Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist ein Bundesgesetz, das das Bauplanungsrecht in Deutschland regelt. Es bildet die zentrale Rechtsgrundlage für die städtebauliche Planung und bestimmt die Zulässigkeit von Bauvorhaben.

Definition und Rechtsgrundlage

Das Baugesetzbuch ist die zentrale Rechtsquelle für das öffentliche Bauplanungsrecht in der Bundesrepublik Deutschland. Es entstand 1986 durch die Zusammenlegung des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 und des Städtebauförderungsgesetzes. Das Gesetz wurde seither mehrfach novelliert, unter anderem durch das Baulandmobilisierungsgesetz 2021 und zuletzt durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus (Bau-Turbo) im Oktober 2025.

Das BauGB regelt ausschließlich das Bauplanungsrecht (Frage: Was darf wo gebaut werden?). Das Bauordnungsrecht (Frage: Wie muss gebaut werden?), das technische Anforderungen wie Abstandsflächen und Brandschutz behandelt, fällt in die Zuständigkeit der Bundesländer und wird durch die Landesbauordnungen geregelt.

Aufbau des Baugesetzbuchs

Das BauGB gliedert sich in vier Hauptteile:

Erstes Kapitel: Allgemeines Städtebaurecht (§§ 1–135)

• Grundsätze der Bauleitplanung

• Sicherung der Bauleitplanung

• Regelung der baulichen Nützung

• Bodenordnung

• Enteignung

• Erschließung

Zweites Kapitel: Besonderes Städtebaurecht (§§ 136–191)

• Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

• Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

• Stadtumbau

• Soziale Stadt

• Private Initiativen zur Stadtentwicklung

Drittes Kapitel: Sonstige Vorschriften (§§ 192–232)

• Wertermittlung

• Gutachterausschüsse

• Verwaltungsverfahren

Viertes Kapitel: Überleitungs- und Schlussvorschriften (§§ 233–247)

Die Bauleitplanung

Kernstück des BauGB ist die Bauleitplanung. Sie erfolgt auf zwei Ebenen:

Der Flächennutzungsplan (§§ 5–7)

Der Flächennutzungsplan (FNP) ist der vorbereitende Bauleitplan. Er stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung für das gesamte Gemeindegebiet dar.

Inhalte:

• Art der Bodennutzung (Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, Grünflächen)

• Gemeinbedarfseinrichtungen

• Verkehrsflächen

• Versorgungsanlagen

Der FNP ist behördenverbindlich, aber nicht unmittelbar bürgerverbindlich. Er begründet kein Baurecht.

Der Bebauungsplan (§§ 8–10)

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist der verbindliche Bauleitplan. Er wird aus dem FNP entwickelt und enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.

Typische Festsetzungen:

• Art der baulichen Nützung (nach BauNVO)

• Maß der baulichen Nützung (GRZ, GFZ)

• Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

• Verkehrsflächen

• Grünflächen

Der B-Plan wird als Satzung beschlossen und ist unmittelbar gegenüber jedermann verbindlich.

Planungserfordernis und Abwägung

Die Gemeinde hat ein Planungsermessen – sie muss nicht planen, darf es aber. Wenn sie plant, muss sie jedoch die Grundsätze der Bauleitplanung beachten (§ 1 BauGB):

Erforderlichkeitsgrundsatz: Bauleitpläne sind aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Entwicklungsgebot: Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Abwägungsgebot: Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind öffentliche und private Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Das Abwägungsgebot ist zentral: Die Gemeinde muss alle relevanten Interessen ermitteln, bewerten und in die Abwägung einstellen. Ein Abwägungsfehler macht den Plan unwirksam.

Zulässigkeit von Bauvorhaben

Das BauGB regelt, wann ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist:

§ 30: Bebauungsplangebiet

Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen entspricht und die Erschließung gesichert ist.

§ 34: Innenbereich

Innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile (Innenbereich) ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

§ 35: Außenbereich

Im Außenbereich ist Bauen grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen gelten nur für privilegierte Vorhaben (Landwirtschaft, erneuerbare Energien, etc.) und sonstige Vorhaben, die öffentliche Belange nicht beeinträchtigen.

Diese drei Paragrafen sind die Herzstücke für die Beurteilung der Bebaubarkeit.

Wichtige Instrumente des BauGB

Veränderungssperre (§ 14)

Die Gemeinde kann eine Veränderungssperre erlassen, um ein Planungsgebiet zu sichern. Während der Sperre dürfen keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die die Planung gefährden könnten.

Vorkaufsrecht (§ 24-28)

Die Gemeinde hat in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht. Sie kann in einen Kaufvertrag eintreten und das Grundstück selbst erwerben.

Zurückstellung (§ 15)

Bauanträge können bis zu 12 Monate zurückgestellt werden, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung unmöglich gemacht wird.

Umlegung (§ 45-79)

Zur Erschließung von Baugebieten kann die Gemeinde eine Umlegung durchführen. Dabei werden die Grundstücke neu geordnet, um zweckmäßige Baugrundstücke zu schaffen.

Sanierungsrecht

Das besondere Städtebaurecht (§§ 136 ff.) ermöglicht städtebauliche Sanierungsmaßnahmen. Wird ein Gebiet zum Sanierungsgebiet erklärt, gelten besondere Vorschriften:

• Genehmigungspflicht für Rechtsgeschäfte

• Erweiterte Enteignungsmöglichkeiten

• Sanierungsvermerk im Grundbuch

• Erhebung von Ausgleichsbeträgen

Diese Instrumente helfen, vernachlässigte Stadtteile aufzuwerten.

Verhältnis zum Landesrecht

Das BauGB ist Bundesrecht, die Landesbauordnungen sind Landesrecht. Beide ergänzen sich:

Für eine Baugenehmigung müssen beide Rechtsgebiete erfüllt sein.

Aktuelle Entwicklungen

Bau-Turbo 2025

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus, das am 30. Oktober 2025 in Kraft trat, wurde das BauGB umfassend reformiert. Der neue § 246e BauGB ermöglicht Gemeinden bis zum 31. Dezember 2030, Wohnbauvorhaben binnen zwei Monaten ohne Bebauungsplan zu genehmigen, sofern die Gemeinde dies beschließt.

Weitere wesentliche Änderungen umfassen Erleichterungen bei Abweichungen vom Bebauungsplan nach § 31 Abs. 3 BauGB zur Ermöglichung zusätzlicher Wohnbebauung sowie vereinfachte Aufstockungen in uneplanten Innenbereichen nach § 34 Abs. 3a BauGB.

Baulandmobilisierungsgesetz 2021

Das Baulandmobilisierungsgesetz brachte Änderungen beim kommunalen Vorkaufsrecht, die Einführung eines Baugebots für brachliegende Grundstücke sowie Regelungen zum Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Digitalisierung

Zunehmend werden Bauleitpläne digital erstellt und öffentlich zugänglich gemacht. Online-Beteiligungsverfahren ergänzen die traditionellen Formen der Bürgerbeteiligung.

Praxisrelevanz für Bauherren

Für den einzelnen Bauherrn ist das BauGB weniger im Detail relevant als in seinen Auswirkungen:

1. Bebauungsplan prüfen: Was sagt der B-Plan zu meinem Grundstück?

2. Innenbereich oder Außenbereich? Liegt mein Grundstück im Innenbereich (§ 34) oder im Außenbereich (§ 35)?

3. Erschließung gesichert? Ist das Grundstück erschlossen?

4. Veränderungssperre? Plant die Gemeinde gerade einen neuen B-Plan?

5. Sanierungsgebiet? Gelten besondere Vorschriften?

Diese Fragen klärt am besten ein Vorgespräch mit dem Bauamt oder eine Bauvoranfrage.

Siehe auch

• Baunutzungsverordnung

• Bebauungsplan

• Flächennutzungsplan

• Baugenehmigung

Weblinks

• Baugesetzbuch (BauGB) im Volltext – Bundesministerium der Justiz

• Informationen zum Bau-Turbo 2025 – Deutscher Bundestag