Grundstücksteilungskosten

Was kostet eine Grundstücksteilung?

Wer ein großes Grundstück aufteilen möchte - etwa um einen Teil zu verkaufen oder an die Kinder zu übertragen - muss mit verschiedenen Kosten rechnen. Die Teilung erfordert eine Vermessung und Eintragungen im Grundbuch. Bei Verkauf oder Schenkung kommt die notarielle Beurkundung hinzu. All das hat seinen Preis.

Die Gesamtkosten hängen von vielen Faktoren ab: Größe des Grundstücks, Anzahl der neuen Flurstücke, Bodenwert, Bundesland. Als grobe Orientierung: Mit 3.000 bis 8.000 Euro sollte man rechnen, bei wertvollen Grundstücken auch mehr. Eine behördliche Kostenschätzung im Vorfeld ist empfehlenswert.

Vermessungskosten als größter Posten

Den Löwenanteil der Kosten macht die Vermessung aus. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Katasteramt muss die neuen Grenzen festlegen, vermessen und abmarken.

Die Gebühren richten sich nach den Vermessungskostenverordnungen der Bundesländer und variieren je nach Region erheblich. In Bayern beispielsweise berechnen sich die Kosten nach der Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen (GebOVerm) aus Grundbeträgen für Grenzpunkte und Flurstücke, multipliziert mit einem Wertfaktor, der vom Bodenwert abhängt. Niedersachsen nutzt die landeseinheitliche Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen (KOVerm).

Als grobe Orientierung: Für eine einfache Zweiteilung eines durchschnittlichen Baugrundstücks fallen oft 1.500 bis 3.500 Euro an. Die Kosten steigen mit der Komplexität - wenn viele neue Grenzpunkte gesetzt werden müssen, das Gelände schwierig ist oder alte Unterlagen erst recherchiert werden müssen. Zusätzlich können Feldgeschworenengebühren und Kosten für Abmarkungsmaterial anfallen.

Faktoren bei den Vermessungskosten

Die Bundesländer berechnen die Vermessungsgebühren unterschiedlich. Manche orientieren sich primär an der Anzahl der Grenzpunkte, andere am Bodenwert des Grundstücks, wieder andere an einer Kombination aus beidem.

Die Anzahl der neuen Flurstücke spielt eine Rolle. Wer ein Grundstück in zwei Teile teilt, zahlt weniger als jemand, der zehn Baugrundstücke aus einem Acker herausschneidet.

Auch die Lage beeinflusst den Preis. In Großstädten mit hohen Bodenwerten sind die Gebühren tendenziell höher als auf dem Land. Manche Länder staffeln die Kosten direkt nach dem Grundstückswert.

Notarkosten bei der Teilung

Für die reine Teilung - die kataster- und grundbuchrechtliche Zerlegung - ist ein Notar nicht zwingend erforderlich. Die Eintragungen im Grundbuch erfolgen auf Antrag nach § 13 GBO, der grundsätzlich formfrei gestellt werden kann.

Ein Notar wird jedoch spätestdann notwendig, wenn der abgeteilte Teil übertragen wird. Kaufverträge und Schenkungen von Grundstücken müssen nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Der Notar stellt dann in der Regel auch die Grundbuchanträge und kümmert sich um den gesamten Vollzug.

Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Geschäftswert ab. Bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück im Wert von 100.000 Euro fallen etwa 800 bis 1.200 Euro an - darin enthalten sind die Beurkundungsgebühr (2,0-Gebühr), Vollzugs- und Betreuungsgebühren sowie Auslagen und Umsatzsteuer.

Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt erhebt Gebühren für die Anlegung neuer Grundbuchblätter und die Eintragung der Eigentumsrechte. Auch diese Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Für jedes neu entstehende Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Die Gebühr für die Eintragung eines Eigentümers beträgt nach KV 14110 GNotKG eine 1,0-Gebühr - bei einem Wert von 100.000 Euro beispielsweise 273 Euro. Je nach Anzahl der neuen Flurstücke summiert sich das.

Zusätzlich fällt in einigen Bundesländern eine Katasterfortführungsgebühr an. In Bayern beträgt diese 30 Prozent der Grundbuchgebühr, mindestens jedoch 5 Euro. Wenn mit der Teilung auch eine Übertragung verbunden ist - etwa der Verkauf des abgeteilten Teils - kommen weitere Eintragungsgebühren für den Eigentumsübergang hinzu.

Kosten bei Teilverkauf

Oft wird ein Grundstück geteilt, um einen Teil zu verkaufen. Dann kommen zu den Teilungskosten die üblichen Kaufnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag, eventuell Maklerprovision.

Die Grunderwerbsteuer fällt nur für den verkauften Teil an. Sie berechnet sich aus dem Kaufpreis und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Sätze variieren erheblich: Bayern erhebt 3,5 Prozent, Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, Thüringen seit 2024 fünf Prozent. Bei Beträgen bis 2.500 Euro entfällt die Grunderwerbsteuer (Bagatellgrenze).

Bei einer familieninternen Übertragung - etwa Schenkung an die Kinder - entfällt die Grunderwerbsteuer nach § 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG. Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei. Vorsicht ist geboten bei teilentgeltlichen Übertragungen mit Gegenleistungen wie Nießbrauch oder Leibrente - hier kann anteilig Grunderwerbsteuer anfallen. Die Vermessungs- und Grundbuchkosten fallen in jedem Fall an.

Wer trägt die Kosten?

Grundsätzlich trägt der Eigentümer die Kosten der Teilung. Wenn er das Grundstück teilt, um einen Teil zu verkaufen, kann er die Teilungskosten aber auf den Kaufpreis aufschlagen.

In der Praxis wird oft verhandelt, wer welche Kosten übernimmt. Manchmal teilen sich Verkäufer und Käufer die Vermessungskosten. Manchmal übernimmt der Käufer alles als zusätzliche Kaufnebenkosten.

Im Kaufvertrag sollte klar geregelt werden, wer für welche Kosten aufkommt. Das vermeidet späteren Streit.

Möglichkeiten zur Kostensenkung

Wer mehrere Grundstücke teilen will, sollte das möglichst in einem Auftrag machen. Der Vermessungsingenieur kann dann alle Messungen zusammen vornehmen, was günstiger ist als mehrere einzelne Aufträge. In Bayern ist die Zusammenfassung verwandter Anträge sogar gebührenrechtlich vorgesehen (§ 3 Abs. 8 GebOVerm).

Ein Vergleich verschiedener Anbieter kann sich lohnen. In den meisten Bundesländern gibt es neben dem Katasteramt auch freiberufliche öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Die Gebühren sind zwar gesetzlich geregelt, aber Nebenkosten und Bearbeitungszeiten können variieren.

Eine frühzeitige Kostenkalkulation hilft, Überraschungen zu vermeiden. Fordern Sie vor Auftragsvergabe eine detaillierte Kostenschätzung an. Echte "Nebensaison-Rabatte" gibt es bei gebührenrechtlich geregelten Leistungen in der Regel nicht - allenfalls kürzere Wartezeiten.

Steuerliche Aspekte

Die Teilungskosten können unter bestimmten Umständen steuerlich geltend gemacht werden. Wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört oder vermietet werden soll, sind die Kosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzbar.

Bei privat genutzten Grundstücken ist die steuerliche Berücksichtigung schwieriger. Hier können die Teilungskosten allenfalls bei einem späteren Verkauf als Anschaffungsnebenkosten den Veräußerungsgewinn mindern.

Eine Beratung durch den Steuerberater ist empfehlenswert, vor allem bei größeren Beträgen oder komplizierten Sachverhalten.

Rechtliche Voraussetzungen der Teilung

Eine behördliche Teilungsgenehmigung gibt es seit dem 20. Juli 2004 nicht mehr. Allerdings darf die Teilung den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen (§ 19 Abs. 2 BauGB). Das Grundbuchamt prüft diese bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nicht - die Verantwortung liegt bei den Eigentümern.

Besonders wichtig sind die Abstandsflächen nach der jeweiligen Landesbauordnung. Neue Grundstücksgrenzen dürfen nicht dazu führen, dass bestehende Gebäude plötzlich bauordnungswidrig werden, weil die erforderlichen Abstände zur Grenze unterschritten werden.

Auch Erschließungsfragen sind zu beachten. Bei Neuzuschnitten, insbesondere zur Baulandbildung, können zusätzliche Erschließungs- oder Anschlussbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB anfallen. Diese sind nicht Teil der Vermessungs-, Notar- und Grundbuchgebühren, können aber erhebliche Zusatzkosten verursachen.

Fazit: Sorgfältig planen

Eine Grundstücksteilung ist kein günstiges Unterfangen. Die Kosten sollten vorher sorgfältig kalkuliert werden, um böse Überraschungen zu vermeiden. Neben den finanziellen Aspekten müssen auch die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen stimmen.

Holen Sie Angebote ein, prüfen Sie die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan und den Bauordnungsvorschriften, klären Sie die Kostenverteilung mit allen Beteiligten und planen Sie ausreichend Zeit ein. Eine gut vorbereitete Teilung mit fachkundiger Beratung spart am Ende oft Geld und Nerven.