Hypothek

Die Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht, das zur Sicherung von Darlehensforderungen im Grundbuch eingetragen wird. Trotz weitgehender Verdrängung durch die Grundschuld bleibt die Hypothek rechtlich und begrifflich relevant.

Rechtliche Grundlagen

Die Hypothek ist in den §§ 1113 ff. BGB geregelt. Sie stellt ein dingliches Recht an einem Grundstück dar, das dem Gläubiger im Falle der Nichtzahlung die Verwertung des Grundstücks zur Befriedigung seiner Forderung ermöglicht.

Akzessorietätsprinzip

Das zentrale Charakteristikum der Hypothek ist ihre Akzessorietät – die untrennbare Verbindung mit der gesicherten Forderung (§ 1153 BGB). Die Hypothek entsteht mit der Forderung, besteht nur solange wie die Forderung und kann nicht ohne die Forderung übertragen werden.

Konsequenzen der Akzessorietät:

• Bei Teiltilgung reduziert sich die Hypothek entsprechend

• Nach vollständiger Rückzahlung geht die Hypothek kraft Gesetzes als Eigentümerhypothek auf den Eigentümer über (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB) – sie erlischt nicht automatisch

• Die Übertragung der Hypothek erfordert die Übertragung der gesicherten Forderung und kann nicht getrennt erfolgen

Unterscheidung zur Grundschuld

Die nicht-akzessorische Grundschuld hat die Hypothek in der Finanzierungspraxis weitgehend verdrängt. Etwa 80-90% der Immobilienfinanzierungen werden mit Grundschulden gesichert.

Praktische Bedeutung

Vorteile der Grundschuld für Kreditinstitute

Kreditinstitute bevorzugen Grundschulden aus mehreren Gründen:

• Dispositionsfreiheit: Die Grundschuld kann unabhängig von der Darlehensforderung übertragen oder verwertet werden. Durch die Gestaltung als Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB) können Einreden aus dem Sicherungsvertrag fortbestehen

• Mehrfachnutzung: Nach Tilgung kann die Grundschuld für neue Darlehen verwendet werden

• Vollstreckungspraxis: Bei der Grundschuldbestellung unterwerfen sich Darlehensnehmer regelmäßig der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), was den Umweg über ein Klageverfahren erspart

Vorteile der Grundschuld für Darlehensnehmer

• Wiederverwendbarkeit: Nach Darlehenstilgung kann die eingetragene Grundschuld für neue Finanzierungen (Modernisierung, Anschlussfinanzierung) genutzt werden. Bei derselben Bank genügt oft eine neue Sicherungsabrede ohne erneute Eintragung

• Kostenersparnis: Bei Bankwechsel ist eine Abtretung/Umschreibung erforderlich (typisch ca. 0,2-0,3% der Grundschuldsumme), was deutlich günstiger ist als Löschung und Neubestellung

• Flexibilität: Übertragung auf einen neuen Erwerber ist möglich, etwa bei Immobilienverkauf

Formen der Hypothek

Briefhypothek

Gesetzlicher Regelfall ist die Briefhypothek. Bei der Briefhypothek wird zusätzlich zur Grundbucheintragung ein Hypothekenbrief als Wertpapier ausgestellt. Der Brief verkörpert das Recht aus der Hypothek.

Für die Übertragung der Hypothek sind bei der Briefhypothek die schriftliche Abtretung der Forderung und die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich (§ 1154 Abs. 1 BGB).

Buchhypothek

Die Buchhypothek (§ 1116 BGB) existiert ausschließlich als Grundbucheintragung ohne separates Dokument. Sie entsteht nur, wenn die Brieferteilung vertraglich ausgeschlossen und im Grundbuch vermerkt wird (§ 1116 Abs. 1, 2 BGB). Bei der Buchhypothek erfolgt die Übertragung durch Grundbucheintragung (§ 1154 Abs. 3 BGB).

Terminologie und begriffliche Bedeutung

Trotz faktischer Verdrängung durch die Grundschuld bleibt der Begriff "Hypothek" in der Finanzierungspraxis präsent:

• Hypothekendarlehen: Synonym für Immobilienfinanzierung

• Hypothekenbank: Spezialisiertes Kreditinstitut für Immobilienfinanzierungen

• Hypothekenzinsen: Zinssätze für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen

• Umkehrhypothek: Finanzierungsprodukt für Senioren

Die historische und sprachliche Verwurzelung des Begriffs führt zu seiner fortgesetzten Verwendung, auch wenn rechtlich überwiegend Grundschulden bestellt werden.

Ablösung und Löschung

Hypothek

Bei vollständiger Tilgung geht die Hypothek kraft Gesetzes als Eigentümerhypothek auf den Eigentümer über (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB) – sie erlischt nicht automatisch. Eine Löschung im Grundbuch ist rechtlich nicht zwingend erforderlich, wird jedoch zur Grundbuchbereinigung empfohlen. Der Gläubiger ist zur Erteilung einer Löschungsbewilligung verpflichtet (§ 1183 BGB).

Die zur Eigentümerhypothek gewordene Hypothek kann rangschonend in eine Grundschuld umgewandelt werden (§ 1198 BGB), was praktisch relevant ist, wenn später neue Finanzierungen benötigt werden.

Grundschuld

Die Grundschuld bleibt nach Darlehenstilgung bestehen (als Eigentümergrundschuld). Der Darlehensgeber muss eine Löschungsbewilligung erteilen, mit der der Eigentümer die Löschung veranlassen kann. Die Löschungskosten betragen typischerweise insgesamt ca. 0,2-0,4% der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt zusammen).

Empfehlung: Eine Löschung ist nicht zwingend erforderlich. Bei potenziellem Finanzierungsbedarf empfiehlt sich das Belassen der Grundschuld zur Kostenersparnis. Bei Immobilienverkauf kann die Grundschuld häufig auf den Erwerber übertragen werden.

Aktuelle Verwendung

Hypotheken werden gegenwärtig nur noch in Ausnahmefällen bestellt:

• Spezielle Finanzierungskonstellationen

• Historische Eintragungen bei Altimmobilien

Bei regulären Baufinanzierungen erfolgt die Besicherung heute überwiegend über Sicherungsgrundschulden. In der Praxis wird häufig die Buchgrundschuld (Brieferteilung ausgeschlossen) verwendet, obwohl der gesetzliche Regelfall die Briefgrundschuld wäre.

Zusammenfassung

Die Hypothek stellt das klassische, akzessorische Grundpfandrecht dar, wurde jedoch in der Finanzierungspraxis weitgehend durch die flexiblere Grundschuld ersetzt. Für Darlehensnehmer ergeben sich aus der Wahl zwischen Hypothek und Grundschuld im Finanzierungsalltag keine wesentlichen Unterschiede, da beide Instrumente dieselbe Sicherungsfunktion erfüllen. Die praktischen Vorteile der Grundschuld – insbesondere Wiederverwendbarkeit und vereinfachte Verwertung – haben zu ihrer dominanten Stellung geführt.