Lastenfrei (Grundbuch)

Was bedeutet lastenfrei?

Ein Grundstück gilt als lastenfrei, wenn im Grundbuch keine Belastungen eingetragen sind. Die Abteilungen II und III des Grundbuchblatts sind dann leer - keine Grundschulden, keine Dienstbarkeiten, keine sonstigen Rechte Dritter.

Für Käufer ist ein lastenfreies Grundstück der Idealzustand. Sie erwerben eine Immobilie ohne Altlasten, ohne fremde Rechte, ohne Hypotheken des Vorbesitzers. Das macht die Sache übersichtlich und reduziert Risiken.

Warum ist Lastenfreiheit wichtig?

Belastungen im Grundbuch können den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich einschränken. Eine eingetragene Grundschuld gibt einer Bank das Recht zur Zwangsversteigerung. Ein Wegerecht erlaubt dem Nachbarn, über das Grundstück zu gehen.

Wer ein belastetes Grundstück kauft, übernimmt diese Rechte Dritter automatisch. Sie verschwinden nicht durch den Eigentümerwechsel. Das kann böse Überraschungen geben, wenn man die Eintragungen nicht genau geprüft hat.

Ein lastenfreies Grundstück bietet diese Sicherheit: Der neue Eigentümer muss sich keine Gedanken über fremde Rechte machen.

Lastenfreistellung beim Immobilienkauf

In der Praxis sind die meisten zum Verkauf stehenden Immobilien belastet. Der Verkäufer hat sie oft selbst finanziert, und die Grundschuld der Bank steht noch im Grundbuch.

Hier kommt die Lastenfreistellung ins Spiel. Der Verkäufer verpflichtet sich im Kaufvertrag, alle Belastungen löschen zu lassen. Ein Teil des Kaufpreises fließt direkt an seine Bank, die dafür die Löschungsbewilligung erteilt.

Der Notar koordiniert diesen Vorgang. Er stellt sicher, dass der Käufer sein Geld erst zahlt, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist. So bekommt der Käufer ein lastenfreies Grundstück.

Unterschied zwischen dinglich und schuldrechtlich lastenfrei

Lastenfrei im engeren Sinne bezieht sich auf die dinglichen Belastungen im Grundbuch. Das sind Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind und jeden Erwerber binden.

Daneben gibt es schuldrechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen. Mietverträge etwa werden nicht eingetragen, binden aber nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" auch den neuen Eigentümer.

Ein dinglich lastenfreies Grundstück kann also trotzdem mit Mietverträgen oder anderen Verpflichtungen belastet sein. Im Kaufvertrag sollte daher geklärt werden, welche Verträge bestehen und ob sie übernommen werden.

Welche Lasten gibt es typischerweise?

Die häufigsten Eintragungen in Abteilung II sind Grunddienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte, Nutzungsrechte. Sie belasten das Grundstück zugunsten von Nachbarn oder Versorgungsunternehmen.

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte: Grundschulden und - seltener - Hypotheken. Sie sichern Kredite ab und geben dem Gläubiger das Recht zur Zwangsversteigerung.

Daneben können Verfügungsbeschränkungen eingetragen sein, etwa ein Insolvenz- oder Nachlassvermerk. Sie zeigen an, dass der Eigentümer nicht frei über das Grundstück verfügen kann.

Manche Lasten sind unschädlich

Nicht jede Eintragung ist für den Käufer problematisch. Manche Lasten sind so unbedeutend, dass sie praktisch keine Rolle spielen.

Ein Leitungsrecht für eine unterirdische Stromleitung am Grundstücksrand etwa beeinträchtigt die Nutzung kaum. Ein altes, längst nicht mehr genutztes Wegerecht kann sogar gelöscht werden.

Im Kaufvertrag wird oft vereinbart, dass der Käufer bestimmte Belastungen übernimmt - gegen einen entsprechenden Abschlag beim Kaufpreis oder weil sie ohnehin unschädlich sind.

Prüfung vor dem Kauf

Vor jedem Immobilienkauf sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt werden. Er zeigt, welche Belastungen bestehen und ob sie vor dem Kauf gelöscht werden können.

Der Notar prüft den Grundbuchauszug vor der Beurkundung. Er erläutert, welche Eintragungen bestehen und was sie bedeuten. Bei unklaren Einträgen sollte man nachfragen.

Besondere Vorsicht ist bei Einträgen in Abteilung II geboten. Dienstbarkeiten können die geplante Nutzung einschränken - etwa wenn ein Wegerecht genau dort verläuft, wo man anbauen möchte.

Die Rolle der Auflassungsvormerkung

Nach dem Kaufvertragsabschluss wird zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Diese Vormerkung schützt den Käufer vor neuen Belastungen. Der Verkäufer kann nach der Eintragung keine weiteren Grundschulden mehr wirksam bestellen. Sollte er es versuchen, kann der Käufer die Löschung verlangen.

Die Vormerkung selbst ist keine Last im negativen Sinne. Sie verschwindet automatisch, wenn die Eigentumsumschreibung erfolgt.

Vollständige Lastenfreiheit - selten aber möglich

Ein vollständig lastenfreies Grundstück ohne jede Eintragung ist selten, aber es gibt sie. Oft handelt es sich um Grundstücke, die lange im Familienbesitz waren und nie belastet wurden.

Auch nach einer Zwangsversteigerung kann ein Grundstück lastenfrei sein - jedenfalls von den Rechten, die im Rang hinter dem betreibenden Gläubiger standen.

Wer ein solches Grundstück kauft, hat es einfach: keine Löschungsbewilligungen nötig, keine Abstimmung mit Gläubigern, keine Restrisiken aus alten Einträgen.

Fazit

Ein lastenfreies Grundstück ist für Käufer der Idealfall. In der Praxis muss die Lastenfreiheit aber meist erst hergestellt werden - durch Löschung bestehender Einträge im Zuge des Kaufs.

Der Grundbuchauszug vor dem Kauf zeigt, welche Lasten bestehen. Der Notar hilft bei der Einschätzung und regelt die Lastenfreistellung im Kaufvertrag.