Grunddienstbarkeit

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Manchmal braucht man etwas vom Nachbarn, um das eigene Grundstück sinnvoll nutzen zu können. Ein Weg über sein Land, eine Leitung durch seinen Garten oder das Recht, seine Mauer als Stütze zu verwenden. Für solche Fälle gibt es die Grunddienstbarkeit.

Die Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragrafen 1018 bis 1029 geregelt ist. Sie belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Das belastete Grundstück heißt in der Rechtssprache dienendes Grundstück, das begünstigte Grundstück herrschendes Grundstück.

Die drei Arten der Grunddienstbarkeit

§ 1018 BGB unterscheidet drei Formen, wie eine Grunddienstbarkeit ausgestaltet sein kann.

Die erste Form ist die Benutzungsdienstbarkeit (erste Alternative). Sie gibt dem Berechtigten das Recht, das dienende Grundstück in bestimmter Weise zu benutzen. Das klassische Beispiel ist das Wegerecht: Der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks darf über das Vorderliegergrundstück gehen und fahren, um zur Straße zu gelangen.

Die zweite Form ist die Duldungsdienstbarkeit (zweite Alternative). Hier muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks bestimmte Einwirkungen dulden - etwa eine Leitung, die über oder unter seinem Grundstück verläuft, oder Immissionen wie Lärm oder Gerüche. Der Eigentümer verzichtet darauf, Abwehrrechte geltend zu machen, die er sonst nach § 1004 BGB hätte.

Die dritte Form ist die Unterlassungsdienstbarkeit (dritte Alternative). Dem Eigentümer des dienenden Grundstücks wird verboten, bestimmte Handlungen vorzunehmen. Typisch sind Bebauungsbeschränkungen: Der Nachbar darf nicht höher bauen, um die Aussicht des Berechtigten nicht zu versperren. Wichtig: Die Grunddienstbarkeit kann nur Duldungs- und Unterlassungspflichten begründen, nicht aber positive Handlungspflichten (§ 1018 BGB).

Häufige Beispiele aus der Praxis

Das Wegerecht ist die mit Abstand häufigste Grunddienstbarkeit. Viele Hinterliegergrundstücke haben keinen direkten Zugang zur öffentlichen Straße. Ein Wegerecht über das Nachbargrundstück ist dann die einzige Möglichkeit, das Grundstück zu erreichen.

Das Leitungsrecht kommt ebenfalls oft vor. Es erlaubt, Wasser-, Abwasser-, Gas- oder Stromleitungen über fremden Grund zu verlegen. Gerade bei älteren Siedlungen, wo die Versorgungsleitungen kreuz und quer verlaufen, sind Leitungsrechte wichtig.

Weitere Beispiele sind das Überbaurecht, wenn ein Gebäudeteil auf das Nachbargrundstück ragt (als Duldungsdienstbarkeit nach § 912 BGB), oder das Recht, einen Brunnen auf dem Nachbargrundstück zu nutzen.

Ein häufig erwähntes "Fensterrecht" ist dagegen als Grunddienstbarkeit problematisch: Bauordnungsrechtliche Fensterabstände sind öffentlich-rechtliche Vorgaben und werden typischerweise nicht als Grunddienstbarkeit, sondern als Baulast im Baulastenverzeichnis gesichert. Eine zivilrechtliche Grunddienstbarkeit kann höchstens das Dulden von Fenstern in geringerem Abstand als nach Nachbarrecht zulässig regeln.

Wie entsteht eine Grunddienstbarkeit?

Für die Entstehung einer Grunddienstbarkeit braucht es nach § 873 BGB zwei Dinge: eine Einigung (dingliche Einigung) zwischen den Eigentümern beider Grundstücke und die Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks.

Davon zu unterscheiden ist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, durch das sich die Parteien zur Bestellung der Grunddienstbarkeit verpflichten. Dieses Verpflichtungsgeschäft bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Für die dingliche Einigung selbst genügt grundsätzlich die öffentliche Beglaubigung der Erklärungen (§ 29 GBO), in der Praxis werden jedoch häufig beide Erklärungen gemeinsam notariell beurkundet.

Der Notar stellt anschließend den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt. Die Grunddienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks eingetragen. Beim herrschenden Grundstück kann auf Antrag ein Vermerk im Bestandsverzeichnis (sog. Herrschvermerk nach § 9 GBO) eingetragen werden, der das mit dem Eigentum verbundene Recht kenntlich macht - dieser Vermerk ist aber nicht konstitutiv, sondern freiwillig.

Bindung an das Grundstück

Ein wichtiges Merkmal der Grunddienstbarkeit: Sie ist an die Grundstücke gebunden, nicht an bestimmte Personen. Wenn das herrschende oder das dienende Grundstück verkauft wird, geht die Grunddienstbarkeit automatisch auf den neuen Eigentümer über.

Das unterscheidet die Grunddienstbarkeit von der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, die einer bestimmten Person zusteht und nicht übertragbar ist. Bei der Grunddienstbarkeit ist immer der jeweilige Eigentümer berechtigt - wer auch immer das gerade ist.

Diese Eigenschaft macht Grunddienstbarkeiten so dauerhaft. Ein vor Jahrzehnten bestelltes Wegerecht gilt noch heute und wird auch in Zukunft gelten, solange es nicht gelöscht wird.

Der Umfang der Nutzung

Bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit sollte genau festgelegt werden, was der Berechtigte darf und was nicht. Ein Wegerecht zum Beispiel kann verschiedenen Umfang haben: Darf man nur zu Fuß gehen? Auch mit dem Fahrrad fahren? Mit dem Auto? Mit Lastwagen?

Je präziser die Vereinbarung, desto weniger Streit gibt es später. Unklare Formulierungen führen oft zu jahrelangen Nachbarschaftskonflikten, die vor Gericht enden. Problematisch ist insbesondere die Frage der "Intensivierung": Darf ein ursprünglich für ein Einfamilienhaus bestelltes Wegerecht später auch von den Bewohnern eines Mehrfamilienhauses genutzt werden? Die Rechtsprechung legt den Umfang der Dienstbarkeit nach dem objektiven Empfängerhorizont zur Zeit der Bestellung aus und prüft im Einzelfall, ob eine veränderte Nutzung noch vom vereinbarten Umfang gedeckt ist.

Das Gesetz verlangt nach § 1019 BGB, dass die Grunddienstbarkeit dem herrschenden Grundstück einen Vorteil bieten muss. Reine Schikane-Rechte sind nicht zulässig. Außerdem darf der Berechtigte sein Recht nach § 1020 BGB nur schonend ausüben und muss auf die Interessen des dienenden Grundstücks Rücksicht nehmen.

Wenn sich die Verhältnisse ändern, kann nach § 1023 BGB eine Verlegung der Ausübung verlangt werden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann die Verlegung auf einen anderen Ort verlangen, wenn dies für den Berechtigten zumutbar ist und der Zweck der Dienstbarkeit dadurch nicht beeinträchtigt wird - etwa die Verlegung eines Leitungsrechts auf eine andere Trasse.

Grunddienstbarkeit und Grundstückswert

Eine eingetragene Grunddienstbarkeit beeinflusst den Wert beider beteiligten Grundstücke. Das dienende Grundstück verliert an Wert, weil es mit einem Recht belastet ist. Das herrschende Grundstück gewinnt an Wert, weil es über zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten verfügt.

Bei der Bewertung von Immobilien werden Grunddienstbarkeiten daher genau geprüft. Gutachter schätzen den Werteinfluss je nach Art und Umfang der Belastung. Ein kleines Wegerecht am Grundstücksrand wiegt weniger schwer als ein Leitungsrecht, das die Bebaubarkeit einschränkt.

Käufer sollten vor dem Erwerb einen Grundbuchauszug anfordern und prüfen, welche Grunddienstbarkeiten eingetragen sind. Manche Belastungen sind harmlos, andere können die geplante Nutzung erheblich einschränken. Wichtig: Neben dem Grundbuch sollte auch das Baulastenverzeichnis geprüft werden, da öffentlich-rechtliche Belastungen (etwa für Abstandsflächen oder Zufahrten) dort vermerkt sind und nicht im Grundbuch erscheinen.

Streit um Grunddienstbarkeiten

Konflikte entstehen oft, wenn sich die Verhältnisse ändern. Der Berechtigte will das Wegerecht intensiver nutzen als früher, der Verpflichtete fühlt sich gestört. Oder die Grunddienstbarkeit wird gar nicht mehr gebraucht, aber der Berechtigte will sie trotzdem nicht aufgeben.

In solchen Fällen hilft zunächst das Gespräch. Oft lassen sich Kompromisse finden - etwa eine Verlegung des Weges oder eine Anpassung der Nutzungszeiten. Wenn keine Einigung gelingt, muss das Gericht entscheiden.

Gerichte prüfen dann, ob die Ausübung des Rechts noch im Rahmen des Vereinbarten liegt und ob der Berechtigte sein Recht schonend ausübt. Übermäßige Nutzung muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht dulden.