Dingliches Recht

Was ist ein dingliches Recht?

Dingliche Rechte sind absolute Rechte, die gegen jedermann wirken und unmittelbar an einer Sache (lat. res, daher "dinglich") bestehen. Im Gegensatz zu schuldrechtlichen Rechten, die nur zwischen bestimmten Personen gelten, sind dingliche Rechte gegenüber allen Rechtssubjekten durchsetzbar.

Die Unterscheidung zwischen dinglichen und schuldrechtlichen Rechten ist fundamental für das deutsche Zivilrecht:

Schuldrechtliche Rechte begründen Ansprüche nur zwischen den Vertragsparteien. Ein Mietvertrag beispielsweise verpflichtet ausschließlich Vermieter und Mieter. Bei einem Eigentümerwechsel gilt zwar § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete"), dies stellt jedoch eine gesetzliche Sonderregelung dar und ändert nichts am schuldrechtlichen Charakter des Mietvertrags.

Dingliche Rechte hingegen wirken unmittelbar gegen alle. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen und ist auch gegenüber dem Erwerber durchsetzbar, unabhängig davon, ob dieser Kenntnis vom Wohnrecht hatte.

Die wichtigsten dinglichen Rechte an Grundstücken

Das deutsche Sachenrecht kennt einen abschließenden Katalog dinglicher Rechte (numerus clausus), der in den §§ 873 ff. BGB geregelt ist:

Eigentum: Das umfassendste dingliche Recht gemäß § 903 BGB. Der Eigentümer kann nach Belieben mit der Sache verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Grundschuld: Ein Grundpfandrecht, das Kreditinstituten zur Sicherung von Immobiliendarlehen dient. Bei Zahlungsverzug kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben.

Hypothek: Ein akzessorisches Grundpfandrecht, das an den Bestand einer gesicherten Forderung gebunden ist. Aufgrund praktischer Nachteile gegenüber der Grundschuld wird sie heute selten bestellt.

Grunddienstbarkeit: Gemäß § 1018 BGB eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, insbesondere Wegerechte und Leitungsrechte.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Nach § 1090 BGB eine Belastung zugunsten einer bestimmten Person, häufig Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen.

Nießbrauch: Gemäß § 1030 BGB das umfassende Recht, ein Grundstück zu nutzen und alle Erträge (insbesondere Mieteinnahmen) zu ziehen.

Wohnrecht: Ein nach § 1093 BGB geregeltes Recht, ein Gebäude oder Teile davon zu bewohnen, häufig auf Lebenszeit eingeräumt.

Reallast: Eine Verpflichtung zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück gemäß § 1105 BGB.

Vorkaufsrecht: Das dingliche Recht, im Falle eines Verkaufs den Vorzug vor anderen Kaufinteressenten zu erhalten (§ 1094 BGB).

Entstehung durch Grundbucheintragung

Gemäß § 873 BGB entstehen dingliche Rechte an Grundstücken grundsätzlich durch die Eintragung im Grundbuch. Das Gesetz verlangt dafür zwei Voraussetzungen:

1. Einigung zwischen dem Berechtigten und dem anderen Teil über die Rechtsänderung (dinglicher Vertrag)

2. Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch

Ohne Grundbucheintragung kommt ein dingliches Recht in der Regel nicht zustande. Dieses Eintragungsprinzip gewährleistet Rechtssicherheit und Publizität.

Eine bedeutende Ausnahme bildet der Eigentumserwerb durch Erbschaft: Hier geht das Eigentum kraft Gesetzes mit dem Erbfall auf den Erben über (§ 1922 BGB). Das Grundbuch ist in diesem Fall unrichtig und muss gemäß § 894 BGB berichtigt werden.

Das Grundbuchpublizitätsprinzip ermöglicht es Kaufinteressenten, sich über bestehende Belastungen zu informieren. Alle auf einem Grundstück lastenden dinglichen Rechte sind im Grundbuch verzeichnet und für Berechtigte einsehbar.

Abgrenzung zum Schuldrecht

Die Unterscheidung zwischen dinglichen und schuldrechtlichen Rechten ist von fundamentaler praktischer Bedeutung und bestimmt die Rechtssicherheit im Immobilienverkehr.

Schuldrechtliche Rechte wirken ausschließlich zwischen den Vertragsparteien (inter partes). Ein Mietvertrag verpflichtet nur Vermieter und Mieter, ein Darlehensvertrag nur Kreditgeber und Kreditnehmer. Bei einem Wechsel der Vertragspartei bedarf es grundsätzlich einer Vertragsübernahme oder Abtretung. Die Relativität schuldrechtlicher Rechte bedeutet, dass Dritte davon weder profitieren noch belastet werden.

Dingliche Rechte hingegen wirken absolut gegen jedermann (erga omnes). Sie bleiben bei einem Eigentümerwechsel bestehen und sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger durchsetzbar. Diese Persistenz ist für die Rechtssicherheit entscheidend.

Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Unterscheidung: Eine Eigentümerin überträgt ihrer Enkelin das Grundeigentum und möchte weiterhin im Haus wohnen bleiben.

Bei einer rein schuldrechtlichen Vereinbarung - etwa einer mündlichen Zusage oder einem privatschriftlichen Vertrag - erwirbt die Eigentümerin lediglich einen Anspruch gegen die Enkelin. Verkauft diese das Haus an einen Dritten, erlischt dieses Nutzungsrecht. Die frühere Eigentümerin kann ihre Berechtigung gegenüber dem Erwerber nicht durchsetzen.

Bei Eintragung eines dinglichen Wohnrechts im Grundbuch gemäß § 1093 BGB entsteht ein absolut wirkendes Recht. Unabhängig von späteren Eigentümerwechseln bleibt das Wohnrecht bestehen und kann gegenüber jedem Rechtsnachfolger durchgesetzt werden.

Rang der dinglichen Rechte

An einem Grundstück können mehrere dingliche Rechte gleichzeitig bestehen. Das Grundbuch verzeichnet typischerweise Grundschulden mehrerer Kreditinstitute, Wohnrechte, Leitungsrechte und andere Belastungen. Die Rangordnung bestimmt, welches Recht bei konkurrierenden Ansprüchen Vorrang genießt.

Der Grundsatz lautet: Prior tempore, potior iure - wer zeitlich früher ist, ist rechtlich stärker. Der Rang bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch. Für Grundpfandrechte ist dies in § 879 BGB geregelt.

Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erlös nach der Rangfolge verteilt. Erstrangige Gläubiger werden zuerst befriedigt, nachrangige Gläubiger nur, soweit noch Masse vorhanden ist. Reicht der Versteigerungserlös nicht aus, gehen nachrangige Gläubiger leer aus.

Die Rangordnung erklärt, warum Kreditinstitute erstrangige Grundschulden bevorzugen. Diese bieten die größte Sicherheit im Verwertungsfall. Nachrangige Finanzierungen sind riskanter und werden entsprechend mit höheren Zinsen versehen.

Durch Rangvorbehalt, Rangrücktritt oder Rangtausch kann die Rangfolge nachträglich geändert werden. Solche Vereinbarungen bedürfen der Eintragung im Grundbuch.

Bestandsschutz bei Eigentümerwechsel

Die Persistenz dinglicher Rechte beim Eigentümerwechsel ist ihr wesentliches Merkmal. Dingliche Rechte haften am Grundstück und gehen nicht durch Veräußerung unter.

Wird ein Grundstück mit eingetragener Grunddienstbarkeit - etwa einem Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks - veräußert, erwirbt der Käufer das Eigentum mit dieser Belastung. Er ist verpflichtet, die Ausübung des Wegerechts zu dulden. Die Grunddienstbarkeit wirkt gegen ihn, obwohl er sie nicht begründet hat.

Bei Grundpfandrechten wie Grundschulden ist die Rechtslage differenziert zu betrachten. Der Erwerber übernimmt die eingetragene Grundschuld als Belastung des Grundstücks. Dies bedeutet jedoch nicht, dass er persönlich für die damit gesicherte Forderung haftet - es sei denn, er übernimmt die Schuld ausdrücklich.

Die Bank als Gläubigerin kann die Grundschuld auch gegenüber dem neuen Eigentümer verwerten, sofern die gesicherte Forderung besteht. Aus diesem Grund wird bei Immobilienverkäufen regelmäßig vereinbart, dass das Grundstück lastenfrei übergeben wird. Der Verkäufer sorgt für die Löschung der Belastungen, üblicherweise durch Tilgung aus dem Kaufpreis.

Entstehung und Untergang

Entstehung: Einigung zwischen Berechtigtem und Eigentümer plus Eintragung im Grundbuch. Bei Eigentum: Auflassung plus Eintragung.

Untergang: Einigung plus Löschung im Grundbuch. Oder kraft Gesetzes - etwa wenn ein befristetes Recht abläuft.

Der Notar kümmert sich um beides. Bei der Bestellung formuliert er die Bewilligung, das Grundbuchamt trägt ein. Bei der Löschung formuliert er die Löschungsbewilligung, das Grundbuchamt löscht.

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB schützt den redlichen Rechtsverkehr. Wer auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut, wird in diesem Vertrauen geschützt, selbst wenn das Grundbuch unrichtig ist.

Ist eine Person als Eigentümer eingetragen, obwohl sie materiell nicht Eigentümer ist, kann ein gutgläubiger Erwerber dennoch wirksam Eigentum erwerben. Der Erwerb erfolgt dann vom Nichtberechtigten, hat aber aufgrund des Vertrauensschutzes Bestand. Der wahre Eigentümer verliert sein Recht.

Entsprechendes gilt für das Fehlen von Belastungen: Ist eine Belastung nicht eingetragen, obwohl sie materiell besteht, erwirbt der gutgläubige Erwerber lastenfrei. Die nicht eingetragene Belastung kann ihm nicht entgegengehalten werden.

Der Vertrauensschutz setzt Gutgläubigkeit voraus. Wer die Unrichtigkeit des Grundbuchs kennt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt, wird nicht geschützt (§ 892 Abs. 1 S. 2 BGB). Positive Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis schließen den Erwerb aus.

Der öffentliche Glaube bezieht sich ausschließlich auf dingliche Rechte. Nur was grundbuchfähig ist und der Eintragung unterliegt, genießt diesen Schutz. Schuldrechtliche Verhältnisse sind davon nicht erfasst.

Praktische Bedeutung beim Immobilienerwerb

Bei jedem Grundstückserwerb ist die sorgfältige Prüfung der eingetragenen dinglichen Rechte unerlässlich. Der Grundbuchauszug offenbart alle Belastungen, die der Erwerber mit dem Eigentum übernimmt.

Abteilung II des Grundbuchs verzeichnet Lasten und Beschränkungen, die keine Grundpfandrechte sind. Dazu gehören Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Reallasten und Vormerkungen. Der Käufer muss prüfen, welche dieser Rechte für ihn tragbar sind und welche seine Nutzungsmöglichkeiten einschränken.

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte - Grundschulden und Hypotheken. Diese werden bei Verkäufen üblicherweise gelöscht, da Käufer ein unbelastetes Grundstück erwerben wollen. Der Verkäufer trägt aus dem Kaufpreis die Ablösung seiner Verbindlichkeiten und lässt die entsprechenden Grundpfandrechte löschen.

Der notarielle Kaufvertrag regelt detailliert, welche Belastungen bestehen bleiben und welche gelöscht werden. Standardformulierungen sehen vor, dass das Grundstück lastenfrei übereignet wird, wobei bestimmte Belastungen - etwa gemeindliche Wegerechte - häufig übernommen werden.

Der Notar prüft vor Beurkundung das Grundbuch und berät die Parteien über die rechtliche Bedeutung der eingetragenen Rechte. Er sichert durch Auflassungsvormerkung den Erwerbsanspruch des Käufers und koordiniert die Löschung nicht übernommener Belastungen.