Grundstücksgleiche Rechte

Was sind grundstücksgleiche Rechte?

Nicht nur Grundstücke im eigentlichen Sinne werden im Grundbuch geführt. Es gibt Rechte, die zwar keine Grundstücke sind, aber rechtlich wie solche behandelt werden. Sie heißen grundstücksgleiche Rechte und haben ihre eigenen Grundbuchblätter.

Das klingt zunächst verwirrend, hat aber praktische Gründe. Diese Rechte sind so bedeutsam und wertvoll, dass sie die gleiche rechtliche Absicherung verdienen wie echte Grundstücke. Sie können verkauft, vererbt, belastet und beliehen werden - ganz wie ein normales Grundstück.

Das Erbbaurecht als wichtigstes Beispiel

Das bekannteste grundstücksgleiche Recht ist das Erbbaurecht. Es berechtigt, auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Erbbauberechtigte wird nicht Eigentümer des Grundstücks, wohl aber Eigentümer des Gebäudes.

Ein Erbbaurecht kann bis zu 99 Jahre laufen. Während dieser Zeit hat der Berechtigte eine Position, die der eines Grundstückseigentümers sehr ähnelt. Er kann das Gebäude nutzen, vermieten oder auch wieder verkaufen - nur eben nicht den Boden.

Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das Erbbaugrundbuch. Dort werden alle Rechte und Belastungen eingetragen, die sich auf das Erbbaurecht beziehen. Banken können dort eine Grundschuld eintragen, wenn sie den Bau oder Kauf eines Erbbaurechtshauses finanzieren.

Wohnungseigentum und Teileigentum

Auch Wohnungseigentum ist ein grundstücksgleicheis Recht. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht ein Stück des Grundstücks, sondern ein Sondereigentum an der Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Diese Konstruktion ermöglicht es, Gebäude in einzelne Einheiten aufzuteilen, die unabhängig voneinander verkauft werden können. Jede Wohnung erhält ihr eigenes Wohnungsgrundbuchblatt.

Das Teileigentum funktioniert ähnlich, bezieht sich aber auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume - also Läden, Büros oder Praxen. Auch dafür gibt es eigene Grundbuchblätter.

Bergwerkseigentum

Ein eher seltenes, aber rechtlich interessantes grundstücksgleicheis Recht ist das Bergwerkseigentum. Es berechtigt zum Abbau bestimmter Bodenschätze und wird im Berggrundbuch geführt.

Anders als das Grundeigentum erstreckt sich das Bergwerkseigentum nur auf die Bodenschätze, nicht auf die Erdoberfläche. Der Bergwerkseigentümer darf unter der Erde fördern, auch wenn das Grundstück darüber jemand anderem gehört.

In der heutigen Praxis spielt das Bergwerkseigentum vor allem im Zusammenhang mit alten Bergbaurechten eine Rolle. Neuerteilungen sind selten geworden.

Die rechtliche Behandlung

Grundstücksgleiche Rechte können grundsätzlich genauso belastet werden wie Grundstücke. Grundschulden, Dienstbarkeiten, Reallasten - all das ist möglich und wird im jeweiligen Grundbuch eingetragen.

Auch die Übertragung folgt den Regeln des Grundstücksrechts. Es braucht eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Ohne Grundbucheintragung kein Eigentumswechsel.

Bei der Zwangsvollstreckung werden grundstücksgleiche Rechte behandelt wie Grundstücke. Sie können gepfändet und versteigert werden. Die Versteigerung erfolgt nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes.

Bedeutung für die Finanzierung

Für Banken sind grundstücksgleiche Rechte attraktive Sicherheiten. Eine Grundschuld auf einem Erbbaurecht oder einer Eigentumswohnung gibt der Bank im Ernstfall die gleichen Verwertungsmöglichkeiten wie eine Grundschuld auf einem normalen Grundstück.

Allerdings gibt es Besonderheiten zu beachten. Beim Erbbaurecht etwa muss geprüft werden, wie lange das Recht noch läuft und welche Heimfallregelungen bestehen. Diese Faktoren beeinflussen den Wert und damit die Beleihbarkeit.

Beim Wohnungseigentum sind die Gemeinschaftsordnung und die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft relevant. Eine schlecht verwaltete Anlage mit hohen Instandhaltungsrückständen ist weniger wert als eine gut geführte.

Unterschied zum schuldrechtlichen Recht

Grundstücksgleiche Rechte sind dingliche Rechte - sie wirken gegen jedermann und überdauern Eigentümerwechsel. Das unterscheidet sie von rein schuldrechtlichen Rechten, die nur zwischen den Vertragsparteien gelten.

Ein Mietvertrag etwa ist ein schuldrechtliches Recht. Der Mieter hat Ansprüche gegen den Vermieter, aber kein dingliches Recht an der Wohnung. Wird das Haus verkauft, muss der neue Eigentümer zwar den Mietvertrag übernehmen, aber der Mieter steht nicht im Grundbuch.

Der Wohnungseigentümer hingegen steht im Grundbuch. Sein Recht ist für alle sichtbar und geschützt. Es kann nicht einfach durch einen Verkauf des Gesamtgrundstücks ausgehebelt werden.

Praktische Relevanz

Für die meisten Menschen werden grundstücksgleiche Rechte beim Kauf einer Eigentumswohnung relevant. Der Notar erklärt dann, dass man nicht ein Stück des Grundstücks kauft, sondern Wohnungseigentum - ein grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuchblatt.

Wer ein Haus auf Erbbaurechtsbasis kauft, sollte das Konzept ebenfalls verstehen. Man wird nicht Grundstückseigentümer, sondern Erbbauberechtigter. Das Recht läuft irgendwann aus, und dann fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück - wenn auch gegen Entschädigung.

In beiden Fällen gilt: Grundbuchauszug genau lesen und vom Notar erklären lassen. Die grundstücksgleichen Rechte haben ihre Besonderheiten, die man als Käufer kennen sollte.