Grundbuchsperre

Was ist eine Grundbuchsperre?

Manchmal muss das Grundbuch vor weiteren Eintragungen geschützt werden. Eine Grundbuchsperre verhindert dann vorübergehend, dass bestimmte Änderungen vorgenommen werden. Das Grundbuchamt trägt in dieser Zeit keine neuen Rechte ein und nimmt keine Löschungen vor.

Eine solche Sperre ist kein alltäglicher Vorgang. Sie kommt nur in besonderen Situationen zum Einsatz, wenn die Rechtslage ungeklärt ist oder Rechte Dritter geschützt werden müssen. Für Grundstückseigentümer bedeutet sie erhebliche Einschränkungen.

Gründe für eine Grundbuchsperre

Die häufigsten Anlässe für eine Sperre sind rechtliche Auseinandersetzungen. Bei Erbstreitigkeiten etwa, wenn mehrere Personen behaupten, der rechtmäßige Erbe zu sein, kann das Grundbuchamt das Blatt sperren, bis die Frage geklärt ist.

Auch im Rahmen von Zwangsvollstreckungsverfahren oder Insolvenzverfahren kann eine Sperre angeordnet werden. Sie verhindert, dass der Schuldner sein Vermögen noch schnell beiseiteschafft, während die Gläubiger ihre Ansprüche anmelden.

Wenn Rechtsgeschäfte angefochten werden - etwa weil sie durch Betrug zustande kamen - kann ebenfalls eine Sperre erfolgen. Gleiches gilt, wenn fehlerhafte Eintragungen entdeckt werden, die erst korrigiert werden müssen.

Wie wird eine Sperre eingetragen?

Eine Grundbuchsperre kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen. Gerichte können sie anordnen, etwa im Rahmen einer einstweiligen Verfügung. Auch das Grundbuchamt selbst kann eine Sperre verhängen, wenn es von Amts wegen Bedenken gegen die Richtigkeit des Grundbuchs hat.

Die Sperre wird im Grundbuch selbst vermerkt. Jeder, der einen Auszug anfordert oder Einsicht nimmt, sieht sofort, dass das Grundstück gesperrt ist. Das warnt potenzielle Käufer oder Kreditgeber vor unklaren Verhältnissen.

Wirkung der Sperre

Während eine Grundbuchsperre besteht, nimmt das Grundbuchamt keine Eintragungen vor, die gegen die Sperre verstoßen würden. Anträge werden nicht bearbeitet, sondern zurückgestellt, bis die Sperre aufgehoben ist.

Das betrifft alle Arten von Eintragungen: Eigentumsumschreibungen, neue Grundschulden, Löschungen bestehender Rechte. Der Eigentümer kann in dieser Zeit nicht frei über sein Grundstück verfügen.

Allerdings gilt die Sperre nicht absolut. Bestimmte Eintragungen, die im öffentlichen Interesse liegen, können trotzdem vorgenommen werden. Auch bereits laufende Verfahren werden teilweise weitergeführt.

Unterschied zur Vormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird manchmal umgangssprachlich als Grundbuchsperre bezeichnet - das ist aber technisch nicht korrekt. Eine Vormerkung bewirkt keine echte Sperre, sondern nur einen relativen Schutz.

Bei einer Vormerkung kann das Grundbuchamt weiterhin Eintragungen vornehmen. Wenn allerdings eine spätere Eintragung den vorgemerkten Anspruch vereiteln würde, kann der Vormerkungsberechtigte deren Löschung verlangen.

In der Praxis wirkt die Vormerkung für den Berechtigten ähnlich wie eine Sperre: Er ist vor zwischenzeitlichen Verfügungen geschützt. Aber das Grundbuch selbst bleibt offen für weitere Eintragungen.

Die Verfügungsbeschränkung

Eine weitere Variante ist die Verfügungsbeschränkung. Sie entsteht etwa durch einen Insolvenzvermerk oder einen Nachlassvermerk. In diesen Fällen kann der eingetragene Eigentümer nicht mehr frei verfügen.

Die Verfügungsbeschränkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie informiert jeden, der das Grundbuch einsieht, über die eingeschränkte Verfügungsbefugnis. Käufer wissen dann, dass sie nicht einfach vom eingetragenen Eigentümer erwerben können.

Auswirkungen auf den Immobilienverkauf

Eine Grundbuchsperre macht den Verkauf einer Immobilie praktisch unmöglich. Ohne freies Grundbuch kann der Notar den Kaufvertrag nicht sinnvoll abwickeln. Banken geben keine Finanzierungen für gesperrte Grundstücke.

Wer ein Grundstück kaufen möchte und im Grundbuchauszug eine Sperre oder einen auffälligen Vermerk sieht, sollte genau nachfragen. Der Verkäufer muss offenlegen, was dahintersteckt. Im Zweifelsfall lohnt sich anwaltlicher Rat.

Aufhebung der Sperre

Eine Grundbuchsperre endet, wenn der Grund für sie wegfällt. Bei gerichtlichen Anordnungen ist ein neuer Beschluss nötig, der die Sperre aufhebt. Bei amtlichen Sperren prüft das Grundbuchamt, ob die Voraussetzungen noch vorliegen.

Der Betroffene kann die Aufhebung beantragen, wenn sich die Verhältnisse geklärt haben. Dazu muss er nachweisen, dass der Sperrgrund nicht mehr besteht - etwa durch einen rechtskräftigen Erbschein oder einen Vergleich im Streitverfahren.

Die Aufhebung wird ebenfalls im Grundbuch vermerkt. Erst dann kann das Grundstück wieder frei veräußert oder belastet werden.

Schutz vor ungerechtfertigten Sperren

Wer meint, eine Grundbuchsperre sei zu Unrecht verhängt worden, kann sich dagegen wehren. Gegen Beschlüsse des Grundbuchamts gibt es die Beschwerde zum Oberlandesgericht. Gegen gerichtliche Anordnungen stehen die jeweiligen Rechtsmittel zur Verfügung.

Die Erfolgsaussichten hängen vom Einzelfall ab. Wenn tatsächlich streitige Rechtsfragen im Raum stehen, wird die Sperre meist aufrechterhalten, bis die Fragen geklärt sind. Nur bei offensichtlich unbegründeten Sperren greifen die Gerichte ein.