Buchgrundschuld

Was ist eine Buchgrundschuld?

Die Buchgrundschuld ist eine Grundschuld gemäß § 1191 BGB mit eingetragenem Briefausschluss nach § 1116 Abs. 2 BGB (anwendbar über § 1192 Abs. 1 BGB). Es erfolgt ausschließlich eine Eintragung im Grundbuch, ohne Ausstellung eines Grundschuldbriefs. Sie unterscheidet sich damit von der Briefgrundschuld, bei der zusätzlich zur Grundbucheintragung ein Wertpapier (Grundschuldbrief) erstellt wird.

Die Buchgrundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und dient üblicherweise als Sicherheit für Immobiliendarlehen.

Kennzeichnung im Grundbuch

Die Unterscheidung zwischen Buch- und Briefgrundschuld ergibt sich aus dem Grundbucheintrag:

Bei einer Buchgrundschuld enthält die Eintragung den Zusatz "Briefausschluss gemäß § 1116 Abs. 2 BGB", zum Beispiel: "Grundschuld zu 200.000 Euro nebst 15% Zinsen... Briefausschluss gemäß § 1116 Abs. 2 BGB."

Bei einer Briefgrundschuld fehlt dieser Vermerk. Die Ausstellung eines Grundschuldbriefs ist dann die Regel.

Vorteile der Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld bietet praktische Vorteile gegenüber der Briefgrundschuld:

Kein Verlustrisiko: Da kein physisches Dokument existiert, entfällt das Risiko des Verlusts oder der Beschädigung eines Grundschuldbriefs.

Geringere Kosten: Die Buchgrundschuld verursacht eine 1,0-Eintragungsgebühr nach KV Nr. 14121 GNotKG, während für die Briefgrundschuld eine 1,3-Gebühr nach KV Nr. 14120 GNotKG anfällt. Bei einem Geschäftswert von 200.000 Euro beträgt die 1,0-Gebühr etwa 435 Euro; die Briefgrundschuld kostet durch die erhöhte Gebühr etwa 130 Euro mehr.

Transparenz: Jeder Gläubigerwechsel muss bei der Buchgrundschuld nach §§ 1154 Abs. 3, 873 BGB im Grundbuch eingetragen werden und ist damit nachvollziehbar.

Vermeidung von Aufgebotsverfahren: Bei Verlust eines Grundschuldbriefs ist ein kostenintensives und zeitaufwendiges Aufgebotsverfahren erforderlich, um den Brief für kraftlos erklären zu lassen.

Aufgrund dieser Vorteile bevorzugen moderne Kreditinstitute überwiegend die Bestellung von Buchgrundschulden.

Bestellung beim Notar

Die Bestellung einer Buchgrundschuld erfolgt regelmäßig durch notarielle Beurkundung, insbesondere wenn eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemäß §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO erklärt wird - was in der Finanzierungspraxis die Regel ist. Rechtlich genügt ohne Unterwerfung die öffentliche Beglaubigung der Erklärung nach § 29 GBO.

Der Notar nimmt im Bestellungstext ausdrücklich Bezug auf den Briefausschluss:

"Es wird bestellt eine Buchgrundschuld - mit Ausschluss der Brieferteilung gemäß § 1116 Abs. 2 BGB - über 280.000 Euro..."

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung beim Grundbuchamt, das den Briefausschluss im Grundbuch vermerkt.

Abtretung und Gläubigerwechsel

Bei der Übertragung der Grundschuld auf einen neuen Gläubiger bestehen Unterschiede zwischen beiden Formen:

Briefgrundschuld: Die Abtretung erfolgt nach § 1154 Abs. 1 BGB durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs an den neuen Gläubiger. Eine Grundbucheintragung ist nicht konstitutiv erforderlich. Der Gläubigerwechsel bleibt für Dritte zunächst nicht erkennbar.

Buchgrundschuld: Die Abtretung erfordert nach §§ 1154 Abs. 3, 873 BGB die Eintragung im Grundbuch. Der neue Gläubiger wird im Grundbuch vermerkt, wodurch der Gläubigerwechsel transparent dokumentiert wird.

Während die Briefgrundschuld bei häufigen Gläubigerwechseln praktischer sein kann, bietet die Buchgrundschuld höhere Rechtssicherheit durch die Grundbucheintragung.

Kostenaspekte

Die Kostenstruktur ergibt sich aus dem GNotKG:

• Buchgrundschuld: 1,0-Eintragungsgebühr nach KV Nr. 14121 GNotKG

• Briefgrundschuld: 1,3-Eintragungsgebühr nach KV Nr. 14120 GNotKG

• Nachträgliche Brieferteilung: zusätzlich 0,5-Gebühr nach KV Nr. 14124 GNotKG

• Aufhebung des Briefausschlusses: 0,5-Gebühr nach KV Nr. 14130 GNotKG

Bei einem Geschäftswert von 200.000 Euro entspricht die 1,0-Gebühr etwa 435 Euro. Die Briefgrundschuld verursacht durch die 1,3-Gebühr etwa 30% Mehrkosten (circa 130 Euro zusätzlich).

Umwandlung zwischen den Formen

Eine Umwandlung zwischen Buch- und Briefgrundschuld ist nach § 1116 Abs. 2 und 3 BGB (anwendbar über § 1192 BGB) möglich:

Von Brief- zu Buchgrundschuld: Mit Zustimmung des Gläubigers wird der Briefausschluss im Grundbuch nachgetragen. Der Grundschuldbrief wird beim Grundbuchamt nach § 69 GBO eingezogen und unbrauchbar gemacht.

Von Buch- zu Briefgrundschuld: Der Briefausschluss wird aufgehoben und ein Grundschuldbrief erstellt. Diese Umwandlung verursacht zusätzliche Gebühren nach KV Nr. 14124 und 14130 GNotKG.

Zusätzlich erlaubt § 1198 BGB die Umwandlung zwischen Hypothek und Grundschuld unter Wahrung des Ranges. Solche Umwandlungen sind in der Praxis selten, jedoch rechtlich zulässig.

Verlust des Grundschuldbriefs

Bei Briefgrundschulden stellt der Verlust des Briefs ein erhebliches Problem dar. Insbesondere bei Bankenfusionen, Filialschließungen oder Archivumstrukturierungen kommt es gelegentlich zum Verlust von Grundschuldbriefen.

In diesem Fall ist ein gerichtliches Aufgebotsverfahren nach § 1162 BGB (anwendbar über § 1192 BGB) erforderlich, durch das der verlorene Brief für kraftlos erklärt wird. Dieses Verfahren dauert mehrere Monate und verursacht Kosten.

Bei der Buchgrundschuld existiert dieses Risiko nicht, da kein physisches Dokument vorhanden ist.

Eigentümergrundschuld

Nach vollständiger Tilgung eines Darlehens kann die Grundschuld entweder gelöscht oder an den Eigentümer abgetreten werden. Bei Abtretung entsteht eine Eigentümergrundschuld nach §§ 1196 ff. BGB, die dem Grundstückseigentümer zusteht.

Bei Buchgrundschuld: Die Abtretung nach §§ 1154 Abs. 3, 873 BGB wird im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer wird als Gläubiger vermerkt.

Bei Briefgrundschuld: Der Brief wird nach § 1154 Abs. 1 BGB durch Abtretungserklärung und Übergabe an den Eigentümer übertragen. Eine Grundbucheintragung ist nicht zwingend, wird jedoch empfohlen.

Eine Eigentümergrundschuld kann für zukünftige Finanzierungen genutzt werden, ohne dass eine neue Grundschuld bestellt werden muss.

Praxis bei Baufinanzierungen

Die überwiegende Mehrheit der Kreditinstitute bevorzugt heute Buchgrundschulden für Baufinanzierungen. Lediglich vereinzelte Bausparkassen bestellen noch Briefgrundschulden.

Die Festlegung auf Buch- oder Briefgrundschuld erfolgt durch das Kreditinstitut und wird im Darlehensvertrag dokumentiert. Der Notar setzt diese Vorgabe bei der Beurkundung um.

Rangverhältnisse

Der Rang einer Grundschuld im Grundbuch bestimmt die Reihenfolge der Befriedigung bei einer Zwangsversteigerung und richtet sich nach § 879 BGB:

• Innerhalb derselben Abteilung: Die Rangfolge ergibt sich aus der Reihenfolge der Eintragungen (Locus-/Prioritätsprinzip)

• Bei verschiedenen Abteilungen: Maßgeblich ist das Datum der Eintragung (Tempusprinzip)

• Rangvereinbarungen: Abweichende Rangbestimmungen sind durch Eintragung möglich (§ 879 Abs. 3 BGB, § 45 GBO)

• Rangänderungen: Nachträgliche Änderungen der Rangfolge sind nach § 880 BGB zulässig

Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob eine Buch- oder Briefgrundschuld vorliegt.

Empfehlungen für Kreditnehmer

Bei der Baufinanzierung gibt das Kreditinstitut die Form der Grundschuld vor. Für den Kreditnehmer bestehen in der Praxis keine wesentlichen Nachteile, unabhängig davon, welche Form gewählt wird.

Die Buchgrundschuld ist kostengünstiger, einfacher zu handhaben und moderner. Die Briefgrundschuld ermöglicht zwar eine flexiblere Abtretung ohne Grundbuchänderung, birgt jedoch das Risiko des Briefverlusts.

Bei Übernahme einer bestehenden Grundschuld im Rahmen einer Darlehensablösung sollte geprüft werden, ob eine Brief- oder Buchgrundschuld vorliegt. Bei Briefgrundschulden muss der Brief vorliegen und übergeben werden können.