gesundheitszustand des Berechtigten (potenzielle Dauer der Belastung)
Finanzielle Tragfähigkeit der Kostenverteilung für beide Seiten
Alternative Absicherungsmöglichkeiten (zeitlich befristetes Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente)
Konsequenzen bei Pflegebedürftigkeit des Berechtigten
Auswirkungen auf Verkehrswert und Veräußerbarkeit der Immobilie

Systematische Einordnung

Das lebenslange Wohnrecht nach § 1093 BGB stellt ein weitreichendes Sicherungsinstrument dar, das dem Berechtigten bis zum Tod eine rechtlich geschützte Wohnmöglichkeit gewährt. Für Eigentümer bedeutet es eine Einschränkung der Verfügungsbefugnis von unbestimmter Dauer. Eine Beendigung gegen den Willen des Berechtigten ist rechtlich ausgeschlossen. Die steuerlichen Vorteile nach § 16 BewG sind gegen sozialrechtliche Implikationen gemäß § 528 BGB abzuwägen.