Auflassung

Was ist eine Auflassung?

Die Auflassung bezeichnet die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang an einem Grundstück gemäß § 925 BGB. Sie stellt das sachenrechtliche Verfügungsgeschäft dar, das neben dem schuldrechtlichen Kaufvertrag für den Grundstückserwerb erforderlich ist.

Die Auflassung allein bewirkt noch nicht den Eigentumsübergang. Dieser tritt erst mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch ein. Bis zur Grundbucheintragung bleibt der Veräußerer rechtlicher Eigentümer, selbst wenn der Kaufpreis bereits gezahlt wurde.

Der Zeitraum zwischen Auflassungserklärung und Grundbucheintragung beträgt typischerweise mehrere Wochen. Häufig sind es vier bis acht Wochen, teils aber auch bis zwölf Wochen oder länger, je nach Grundbuchamt und Unterlagenlage.

Notarielle Beurkundung

Gemäß Paragraf 925 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt werden. Die notarielle Form ist zwingend vorgeschrieben. Zusätzlich kann die Auflassung auch in einem gerichtlichen Vergleich sowie in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenz- oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

In der Praxis werden Kaufvertrag und Auflassung in einem Beurkundungstermin erklärt. Zunächst wird der schuldrechtliche Kaufvertrag nach Paragraf 311b Absatz 1 BGB (Verpflichtungsgeschäft) verlesen, anschließend die Auflassungserklärung (Verfügungsgeschäft) beurkundet. Die gemeinsame Beurkundung vermeidet einen zweiten Notartermin und zusätzliche Kosten. Kostenrechtlich wird die Auflassung dann nach Paragraf 109 Absatz 1 Satz 2 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) nicht gesondert berechnet. Verbrauchern ist der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zu überlassen nach Paragraf 17 Absatz 2a Satz 2 Nummer 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG).

§ 925 BGB - Bedingungsfeindlichkeit

§ 925 Abs. 2 BGB bestimmt die Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung: Sie darf nicht unter einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung erklärt werden. Formulierungen wie "Das Eigentum geht über, wenn der Kaufpreis gezahlt ist" sind unzulässig.

Diese Regelung unterscheidet sich von beweglichen Sachen, bei denen ein Eigentumsvorbehalt bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zulässig ist.

Zum Schutz des Veräußerers stellt der Notar den Umschreibungsantrag üblicherweise erst nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung. Dies erfolgt auf Grundlage der vertraglichen Vollzugsanweisungen. Zusätzliche Sicherung bietet die Auflassungsvormerkung nach Paragraf 883 BGB, die den Erwerber bis zur Grundbucheintragung absichert. Sie wirkt gegen zwischenzeitliche Verfügungen nach Paragraf 883 Absatz 2 BGB und begründet Zustimmungspflichten Dritter gemäß Paragraf 888 Absatz 1 BGB.

Gleichzeitige Anwesenheit

Paragraf 925 Absatz 1 BGB fordert die gleichzeitige Anwesenheit beider Vertragsparteien vor einer zuständigen Stelle für die Auflassungserklärung. Zuständig ist regelmäßig jeder deutsche Notar.

Die persönliche Anwesenheit kann durch notariell legitimierte Stellvertretung ersetzt werden. Der Vollmachtgeber kann einen Bevollmächtigten entsenden, der für ihn die Auflassung erklärt. Diese Option wird häufig bei Auslandsdeutschen oder bei Krankheit genutzt.

Eine Auflassung vor einem ausländischen Notar für inländische Grundstücke ist unzulässig (Bundesgerichtshof 13. Februar 2020, Aktenzeichen V ZB 3/16). Eine konsularische Beurkundung durch deutsche Konsularbeamte im Ausland ist als zuständige Stelle möglich. Eine Aufspaltung der Auflassung in Angebot und Annahme bei verschiedenen Notaren genügt der Anforderung der gleichzeitigen Anwesenheit nicht. In der Praxis werden daher Vollmachten genutzt.

Trennungs- und Abstraktionsprinzip

Das deutsche Sachenrecht folgt dem Trennungs- und Abstraktionsprinzip: Der Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) und die Auflassung (Verfügungsgeschäft) sind rechtlich getrennte Geschäfte.

Bei Unwirksamkeit des Kaufvertrags bleibt die dingliche Einigung wirksam, wenn die Verfügungstatbestände erfüllt sind. Allerdings heilt Paragraf 311b Absatz 1 Satz 2 BGB lediglich den Formmangel des vorher nichtig geschlossenen Vertrags durch Auflassung und Eintragung. Andere Unwirksamkeitsgründe wie Anfechtung oder fehlende Genehmigung werden nicht geheilt.

Wenn die Verfügung wirksam vollzogen wurde, der dingliche Eigentumserwerb jedoch ohne Rechtsgrund erfolgte, ist eine Rückabwicklung über das Bereicherungsrecht erforderlich. Der Erwerber ist zur Rückübertragung des Eigentums an den Veräußerer verpflichtet. Bis zur Rückübertragung bleibt er jedoch Eigentümer.

Kosten

Die Notarkosten für Beurkundung und Grundbucheintragung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundeseinheitlich geregelt. Sie orientieren sich am Kaufpreis.

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro betragen die Kosten circa:

• Notargebühren: 3.800 Euro (je nach Umfang, inklusive Grundschuld oder Anderkonto können Abweichungen auftreten)

• Grundbuchkosten: circa 1.500 Euro

• Insgesamt typischerweise um die 5.000 bis 6.000 Euro

• Grunderwerbsteuer: nach Landesrecht (siehe unten)

Die Auflassung wird bei gemeinsamer Beurkundung nach Paragraf 109 Absatz 1 Satz 2 GNotKG nicht separat in Rechnung gestellt. Eine getrennte Beurkundung kann teurer sein.

Die Grunderwerbsteuer variiert nach Bundesland. Stand 1. Januar 2025 gelten folgende Sätze: 3,5 Prozent in Bayern; 5,0 Prozent in Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen; 5,5 Prozent in Bremen seit 1. Juli 2025, Hamburg und Sachsen; 6,0 Prozent in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern; 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein.

Erbschaft ohne Auflassung

Bei Erbschaft erfolgt der Eigentumsübergang kraft Gesetzes durch Universalsukzession gemäß Paragraf 1922 BGB ohne Auflassung. Der Erbe erwirbt das Eigentum automatisch mit dem Tod des Erblassers.

Das Grundbuch muss jedoch berichtigt werden. Der Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt erfolgt grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis. Bei öffentlicher Verfügung von Todes wegen genügt die Vorlage der Urkunde und Eröffnungsniederschrift nach Paragraf 35 Grundbuchordnung (GBO).

Bei Vermächtnissen hingegen erwirbt der Vermächtnisnehmer nach Paragraf 2174 BGB nur einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Erben. Zur Eigentumsübertragung ist eine Auflassung erforderlich.

Schenkung

Bei Schenkung eines Grundstücks unter Lebenden sind ein notariell beurkundeter Schenkungsvertrag nach Paragraf 311b Absatz 1 BGB und eine Auflassungserklärung erforderlich. Beide Parteien müssen beim Notar erscheinen und die Übertragung beurkunden lassen.

Schenkungsverträge enthalten häufig Rückforderungsvorbehalte für Fälle wie Insolvenz des Beschenkten oder Veräußerung ohne Zustimmung. Zusätzlich besteht ein gesetzliches Widerrufsrecht wegen groben Undanks nach Paragraf 530 BGB. Die Rechtsprechung wendet jedoch enge Maßstäbe für groben Undank an.

Widerruf der Auflassung

Vor Eintragung besteht eine Bindungswirkung gemäß Paragraf 873 Absatz 2 BGB. Ein einseitiger Widerruf ist nach Eintritt dieser Bindung ausgeschlossen. Eine gemeinschaftliche Aufhebung vor Eintragung ist möglich.

Praktisch ist der Widerruf schwierig, da die Auflassung zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet wurde und dieser beide Parteien bindet. In der Praxis bedarf die Rückabwicklung regelmäßig eines notariell beurkundeten Aufhebungsvertrags.

Bei Geschäftsunfähigkeit einer Partei oder Formmängeln ist die Auflassung von Anfang an unwirksam.

Vorbereitung auf den Notartermin

Für den Beurkundungstermin sollten folgende Unterlagen und Informationen vorliegen:

• Gültige Personalausweise oder Reisepässe beider Parteien

• Notariell beglaubigte Vollmacht bei Vertretung

• Finanzierungsbestätigung der Bank (für Grundschuldbestellung)

• Vertragsentwurf (wird vom Notar in der Regel zwei Wochen vor dem Termin versandt gemäß Paragraf 17 Absatz 2a Satz 2 Nummer 2 BeurkG bei Verbraucherverträgen)

• Vorbereitung von Rückfragen zum Vertrag

• Zeitreserve (Beurkundungstermine dauern üblicherweise mindestens eine Stunde)

Der Notar ist zur Neutralität nach Paragraf 14 Bundesnotarordnung (BNotO) verpflichtet und muss beide Parteien umfassend belehren nach Paragraf 17 BeurkG. Er berät beide Parteien unparteiisch.