Grundbuchauszug

Was ist ein Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist eine beglaubigte Abschrift aus dem Grundbuch, die alle wesentlichen Eintragungen zu einem Grundstück enthält. Er dokumentiert die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Rechte und Belastungen und wird vom Grundbuchamt ausgestellt.

Der Grundbuchauszug dient als offizieller Eigentumsnachweis und ist für zahlreiche Rechtsgeschäfte erforderlich. Er gibt Auskunft über alle rechtlich relevanten Verhältnisse des Grundstücks. Die Beweiskraft ergibt sich aus der gesetzlichen Richtigkeitsvermutung (§ 891 BGB) und dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 BGB), der Gutglaubensschutz bei Erwerben gewährt.

Aufbau und Inhalt

Der Grundbuchauszug folgt der standardisierten Struktur des Grundbuchs und gliedert sich in mehrere Teile. Die Gliederung ist bundeseinheitlich und ermöglicht eine übersichtliche Darstellung aller relevanten Informationen.

Das Bestandsverzeichnis steht am Anfang und beschreibt das Grundstück präzise. Es enthält die Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück sowie die Größe und Nutzungsart. Diese Daten stammen aus dem Liegenschaftskataster und ermöglichen die eindeutige Identifikation der Immobilie.

Die Abteilung I weist den eingetragenen Eigentümer aus. Sie zeigt, wem das Grundstück gehört und aufgrund welchen Rechtsvorgangs der Erwerb erfolgte. Bei Miteigentum werden alle Eigentümer mit ihren Anteilen aufgeführt.

Abteilung II verzeichnet Lasten und Beschränkungen, die keine Grundpfandrechte sind. Hierzu zählen Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten wie Wohnrechte oder Nießbrauch sowie Reallasten und Vorkaufsrechte.

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte. Dort sind Grundschulden und Hypotheken eingetragen, die typischerweise Kredite absichern. Für jeden Gläubiger wird die Höhe der Forderung sowie der Rang angegeben.

Berechtigtes Interesse

Die Grundbucheinsicht ist zwar öffentlich nach § 12 Abs. 1 GBO, jedoch nicht frei zugänglich. Wer einen Grundbuchauszug erhalten möchte, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen. Diese Regelung schützt die Privatsphäre der Grundstückseigentümer und ist mit dem Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung abzuwägen.

Eigentümer haben selbstverständlich ein berechtigtes Interesse an Auszügen zu ihren eigenen Grundstücken. Kaufinteressenten müssen ihr berechtigtes Interesse substantiiert darlegen - in der Praxis häufig durch eine schriftliche Vollmacht oder Zustimmung des Eigentümers. Ein bloßes allgemeines Kaufinteresse genügt nicht; es bedarf konkreter Verhandlungsansätze oder dokumentierter Prüfungsanlässe.

Kreditinstitute benötigen bei der Finanzierung von Immobilien Grundbuchauszüge, um die Werthaltigkeit ihrer Sicherheiten zu prüfen. Gläubiger mit vollstreckbaren Titeln können Einsicht nehmen, wenn sie die Zwangsvollstreckung in das Grundstück beabsichtigen.

Notare haben nach § 133a GBO die Befugnis zur Grundbucheinsicht und können Ausdrucke erteilen, müssen dabei aber das berechtigte Interesse des Empfängers prüfen. Rechtsanwälte haben kein generelles Einsichtsrecht, können jedoch unter engen Voraussetzungen das automatisierte Abrufverfahren nutzen. Behörden und Gerichte können aus dienstlichen Gründen Grundbuchauszüge anfordern. Private Personen ohne konkreten rechtlichen Bezug zum Grundstück haben dagegen keinen Anspruch auf Einsicht.

Beantragung

Der Antrag auf einen Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Zuständigkeit richtet sich ausschließlich nach der Lage des Grundstücks, nicht nach dem Wohnsitz des Antragstellers.

Der Antrag kann schriftlich, persönlich oder zunehmend auch elektronisch gestellt werden (§§ 131, 133 GBO). Erforderlich sind die genaue Bezeichnung des Grundstücks - entweder durch Angabe der Grundbuchblattnummer oder durch Adresse, Gemarkung und Flurstücksnummer - sowie der Nachweis des berechtigten Interesses.

Dem Antrag sind entsprechende Nachweise beizufügen: Eigentümer legen einen Personalausweis zur Identifikation vor, Kaufinteressenten typischerweise eine schriftliche Vollmacht oder Zustimmungserklärung des Eigentümers, Banken entsprechende Unterlagen zur Finanzierungsprüfung. Bei Vollmacht ist diese in beglaubigter Form vorzulegen.

Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Auslastung des Grundbuchamts. In der Regel wird der Auszug innerhalb weniger Tage ausgestellt.

Arten von Grundbuchauszügen

Es werden verschiedene Formen von Grundbuchauszügen unterschieden. Der beglaubigte Grundbuchauszug trägt das Dienstsiegel des Grundbuchamts und hat damit volle Beweiskraft. Er wird für offizielle Zwecke benötigt, etwa bei Immobilienverkäufen oder Kreditanträgen.

Der unbeglaubigte Grundbuchauszug ist eine einfache Abschrift ohne Siegel. Er dient zur Information und hat keine besondere Beweiskraft. Für viele Zwecke - etwa zur ersten Orientierung oder für interne Prüfungen - ist diese günstigere Variante ausreichend.

Der Grundbuchauszug kann als vollständige Abschrift alle Abteilungen umfassen oder auf bestimmte Teile beschränkt werden. Manchmal werden nur einzelne Abteilungen benötigt, etwa nur Abteilung I zur Klärung der Eigentumsverhältnisse.

Bei elektronischer Beantragung wird der Auszug als PDF-Datei mit qualifizierter elektronischer Signatur bereitgestellt (§ 78 GBV). Der elektronisch übermittelte amtliche Ausdruck nach § 131 GBO ist rechtlich der beglaubigten Abschrift gleichgestellt und wird zunehmend akzeptiert.

Kosten

Die Gebühren für Grundbuchauszüge ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 (Kostenverzeichnis), und sind bundeseinheitlich:

• Papierform: Unbeglaubigter Ausdruck/Kopie 10 Euro (Nr. 17000 KV GNotKG), amtlicher/beglaubigter Ausdruck/Kopie 20 Euro (Nr. 17001)

• Elektronische Datei: Unbeglaubigt 5 Euro (Nr. 17002), beglaubigt mit qualifizierter elektronischer Signatur 10 Euro (Nr. 17003)

Eine zusätzliche Dokumentenpauschale fällt bei diesen Gebühren nicht an. Die Gebühren sind bei Antragstellung zu entrichten.

Die Kosten sind gering im Verhältnis zur Bedeutung der Informationen. Bei Immobilientransaktionen gehören die Gebühren für Grundbuchauszüge zu den Kaufnebenkosten, fallen aber kaum ins Gewicht.

Gültigkeit und Aktualität

Ein Grundbuchauszug gibt den Stand zum Zeitpunkt der Ausstellung wieder. Er trägt ein Datum und eine Uhrzeit, die dokumentieren, wann der Auszug erstellt wurde. Diese Angabe ist wichtig, da sich Grundbucheintragungen ändern können.

Für Immobilientransaktionen wird in der Praxis häufig ein aktueller Auszug verlangt. Banken und Käufer bevorzugen typischerweise Auszüge, die nicht älter als drei bis sechs Monate sind, um sicherzustellen, dass keine zwischenzeitlichen Belastungen eingetragen wurden. Eine gesetzliche Maximalfrist existiert jedoch nicht; die Anforderungen ergeben sich aus der Praxis der Marktteilnehmer. Bei längeren Verhandlungen muss gegebenenfalls ein neuer Auszug angefordert werden.

Der Notar prüft vor Beurkundung eines Kaufvertrags die Aktualität des Grundbuchs. Er gleicht den Auszug mit dem aktuellen Grundbuchstand ab und stellt sicher, dass keine nicht offenbarten Belastungen bestehen.

Nach der Auflassung wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Käufer schützt. Ein Grundbuchauszug nach dieser Eintragung zeigt die Vormerkung und dokumentiert damit den Erwerbsvorgang.

Interpretation des Grundbuchauszugs

Das Lesen eines Grundbuchauszugs erfordert Kenntnisse der rechtlichen Terminologie. Viele Eintragungen sind in juristischer Fachsprache verfasst und für Laien nicht ohne weiteres verständlich.

Die Eigentumsverhältnisse in Abteilung I sind meist klar nachvollziehbar. Bei Miteigentum sind die Anteile als Bruchteile angegeben, etwa "je zur Hälfte" bei zwei Eigentümern. Die Erwerbsgrundlage - etwa "Kauf" oder "Erbfolge" - ist ebenfalls vermerkt.

Die Eintragungen in Abteilung II erfordern oft Interpretation. Eine Grunddienstbarkeit wie "Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Grundstücks Flurstück 123" bedeutet, dass der Eigentümer des begünstigten Grundstücks über das belastete Grundstück gehen und fahren darf. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit räumt dem Berechtigten ein dauerndes Nutzungsrecht ein.

Die Grundpfandrechte in Abteilung III sind nach ihrem Rang geordnet. Der Rang ist bei Zwangsversteigerung entscheidend: Höherrangige Gläubiger werden zuerst befriedigt. Eine Grundschuld über 200.000 Euro an erster Rangstelle ist besser gesichert als eine an zweiter Stelle.

Bedeutung bei Immobilienkauf

Vor jedem Immobilienerwerb ist die sorgfältige Prüfung des Grundbuchauszugs unerlässlich. Der Auszug offenbart alle rechtlichen Belastungen und Beschränkungen, die den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen.

Der Käufer muss prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und allein verfügungsberechtigt. Bei mehreren Eigentümern müssen alle dem Verkauf zustimmen. Eingetragene Vermerke (etwa ein Zwangsversteigerungsvermerk) können rechtliche Auswirkungen auf Verfügungen haben und müssen sorgfältig geprüft werden.

Bestehende Grundpfandrechte werden im Kaufvertrag typischerweise berücksichtigt. Häufig wird vereinbart, dass das Grundstück lastenfrei übergeben wird. Der Verkäufer muss dann für die Löschung der Belastungen sorgen.

Auch Dienstbarkeiten und Wegerechte sind sorgfältig zu prüfen. Ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks kann die eigene Nutzung einschränken. Ein Nießbrauch zugunsten einer dritten Person bedeutet, dass diese Person dauerhaft Nutzungsrechte hat.

Grundbuchauszug und Katasterauszug

Grundbuchauszug und Katasterauszug ergänzen sich und liefern unterschiedliche Informationen. Der Grundbuchauszug dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse, der Katasterauszug die vermessungstechnischen Daten.

Im Katasterauszug findet sich die genaue Größe des Grundstücks, die Lage der Grenzen und die Nutzungsart. Die Flurkarte zeigt das Grundstück im räumlichen Zusammenhang mit den Nachbargrundstücken.

Für eine umfassende Beurteilung einer Immobilie werden beide Dokumente benötigt. Der Grundbuchauszug klärt die Eigentumsfrage und zeigt Belastungen, der Katasterauszug liefert die technischen Basisdaten. Bei Kaufverhandlungen werden beide Unterlagen ausgewertet.

Das Katasteramt und das Grundbuchamt arbeiten zusammen: Änderungen im Kataster - etwa durch Teilung oder Vereinigung von Grundstücken - werden dem Grundbuchamt mitgeteilt, das die entsprechenden Anpassungen vornimmt.