Abstandsfläche

Die Abstandsfläche bezeichnet den nach Bauordnungsrecht freizuhaltenden Bereich zwischen Gebäudeaußenwand und Grundstücksgrenze. Sie ist ein zentrales Element des Bauordnungsrechts mit erheblichen Auswirkungen auf die Bebaubarkeit von Grundstücken.

Definition

Die Abstandsfläche ist der freizuhaltende Bereich vor Außenwänden, der nach § 6 der jeweiligen Landesbauordnung freizuhalten ist. Die Musterbauordnung (MBO) gibt Orientierung, ist jedoch nicht verbindlich. Abstandsflächen können je nach Landesrecht teilweise auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen bis zu deren Mitte liegen.

Die Abstandsflächenregelungen dienen folgenden Zielen:

1. Sicherstellung ausreichender Belichtung

2. Gewährleistung der Belüftung

3. Schaffung von Brandschutzabständen

4. Wahrung der Privatsphäre

Berechnung

Die Grundformel lautet: Abstandsfläche = Wandhöhe × Faktor. Der anzuwendende Faktor ist bundeslandabhängig.

Zur Wandhöhe H werden Dachanteile landesrechtlich differenziert hinzugerechnet. In Bayern werden bei Dachneigungen bis einschließlich 70 Grad ein Drittel der Dachhöhe zur Wandhöhe addiert, über 70 Grad die volle Dachhöhe. In Nordrhein-Westfalen gilt dies für Dachneigungen über 45 Grad (ein Drittel) bzw. über 70 Grad (volle Höhe).

Berechnungsbeispiel:

Wandhöhe 6 m + (Dachhöhe 4,5 m ÷ 3) = 7,5 m effektive Höhe

Bei Faktor 0,4 ergibt sich eine Tiefe von 3 Metern, die Mindesttiefe liegt in den meisten Ländern bei 3 Metern (Baden-Württemberg: 2,5 Meter).

Landesspezifische Regelungen

Die Abstandsflächenfaktoren variieren nach Bundesland erheblich:

Bayern (Art. 6 BayBO): Allgemein 0,4 H, mindestens 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H. Seit 2021 gilt zudem Art. 6 Abs. 5a BayBO für Gemeinden über 250.000 Einwohner mit einem erhöhten Faktor von 1,0 H in bestimmten innerstädtischen Lagen.

Nordrhein-Westfalen (§ 6 BauO NRW): Allgemein 0,4 H, mindestens 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, in Kerngebieten 0,25 H. Vor Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (bis zu drei Geschosse) genügen pauschal 3 Meter. Zu öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen in Kern- und urbanen Gebieten 0,2 H.

Baden-Württemberg (§ 5 LBO BW): Allgemein 0,4 H, mindestens 2,5 Meter (bei Wänden bis 5 Meter Breite mindestens 2 Meter). In Kern-, Dorf- und urbanen Gebieten sowie besonderen Wohngebieten 0,2 H. In Gewerbe- und Industriegebieten 0,125 H.

Berlin (§ 6 BauO Bln): Allgemein 0,4 H, mindestens 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H. Vor Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 genügen pauschal 3 Meter.

Die geltende Landesbauordnung ist vor Planung zu ermitteln und bei der Berechnung zugrunde zu legen.

Wann Ausnahmen greifen

Nicht alle Gebäude unterliegen der vollen Abstandsflächenpflicht. Garagen, Carports und Gartenhäuser dürfen grenznah errichtet werden, sofern bestimmte Maßgaben eingehalten werden. Die Regelungen variieren zwischen den Bundesländern:

• Nordrhein-Westfalen: Bis 3 Meter mittlere Wandhöhe, bis 9 Meter je Nachbargrenze, maximal 18 Meter gesamt

• Berlin: Bis 3 Meter Wandhöhe, bis 9 Meter je Grenze, maximal 15 Meter gesamt

• Brandenburg: Bis 3 Meter Wandhöhe, bis 9 Meter je Grenze, maximal 15 Meter gesamt

Baden-Württemberg und andere Länder haben zusätzliche Flächen- und Wandflächenkriterien. Es ist daher stets die jeweilige Landesbauordnung zu prüfen.

Durch eine Baulast kann ein Nachbar öffentlich-rechtlich erklären, dass er auf seinem Grundstück Abstandsfläche zugunsten des angrenzenden Bauvorhabens zur Verfügung stellt, sofern diese nicht auf dortige Abstandsflächen angerechnet wird. Dies kommt insbesondere bei gemeinsamen Bauvorhaben (z.B. Doppelhäusern) vor.

Bei Grundstücken an öffentlichen Straßen dürfen die Abstandsflächen regelmäßig bis zur Mitte öffentlicher Verkehrsflächen reichen. Eine 12 Meter breite Straße ergibt somit 6 Meter anrechenbare Fläche.

Bestandsschutz

Nach früheren Vorschriften rechtmäßig genehmigte Gebäude genießen Bestandsschutz. Dieser kann bei wesentlichen Änderungen entfallen. Anbauten oder Dachgeschossausbauten müssen in der Regel die aktuellen Abstandsregeln einhalten, wobei im Einzelfall Abweichungen möglich sein können. Die konkrete Reichweite des Bestandsschutzes ist landesrechtlich und nach Art der Maßnahme unterschiedlich.

Nicht genehmigte Anbauten, die Abstandsflächen verletzen, können zum Rückbau führen. Der Anspruch ist jedoch nicht automatisch gegeben. Öffentlich-rechtlich kann der Nachbar ein bauaufsichtliches Einschreiten anstoßen. Zivilrechtlich besteht ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB analog in Verbindung mit den Abstandsvorschriften der Landesbauordnung, der jedoch Schranken unterliegt, insbesondere bei bestandskräftigen Genehmigungen, Verjährung oder Verwirkung.

Hinweise für Immobilienerwerber

Vor Immobilienerwerb ist die Prüfung folgender Aspekte empfehlenswert:

1. Einsicht in die Bauakte (Kosten sind kommunal unterschiedlich festgelegt)

2. Abgleich der Genehmigungsunterlagen mit dem Ist-Zustand

3. Prüfung des Baulastenverzeichnisses

Bei Unsicherheit ist die Beauftragung eines Vermessungsingenieurs empfehlenswert. Die Kosten für eine Grenzvermessung variieren erheblich nach Landesgebührenordnung, Bodenwert und Anzahl der Grenzpunkte und liegen in der Regel zwischen 700 und 1.400 Euro. Diese Investition kann spätere kostspielige Auseinandersetzungen vermeiden.

Nachbarschaftsstreitigkeiten

Bei Verletzung der Abstandsflächen durch Nachbargebäude bestehen folgende Möglichkeiten:

Der zivilrechtliche Weg ermöglicht eine Klage auf Beseitigung vor den ordentlichen Gerichten, sofern kein Bestandsschutz besteht. Seit dem 1. Januar 2026 sind Zivilsachen bis 10.000 Euro Streitwert in der Regel den Amtsgerichten zugewiesen, nachbarrechtliche Streitigkeiten teils sogar streitwertunabhängig. Parallel kann bei der Bauaufsichtsbehörde eine Überprüfung beantragt werden.

Zivilrechtliche Beseitigungsansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren. Verwirkung bleibt daneben möglich, spielt aber gegenüber der Verjährung eine geringere Rolle. Öffentlich-rechtlich kann eine prozessuale Verwirkung bereits vor Ablauf einer Jahresfrist eintreten. Bestandskräftige Baugenehmigungen können zivilrechtliche Abstandsflächen-Unterlassungsansprüche aufgrund ihrer Legalisierungswirkung ausschließen.

Fazit

Abstandsflächen sind ein zentrales Element des Bauordnungsrechts mit erheblichen Konsequenzen bei Verstößen. Kenntnisse der geltenden Regelungen sind für Bauherren, Immobilienerwerber und Nachbarn wesentlich. Im Zweifel ist fachkundige Beratung durch Architekten oder Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht empfehlenswert.