Feuerversicherung

Die Feuerversicherung ist eine Sachversicherung für Immobilieneigentümer zum Schutz gegen Schäden durch Feuer, Blitzschlag und Explosion. Mit jährlich rund 320.000 Feuerschäden (Stand 2024) in Deutschland stellt sie einen wesentlichen Bestandteil des Versicherungsschutzes für Gebäudeeigentümer dar.

Integration in die Wohngebäudeversicherung

Für private Wohngebäude wird die Feuerdeckung heute in der Regel im Rahmen der verbundenen Wohngebäudeversicherung angeboten, die neben Brandschäden auch weitere Risiken wie Leitungswasserschäden, Sturm und Hagel abdeckt. Eigenständige Feuerdeckungen bestehen noch in speziellen Konstellationen wie der Feuerrohbauversicherung während der Bauphase oder im gewerblichen und industriellen Bereich.

Versicherungsumfang

Der Versicherungsschutz umfasst folgende Risiken:

Brandschäden am Gebäude
Schäden durch Blitzschlag und Überspannung
Explosionsschäden
Löschwasserschäden bei Feuerwehreinsätzen
Rauch- und Rußschäden
Aufräum- und Abbruchkosten
Mietwert- bzw. Mietausfall (bei Eigen- bzw. Fremdnutzung)
Hotelkosten während der Sanierung (tarifabhängig, oft in Hausrat- und teilweise in Gebäudeversicherung enthalten)

Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf das Gebäude selbst sowie alle fest verbauten Bestandteile. Bewegliches Inventar wie Möbel und Elektronik ist nicht versichert und erfordert eine separate Hausratversicherung.

Historische Versicherungspflicht

Bis zum 1. Juli 1994 bestand in mehreren deutschen Bundesländern eine gesetzliche Feuerversicherungspflicht. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und Teile Hessens betrieben öffentlich-rechtliche Versicherungsmonopole, bei denen alle Immobilieneigentümer zwangsweise versichert sein mussten. Die Liberalisierung des europäischen Versicherungsmarktes führte zur Aufhebung dieser Pflicht.

Die Versicherungsquote blieb nach dem Wegfall der Versicherungspflicht auf hohem Niveau, insbesondere bei fremdfinanzierten Immobilien.

Anforderungen bei Immobilienfinanzierungen

Eine gesetzliche Pflicht zur Wohngebäude- bzw. Feuerversicherung besteht nicht. Kreditinstitute verlangen jedoch bei der Vergabe von Immobiliendarlehen in der Praxis regelmäßig den Nachweis einer Feuerversicherung als vertragliche Auszahlungsvoraussetzung. Das Gebäude dient als Sicherheit für das Darlehen und die Bank als Grundpfandgläubigerin schützt ihr Interesse.

Nach den §§ 1127 bis 1130 BGB erstrecken sich Hypothek und Grundschuld auf den Anspruch gegen den Versicherer. Im Schadensfall kann die Bank die Auszahlung an sich verlangen oder die zweckgebundene Verwendung zur Wiederherstellung durchsetzen.

Bei Totalverlust durch Brand ohne Versicherungsschutz bleiben die Kreditverbindlichkeiten vollständig bestehen, während die Sicherheit entfällt. Dies kann zur existenziellen Bedrohung für den Eigentümer führen.

Versicherungsprämien

Die Höhe der Versicherungsprämie wird durch folgende Faktoren bestimmt:

Gebäudegröße und Wohnfläche
Baujahr und Bausubstanz
Bauweise und verwendete Materialien
Geografische Lage und Zonierung (ZÜRS)
Regionale Schadensstatistiken

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und Massivbauweise beträgt die jährliche Prämie etwa 200 bis 400 Euro, wobei die tatsächlichen Kosten je nach Lage, Tarif und Einschlüssen (z. B. Elementarschutz) stark variieren können. Fachwerkhäuser und Gebäude mit hohem Holzanteil sind aufgrund des erhöhten Brandrisikos teurer zu versichern.

Die Versicherungsprämien werden jährlich an den gleitenden Neuwertfaktor angepasst, der sich zu 80 Prozent aus dem Baupreisindex und zu 20 Prozent aus dem Tariflohnindex zusammensetzt. Die Indexanpassung betrug 2025 etwa 2,47 Prozent (Anpassungsfaktor 26,51). Darüber hinaus können unternehmensspezifische Beitragsanpassungen aufgrund von Schadenbedarf oder Profitabilitätsanforderungen hinzukommen.

Anforderungen an Versicherungsnehmer

Versicherungsgesellschaften stellen bestimmte Anforderungen an die Gebäudesicherheit:

Installation von Rauchmeldern (in allen 16 Bundesländern gesetzlich vorgeschrieben, einschließlich Bestandsbauten; letzte Übergangsfrist in Sachsen bis 31.12.2023 abgelaufen)
Gegebenenfalls Vorhandensein von Feuerlöschern (keine allgemeine Pflicht in Privatwohnungen, aber empfohlen)
Löschdecken in Küchenbereichen
Regelmäßige Wartung von Heizungsanlagen und Kaminen
Ordnungsgemäßer Zustand elektrischer Anlagen

Die Nichterfüllung dieser Anforderungen kann im Schadensfall als grobe Fahrlässigkeit gewertet werden und nach § 81 VVG zu Leistungskürzungen führen. Viele moderne Tarife enthalten jedoch einen teilweisen oder vollständigen Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit. Rauchmelder haben nachweislich zur deutlichen Reduktion von Brandtoten beigetragen.

Versicherungsteuer

Bei Wohngebäudeversicherungen beträgt die effektive Gesamtsteuerlast rund 19 Prozent der Prämie. Davon entfallen etwa 16,34 Prozentpunkte auf die Versicherungsteuer (Bemessungsgrundlage 86 Prozent des Versicherungsentgelts) und etwa 2,66 Prozentpunkte auf die sogenannte Feuerschutzsteuer (Bemessungsgrundlage 14 Prozent des Versicherungsentgelts). Diese historisch gewachsene Abgabe dient der Finanzierung des Feuerschutzwesens.

Schadenentwicklung

Die Anzahl und Höhe von Blitz- und Überspannungsschäden entwickelt sich auf hohem Niveau. Im Jahr 2024 regulierten die Versicherer rund 220.000 Blitz- und Überspannungsschäden mit Leistungen von etwa 350 Millionen Euro – der höchste Stand seit über 20 Jahren. Dies wird auf die zunehmende Ausstattung von Gebäuden mit empfindlicher Elektronik zurückgeführt. Ein Blitzeinschlag verursacht heute durch Überspannungsschäden an Smart-Home-Systemen, Unterhaltungselektronik, Heizungssteuerungen und Gebäudetechnik höhere Schäden als in früheren Jahrzehnten.

Überspannungsschutzgeräte können das Risiko erheblich reduzieren und sind als Präventionsmaßnahme empfehlenswert.

Kostenumlegung bei Vermietung

Vermieter können die Kosten der Feuerversicherung gemäß Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Vorschrift erfasst ausdrücklich die Sach- und Haftpflichtversicherung, einschließlich Feuer-, Sturm-, Wasser-, Elementar- und Glasversicherung. Die Kosten werden in der jährlichen Betriebskostenabrechnung anteilig nach Wohnfläche ausgewiesen.

Vertragsauswahl

Bei der Auswahl eines Versicherungsvertrags sind folgende Kriterien zu berücksichtigen:

Höhe der Selbstbeteiligung
Gleitende Neuwertversicherung zur automatischen Anpassung an Baukostensteigerungen
Verzicht auf Einrede der groben Fahrlässigkeit (wichtiges Qualitätsmerkmal)
Unterversicherungsverzicht (wichtiges Qualitätsmerkmal)
Einschluss von Elementargefahren (weitere Naturgefahren wie Starkregen, Überschwemmung, Rückstau, Erdsenkung)
Deckungsgrenzen für Hotelkosten, Mietausfall und weitere Leistungen
Qualität und Geschwindigkeit der Schadenregulierung

Die Schadenregulierungsgeschwindigkeit variiert zwischen Versicherungsgesellschaften erheblich. Vergleichstests und Erfahrungsberichte können bei der Auswahl hilfreich sein.

Die gleitende Neuwertversicherung gewährleistet, dass die Versicherungssumme automatisch an steigende Baukosten angepasst wird. Ohne diese Anpassung besteht das Risiko einer Unterversicherung, die im Schadensfall zu einer anteiligen Leistungskürzung führt.

Elementargefahren wie Starkregen, Überschwemmung und Rückstau sind nicht automatisch in der Wohngebäudeversicherung enthalten und erfordern einen gesonderten Einschluss. Angesichts zunehmender Extremwetterereignisse wird der Abschluss einer Elementarschadenversicherung von Verbraucherschützern und der Versicherungswirtschaft empfohlen.

Siehe auch

Weblinks

BaFin - Gebäudeversicherung - Produktinformationen zur Wohngebäudeversicherung
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) - Statistiken und Informationen zur Feuerversicherung
Verbraucherzentrale - Wohngebäudeversicherung - Unabhängige Verbraucherinformationen
Finanztip - Wohngebäudeversicherung - Ratgeber und Vergleichsmöglichkeiten