Grundpfandrecht

Was ist ein Grundpfandrecht?

Wer eine Immobilie kauft, nimmt meist einen Kredit auf. Die Bank will natürlich eine Sicherheit - und bekommt sie in Form eines Grundpfandrechts. Damit kann sie das Grundstück verwerten lassen, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird.

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück. Es wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und gibt dem Gläubiger das Recht, seine Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen. Der Eigentümer muss nach § 1147 BGB (bei Hypotheken) bzw. § 1192 BGB i.V.m. § 1147 BGB (bei Grundschulden) die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden. Das bedeutet: Im schlimmsten Fall wird das Grundstück zwangsversteigert, und der Erlös wird nach § 10 ZVG an die Gläubiger verteilt.

Die drei Arten von Grundpfandrechten

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei verschiedene Grundpfandrechte: die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB), die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) und die Rentenschuld (§§ 1199 ff. BGB). In der Praxis spielt fast nur noch die Grundschuld eine Rolle.

Die Hypothek ist akzessorisch, also an eine konkrete Forderung gebunden. Sie entsteht nur, wenn auch die Forderung besteht, und verringert sich automatisch, wenn der Kredit teilweise zurückgezahlt wird. Nach vollständiger Tilgung der gesicherten Forderung geht die Hypothek kraft Gesetzes auf den Eigentümer über (Eigentümerhypothek nach § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB) - sie erlischt also nicht automatisch, sondern kann anschließend gelöscht oder in eine Grundschuld umgewandelt werden.

Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, also unabhängig von einer bestimmten Forderung. Sie besteht als eigenständiges dingliches Recht nach § 1191 BGB und bleibt auch nach der Kreditrückzahlung im Grundbuch stehen. In der Praxis wird sie regelmäßig als Sicherungsgrundschuld bestellt - die Bindung an den Kredit entsteht dann über die schuldrechtliche Sicherungsabrede. Diese Flexibilität macht sie für Banken attraktiver.

Die Rentenschuld verpflichtet zur Zahlung regelmäßiger wiederkehrender Leistungen. Sie kommt heute praktisch nicht mehr vor und hat nur noch historische Bedeutung.

Warum dominiert die Grundschuld?

Schätzungsweise 80 bis 90 Prozent aller Immobilienfinanzierungen werden heute mit einer Grundschuld besichert. Die Hypothek ist fast verschwunden - obwohl sie früher das Standardinstrument war.

Der Grund liegt in der Flexibilität. Eine Grundschuld kann nach der Kredittilgung für einen neuen Kredit wiederverwendet werden - typischerweise durch Rückgewähr oder Abtretung an den Eigentümer (Eigentümergrundschuld) und anschließende neue Sicherungsabrede mit einer Bank. Der Eigentümer spart sich die Kosten für Löschung und Neueintragung. Bei einer Hypothek wäre das nicht möglich, da sie automatisch zur Eigentümerhypothek wird.

Außerdem ist die Grundschuld für Banken leichter zu handhaben. Sie müssen nicht nachweisen, dass eine Forderung besteht - die Grundschuld gilt als dingliches Recht unabhängig davon. Das vereinfacht die Abwicklung im Ernstfall.

Wie wird ein Grundpfandrecht bestellt?

Für die dingliche Bestellung braucht es nach § 873 BGB eine Einigung und die Eintragung im Grundbuch. Der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt muss in öffentlicher Form erfolgen (§ 29 GBO). In der Praxis wird die Grundschuldbestellung nahezu immer notariell beurkundet, weil gleichzeitig eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung erklärt werden soll. Der Eigentümer gibt eine sogenannte Belastungsvollmacht ab und bewilligt die Eintragung im Grundbuch.

Bei der Grundschuldbestellung wird nach § 800 ZPO zusätzlich eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung erklärt und im Grundbuch vermerkt. Der Eigentümer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Grundstück. Das erspart der Bank im Ernstfall den Weg über ein Erkenntnisverfahren.

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung beim Grundbuchamt. Die Bank erhält eine Nachricht, sobald die Grundschuld eingetragen ist. Die Auszahlung des Kredits erfolgt üblicherweise erst nach rangrichtiger Eintragung oder auf Rangbescheinigung - dies ist aber Vertragsbestandteil der Finanzierungsvereinbarung und nicht gesetzlich zwingend vorgeschrieben.

Der Rang im Grundbuch

Wenn mehrere Grundpfandrechte eingetragen sind, kommt es auf den Rang an. Bei einer Zwangsversteigerung wird nach § 10 ZVG zuerst der Gläubiger mit dem besten Rang aus dem Erlös bedient, dann der zweite, und so weiter.

Der Rang richtet sich nach § 879 BGB grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Eintragung (§ 17 GBO). Wer zuerst im Grundbuch steht, hat den besseren Rang. Deshalb achten Banken sehr darauf, einen erstrangigen Platz zu bekommen.

Bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Bankwechsel kann der Rang nach § 880 BGB durch eine Rangvereinbarung oder einen Rangrücktritt verändert werden. Das erfordert die Zustimmung aller betroffenen Berechtigten und muss im Grundbuch eingetragen werden.

Was passiert bei Zahlungsproblemen?

Wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlt, hat die Bank verschiedene Möglichkeiten. Sie kann zunächst mahnen und auf Zahlung drängen. Bleiben die Raten weiter aus, wird sie das Grundpfandrecht verwerten. Liegt eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO vor, kann die Bank ohne vorheriges Gerichtsverfahren vollstrecken.

Die Verwertung erfolgt typischerweise durch Zwangsversteigerung nach dem ZVG. Das Grundstück wird öffentlich versteigert, und aus dem Erlös werden die Gläubiger nach § 10 ZVG in der Reihenfolge ihres Ranges bedient. Der Eigentümer verliert sein Grundstück.

Eine Alternative ist die Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG. Dabei behält der Eigentümer das Grundstück, aber ein Zwangsverwalter zieht die Einnahmen (z.B. Mieten) ein und leitet sie an die Gläubiger weiter.

Grundpfandrecht und Eigentümerwechsel

Grundpfandrechte sind an das Grundstück gebunden und gehen bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Sie verschwinden nicht automatisch, wenn das Grundstück den Besitzer wechselt.

In der Praxis wird beim Immobilienverkauf meist eine Lastenfreistellung vereinbart. Der Verkäufer verpflichtet sich, alle Grundpfandrechte löschen zu lassen. Der Kaufpreis wird teilweise direkt an die Bank gezahlt, die dann die Löschung bewilligt.

Der Käufer bestellt dann sein eigenes Grundpfandrecht für seine neue Finanzierung. So gibt es nach dem Verkauf nur noch die Rechte des neuen Eigentümers und seiner Bank.

Löschung eines Grundpfandrechts

Nach der Kredittilgung kann der Eigentümer die Löschung verlangen. Er braucht dafür eine Löschungsbewilligung der Bank, die bestätigt, dass keine Forderungen mehr offen sind.

Viele Eigentümer lassen die Grundschuld aber im Grundbuch stehen. Sie kann später für einen neuen Kredit wiederverwendet werden - etwa für eine Modernisierung oder einen Anbau. Das spart die Kosten einer neuen Bestellung.

Wer die Löschung will, muss den Antrag beim Grundbuchamt stellen. Die Gebühr richtet sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld und liegt meist im niedrigen dreistelligen Bereich.

Kosten der Grundpfandrechtsbestellung

Die Bestellung eines Grundpfandrechts verursacht Notar- und Grundbuchkosten. Sie richten sich nach der Höhe des einzutragenden Betrags und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet.

Die Gesamtkosten (Notar und Grundbuch) liegen je nach Fall häufig um 0,6 bis 0,8 Prozent der Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro sind das etwa 1.300 bis 1.600 Euro. Die genauen Kosten ergeben sich aus den Gebührenpositionen des Kostenverzeichnisses zum GNotKG und sollten vorab beim Notar oder mit einem Gebührenrechner ermittelt werden.

Diese Kosten gehören zu den Nebenkosten des Immobilienkaufs und sollten bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Sie werden in der Praxis meist vom Käufer getragen, rechtlich ist dies aber dispositiv und hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab.