Grundbuchblatt

Was ist ein Grundbuchblatt?

Jedes Grundstück in Deutschland hat sein eigenes Grundbuchblatt. Es ist sozusagen der Personalausweis des Grundstücks - ein amtliches Dokument, das alle wesentlichen Informationen auf einen Blick zusammenfasst.

Im Grundbuchblatt steht, wem das Grundstück gehört, wie groß es ist, wo es liegt und welche Rechte oder Belastungen darauf ruhen. Wer ein Haus kaufen will, wirft als Erstes einen Blick ins Grundbuchblatt, um zu wissen, worauf er sich einlässt.

Der einheitliche Aufbau

Alle Grundbuchblätter in Deutschland sind gleich aufgebaut. Das macht die Orientierung leicht, auch wenn man nicht täglich mit Grundbüchern zu tun hat. Der Aufbau gliedert sich in mehrere Abschnitte: die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Diese Struktur hat sich über viele Jahrzehnte bewährt. Sie sorgt dafür, dass Notare, Banken und Käufer schnell finden, was sie suchen. Auch die elektronischen Grundbücher, die heute überall geführt werden, folgen diesem Schema.

Die Aufschrift

Ganz oben steht die Aufschrift - eine Art Deckblatt. Hier findet man die grundlegenden Angaben zur Identifikation: Welches Amtsgericht führt das Grundbuch? Wie lautet die Blattnummer? Zu welchem Grundbuchbezirk gehört das Grundstück?

Bei besonderen Grundbucharten steht das ebenfalls auf der Aufschrift. Es gibt nämlich nicht nur das normale Grundbuch, sondern auch Wohnungsgrundbücher für Eigentumswohnungen, Erbbaugrundbücher für Erbbaurechte und Teileigentumsgrundbücher für gewerblich genutzte Einheiten in Eigentümergemeinschaften.

Das Bestandsverzeichnis

Nach der Aufschrift folgt das Bestandsverzeichnis. Hier steht alles über das Grundstück selbst: Wo liegt es genau? Wie groß ist die Fläche? Was für eine Nützungsart ist eingetragen?

Die Lagebezeichnung erfolgt über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Diese Angaben stammen aus dem Kataster und ermöglichen eine eindeutige Zuordnung. Zusätzlich ist oft eine Adresse angegeben, wenn das Grundstück bebaut ist.

Im Bestandsverzeichnis finden sich auch Rechte, die mit dem Eigentum verbunden sind. Ein Beispiel: Das Grundstück hat ein Wegerecht über das Nachbargrundstück. Dieses Recht wird hier vermerkt, weil es zum Grundstück gehört und bei einem Verkauf automatisch mitübergeht.

Abteilung I: Die Eigentumsverhältnisse

Die erste Abteilung ist schnell erklärt: Hier steht, wem das Grundstück gehört. Name, Geburtsdatum und Anschrift des Eigentümers sind eingetragen. Bei mehreren Eigentümern - etwa Eheleuten - sind alle aufgeführt, zusammen mit der Art des Gemeinschaftsverhältnisses.

Wichtig ist auch der Erwerbsgrund. Wurde das Grundstück gekauft, geerbt oder geschenkt? Diese Information hat praktische Bedeutung: Bei einem Kauf kann man das Datum als Anhaltspunkt für den damaligen Kaufpreis nehmen. Bei einer Erbschaft gibt es eventuell pflichtteilsberechtigte Erben zu berücksichtigen.

Jede Änderung in der Eigentümerstellung wird chronologisch dokumentiert. So lässt sich die Geschichte des Grundstücks über die Jahre nachverfolgen.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Die zweite Abteilung enthält alles, was das Eigentum belastet oder beschränkt - außer Grundpfandrechten, die eine eigene Abteilung haben.

Typische Einträge in Abteilung II sind Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder das Recht eines Nachbarn, einen Teil des Grundstücks zu nutzen. Auch Wohnrechte und Nießbrauch finden sich hier.

Daneben gibt es öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Ein Sanierungsvermerk etwa zeigt an, dass das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt und bei Verkäufen bestimmte Auflagen gelten. Auch ein Insolvenz- oder Nachlassvermerk wird in Abteilung II eingetragen.

Abteilung III: Die Grundpfandrechte

In der dritten Abteilung geht es ums Geld. Hier stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden - also alle Rechte, die der Absicherung von Krediten dienen.

Wer ein Haus mit Bankkredit kauft, wird in Abteilung III eine Grundschuld zugunsten der Bank finden. Diese Eintragung gibt der Bank das Recht, das Grundstück zu verwerten, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird.

Die Rangfolge der Eintragungen ist hier besonders wichtig. Wer zuerst im Grundbuch steht, wird bei einer Zwangsversteigerung auch zuerst bedient. Deshalb achten Banken sehr genau darauf, welchen Rang ihre Grundschuld hat.

Rote und schwarze Eintragungen

Im Grundbuchblatt gibt es aktuelle und gelöschte Eintragungen. Früher wurden gelöschte Einträge rot unterstrichen, heute sind sie im elektronischen Grundbuch als gelöscht gekennzeichnet.

Gelöschte Eintragungen bleiben sichtbar, sind aber nicht mehr wirksam. Eine abbezahlte Grundschuld etwa steht weiterhin im Grundbuch, ist aber durchgestrichen. Das hat den Vorteil, dass die Geschichte des Grundstücks nachvollziehbar bleibt.

Der Unterschied zum Grundbuchauszug

Das Grundbuchblatt ist das Original beim Grundbuchamt. Was man als Eigentümer oder Kaufinteressent bekommt, ist ein Grundbuchauszug - also eine beglaubigte Kopie des Blatts.

Der Auszug kann vollständig oder teilweise sein. Bei Immobilienkäufen verlangt die Bank meist einen vollständigen, beglaubigten Auszug. Für eine erste Orientierung reicht oft auch ein unbeglaubigter Ausdruck.

Praktische Bedeutung beim Immobilienkauf

Vor jedem Immobilienkauf sollte man das Grundbuchblatt genau studieren. Die Abteilung II zeigt, ob es Wegerechte oder andere Belastungen gibt, die den Wert mindern könnten. Abteilung III verrät, ob und in welcher Höhe Grundschulden eingetragen sind.

Besonders wichtig: Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein? Gibt es mehrere Eigentümer, die alle zustimmen müssen? Ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die auf einen bereits geschlossenen Kaufvertrag hindeutet?

Der Notar prüft das alles vor der Beurkundung, aber auch als Käufer sollte man ein grundlegendes Verständnis vom Grundbuchblatt haben. Es hilft, die richtigen Fragen zu stellen und Probleme frühzeitig zu erkennen.