Gebäudebrandversicherung

Die Gebäudebrandversicherung ist eine Sachversicherung für Immobilieneigentümer zum Schutz gegen Schäden durch Feuer, Blitzschlag und Explosion. Der Begriff wird heute synonym mit der Feuerversicherung verwendet und ist in der Regel als Bestandteil der Wohngebäudeversicherung integriert.

Integration in die Wohngebäudeversicherung

Für private Wohngebäude wird die Feuerdeckung heute in der Regel im Rahmen der verbundenen Wohngebäudeversicherung angeboten, die neben Brandschäden auch weitere Risiken wie Leitungswasserschäden, Sturm und Hagel abdeckt. Eigenständige Brandversicherungspolicen bestehen noch in speziellen Konstellationen wie der Feuerrohbauversicherung während der Bauphase oder bei speziellen Gebäudetypen wie Industriegebäuden und denkmalgeschützten Bauten.

Versicherungsumfang

Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf das Gebäude selbst sowie alle fest verbauten Bestandteile. Der Leistungsumfang umfasst:

Mauerwerk, Dach, Fenster und Türen
Fest installierte Einrichtungen wie sanitäre Anlagen
Individuell eingepasste Einbaumöbel (maßgefertigte Einbauküchen zählen als Gebäudebestandteile; serienmäßige Küchen gehören zum Hausrat)
Aufräum- und Abbruchkosten nach einem Brand
Löschwasserschäden durch Feuerwehreinsätze
Rauch- und Rußschäden
Schäden durch Blitzschlag und Überspannung (in vielen modernen Tarifen enthalten, aber stets Vertragsbedingungen prüfen)

Bewegliches Inventar wie Möbel, Kleidung und Elektronik ist nicht versichert und erfordert eine separate Hausratversicherung.

Historische Versicherungspflicht

Bis zum 1. Juli 1994 bestand in mehreren deutschen Bundesländern eine gesetzliche Pflicht zur Gebäudebrandversicherung. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und Teile Hessens sowie Niedersachsens betrieben öffentlich-rechtliche Versicherungsmonopole, bei denen alle Immobilieneigentümer zwangsweise versichert sein mussten. Die Liberalisierung des europäischen Versicherungsmarktes führte zur Aufhebung dieser Pflicht.

Nach dem Wegfall der Versicherungspflicht blieb die Versicherungsquote auf hohem Niveau, insbesondere bei fremdfinanzierten Immobilien.

Anforderungen bei Immobilienfinanzierungen

Eine gesetzliche Pflicht zur Wohngebäude- bzw. Feuerversicherung besteht nicht. Kreditinstitute verlangen jedoch bei der Vergabe von Immobiliendarlehen in der Praxis regelmäßig den Nachweis einer Gebäudebrandversicherung als vertragliche Auszahlungsvoraussetzung, da das Gebäude als Sicherheit für das Darlehen dient.

Bei grundschuldbesicherten Darlehen wird die Bank als bezugsberechtigte Gläubigerin im Versicherungsvertrag eingetragen und im Schadensfall direkt informiert. Dies stellt sicher, dass die Versicherungsleistung zur Wiederherstellung der Immobilie verwendet wird. Nach den §§ 1127 und 1128 BGB erstrecken sich Hypothek und Grundschuld auf den Anspruch gegen den Versicherer und gewähren dem Grundpfandgläubiger Informations- und Zustimmungsrechte.

Beitragsgestaltung

Die Höhe der Versicherungsprämie wird durch mehrere Faktoren bestimmt:

Größe und Wohnfläche des Gebäudes
Baujahr und Bauzustand
Bauweise und verwendete Materialien (Bauartklassen)
Geografische Lage und regionales Brandrisiko

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus beträgt die jährliche Prämie für die Wohngebäudeversicherung inklusive Brandschutz zwischen 200 und 600 Euro, wobei die tatsächlichen Kosten je nach Lage, Tarif und Leistungsumfang stark variieren können. Massivbauten sind aufgrund des geringeren Brandrisikos in der Regel günstiger zu versichern als Fachwerkhäuser mit hohem Anteil brennbarer Materialien.

Die Versicherungsbeiträge werden jährlich über den gleitenden Neuwertfaktor angepasst. Der GDV-Anpassungsfaktor stieg 2025 um 2,47 Prozent auf 26,51; zum 1. Januar 2026 um weitere 4,22 Prozent auf 27,63. Zusätzlich zum Index können Versicherer unternehmensspezifische Beitragsanpassungen vornehmen.

Anforderungen an Versicherungsnehmer

Versicherungsgesellschaften stellen bestimmte Anforderungen an die Gebäudesicherheit:

Installation von Rauchmeldern (in allen 16 Bundesländern gesetzlich vorgeschrieben, einschließlich Bestandsbauten; letzte Übergangsfrist in Sachsen bis 31.12.2023 abgelaufen)
Gegebenenfalls Vorhandensein von Feuerlöschern oder Löschdecken (für reine Wohngebäude keine allgemeine gesetzliche Pflicht, kann aber im Einzelfall durch behördliche Auflagen gefordert sein)
Regelmäßige Wartung elektrischer Anlagen und Heizungsanlagen

Die Nichterfüllung dieser Anforderungen kann im Schadensfall als grobe Fahrlässigkeit gewertet werden und nach § 81 VVG zu Leistungskürzungen führen. Viele moderne Tarife enthalten jedoch einen teilweisen oder vollständigen Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit.

Gleitende Neuwertversicherung

Die gleitende Neuwertversicherung ist ein wesentliches Vertragsmerkmal. Sie gewährleistet, dass die Versicherungssumme automatisch an steigende Baukosten angepasst wird. Ohne diese Anpassung besteht das Risiko einer Unterversicherung: Nach einem Totalschaden würde die Versicherungsleistung nicht ausreichen, um das Gebäude vollständig wiederherzustellen.

Die Anpassung erfolgt über einen jährlich aktualisierten Anpassungsfaktor auf Basis des Baupreisindex (80 Prozent) und des Tariflohnindex (20 Prozent). Versicherungssumme und Prämie werden entsprechend angepasst. Für 2025 stieg der Anpassungsfaktor um 2,47 Prozent auf 26,51; für 2026 um 4,22 Prozent auf 27,63.

Kostenumlegung bei Vermietung

Vermieter können die Kosten der Gebäudeversicherung gemäß Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Umlegung erfolgt anteilig nach Wohnfläche und wird in der jährlichen Betriebskostenabrechnung ausgewiesen.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 38/17 vom 06.06.2018) sind Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls bei versichertem Gebäudeschaden umlagefähig, sofern dies als Teil der Gebäudeversicherung abgeschlossen wurde (nicht als separate Mietausfallpolice).

Vertragsauswahl

Bei der Auswahl eines Versicherungsvertrags sind folgende Kriterien zu berücksichtigen:

Deckungssumme auf Neuwertbasis (nicht Kaufpreis)
Höhe der Selbstbeteiligung
Verzicht auf Einrede der groben Fahrlässigkeit (wichtiges Qualitätsmerkmal)
Unterversicherungsverzicht (wichtiges Qualitätsmerkmal)
Qualität und Geschwindigkeit der Schadenregulierung

Die Schadenregulierungsgeschwindigkeit variiert zwischen Versicherungsgesellschaften erheblich. Vergleichstests wie die der Stiftung Warentest können bei der Auswahl hilfreich sein. Im Test von Ende 2025 wurden über ein Drittel der geprüften Tarife als mangelhaft bewertet, was die Bedeutung einer sorgfältigen Auswahl unterstreicht.

Aktuelle Entwicklungen

Die Anzahl und Höhe der Blitz- und Überspannungsschäden entwickelt sich auf hohem Niveau. Im Jahr 2024 regulierten die Versicherer rund 220.000 Blitz- und Überspannungsschäden mit Leistungen von etwa 350 Millionen Euro – der höchste Stand seit über 20 Jahren. Dies wird auf die zunehmende Ausstattung von Gebäuden mit empfindlicher Elektronik, Smart-Home-Systemen und Gebäudetechnik zurückgeführt, die bei Überspannungen durch Blitzeinschlag beschädigt werden kann. Überspannungsschutzgeräte können das Risiko reduzieren.

Der Klimawandel führt zu vermehrten Gewitterereignissen und in einigen Regionen zu erhöhtem Waldbrandrisiko. Versicherungsgesellschaften berücksichtigen diese Faktoren zunehmend in ihren Risikobewertungen und Prämienkalkulationen. Der GDV-Naturgefahrenreport 2024 dokumentiert die zunehmenden wetterbed

ingten Risiken.

Siehe auch

Weblinks

Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) - Informationen zu Wohngebäudeversicherungen
Verbraucherzentrale - Wohngebäudeversicherung - Unabhängige Verbraucherinformationen
Stiftung Warentest - Wohngebäudeversicherung - Aktuelle Testberichte und Vergleiche
Finanztip - Wohngebäudeversicherung - Ratgeber und Vergleichsmöglichkeiten