Bauantrag

Der Bauantrag ist der förmliche Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung. Er bildet die Grundlage für das Baugenehmigungsverfahren und enthält alle für die behördliche Prüfung erforderlichen Unterlagen.

Was ist ein Bauantrag?

Der Bauantrag ist ein förmlicher Antrag an die Bauaufsichtsbehörde zur Erteilung einer Baugenehmigung für ein konkretes Bauvorhaben. Er umfasst sämtliche für die behördliche Prüfung erforderlichen Unterlagen: Pläne, Berechnungen, Nachweise und das ausgefüllte Antragsformular.

Rechtliche Grundlagen finden sich in der Musterbauordnung (MBO) §§ 59-62 (Genehmigungspflicht und Genehmigungsfreistellung), § 69 (Behandlung des Bauantrags) und § 72 (Baugenehmigung, Fristen) sowie in den entsprechenden Vorschriften der Landesbauordnungen. In Nordrhein-Westfalen regeln beispielsweise § 64 BauO NRW (vereinfachtes Verfahren), § 65 (Baugenehmigungsverfahren für große Sonderbauten) und § 67 (Bauvorlageberechtigung) die Einzelheiten.

Die Genehmigungsfreistellung (§ 62 MBO) ist das moderne Gegenstück zum förmlichen Bauantrag: Bei Vorhaben in Gebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan kann unter bestimmten Voraussetzungen auf das Genehmigungsverfahren verzichtet werden.

Wer darf einen Bauantrag stellen?

Antragsteller ist der Bauherr, also die Person, auf deren Rechnung und Verantwortung gebaut wird. Der Bauherr muss nicht Grundstückseigentümer sein, benötigt jedoch dessen Zustimmung. Der Bauherr stellt den Antrag und unterzeichnet die Antragsformulare.

Die Bauvorlagen müssen jedoch von einem Bauvorlageberechtigten erstellt und unterschrieben werden. Zu diesem Personenkreis gehören:

• In die Architektenkammer eingetragene Architekten

• Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation

• In manchen Bundesländern und für bestimmte einfache Vorhaben Meister des Bauhandwerks (z.B. in NRW für Garagen, Wintergärten nach § 67 Abs. 2 BauO NRW)

Der Bauherr kann die Bauvorlagen also nicht selbst erstellen, sondern benötigt einen qualifizierten Entwurfsverfasser. In der Praxis unterschreiben sowohl Bauherr als auch Entwurfsverfasser die Antragsunterlagen. In Bayern erfolgt die Einreichung seit 01.01.2025 direkt bei der Bauaufsichtsbehörde.

Diese Unterlagen gehören in den Bauantrag

Die erforderlichen Unterlagen sind in der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Standardmäßig gehören dazu:

1. Antragsformular: Amtliches Formblatt mit Angaben zum Bauherrn, Grundstück und Vorhaben.

2. Lageplan: Ein amtlicher Lageplan (vom Katasteramt oder öffentlich bestellten Vermessungsingenieur) ist nur in bestimmten Fällen zwingend (z.B. in NRW nach § 3 Abs. 3 BauPrüfVO). In vielen Fällen genügt ein einfacher Lageplan. Der Lageplan zeigt das Grundstück und die geplante Bebauung.

3. Bauzeichnungen:

• Grundrisse aller Geschosse (M 1:100)

• Schnitte (mindestens einer)

• Ansichten aller Seiten

4. Baubeschreibung: Detaillierte Beschreibung von Konstruktion, Materialien und Ausstattung.

5. Berechnung der Flächen:

• Grundflächenzahl (GRZ)

• Geschossflächenzahl (GFZ)

• Wohn- und Nützflächen

6. Statistikbogen: Für die amtliche Baustatistik.

7. Nachweise (je nach Vorhaben):

• Standsicherheitsnachweis (Statik)

• Wärmeschutznachweis und Erfüllungserklärung nach § 92 GEG (Gebäudeenergiegesetz, seit 01.11.2020 in Kraft, Novellen 2023/2024). Der Zeitpunkt der Abgabe der Erfüllungserklärung richtet sich nach Landesrecht, häufig nach Fertigstellung.

• Schallschutznachweis

• Brandschutzkonzept

8. Weitere Unterlagen:

• Stellplatznachweis

• Entwässerungsplanung

• Artenschutzprüfung (falls erforderlich)

Die genauen Anforderungen variieren nach Bundesland und Art des Vorhabens.

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens

Nach Einreichung des Bauantrags läuft ein festgelegtes Verfahren ab:

1. Eingangsbestätigung: Das Bauamt bestätigt den Eingang und prüft die Vollständigkeit.

2. Vorprüfung: Fehlen Unterlagen, fordert das Amt zur Nachreichung auf. Die Frist beginnt erst bei Vollständigkeit.

3. Beteiligung anderer Behörden: Je nach Vorhaben werden Denkmalschutz, Umweltamt, Brandschutz oder Nachbargemeinden gehört (gemäß MBO § 69).

4. Nachbarbeteiligung: Die Benachrichtigung oder Zustellung an Nachbarn ist nicht in allen Fällen obligatorisch. In der Regel erfolgt sie nur bei Abweichungen oder Befreiungen von Vorschriften oder wenn Nachbarn nicht zugestimmt haben (MBO § 70, NRW § 72 BauO NRW).

5. Sachprüfung: Die Bauaufsicht prüft die Übereinstimmung mit öffentlichem Recht.

6. Entscheidung: Genehmigung, Ablehnung oder Genehmigung unter Auflagen.

7. Zustellung: Der Bescheid wird dem Bauherrn zugestellt. Eine Zustellung an Nachbarn erfolgt nur in bestimmten Fällen (z.B. bei Abweichungen oder wenn sie nicht zugestimmt haben). Unterbleibt die Bekanntgabe an betroffene Nachbarn, läuft für diese grundsätzlich keine Rechtsbehelfsfrist.

Bearbeitungsdauer und Fristen

Die gesetzlichen Bearbeitungsfristen variieren je nach Bundesland und Verfahrensart. Nach MBO § 72 Abs. 1a verweist das vereinfachte Verfahren auf § 42a VwVfG (Fristbeginn 3 Wochen nach Zugang bzw. nach Nachforderung). Für Anlagen im Anwendungsbereich der EU-Richtlinie 2018/2001 (Erneuerbare Energien) nennt MBO § 63 Abs. 2 eine Entscheidungsfrist von einem Jahr (verlängerbar), einschließlich Genehmigungsfiktion.

In der Praxis haben sich folgende Bearbeitungszeiträume etabliert:

Diese Zeiträume gelten ab Vollständigkeit der Unterlagen. In der Praxis kann sich die Bearbeitung verzögern durch:

• Nachforderungen der Behörde

• Überlastung des Bauamts

• Einwände von Nachbarn oder Fachbehörden

• Planänderungen während des Verfahrens

In Ballungsräumen können Bearbeitungszeiten von bis zu 12 Monaten auftreten.

Was kostet ein Bauantrag?

Die Gebühren für den Bauantrag richten sich nach den Baukosten und der Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes. Die Berechnungsgrundlagen variieren:

Nordrhein-Westfalen: Die Grundgebühr beträgt in der Regel 0,6 % der Rohbausumme nach AVwGebO NRW. Die Rohbauwerte werden jährlich fortgeschrieben (aktuell gültig: Rohbauwerte 2026).

Bayern: Häufig 1-4 ‰ (Promille) der anrechenbaren Baukosten, je nach Art und Umfang des Vorhabens.

Weitere Bundesländer: Ähnliche Berechnungssysteme, jeweils mit länderspezifischen Gebührenordnungen.

Beispielhafte Größenordnungen (können je nach Bundesland und Vorhaben variieren):

Hinzu kommen Kosten für den Architekten (Genehmigungsplanung ist Leistungsphase 4 nach HOAI 2021, die als Orientierung dient), den Vermessungsingenieur für den Lageplan und eventuelle Gutachten.

Bauantrag abgelehnt – was nun?

Nicht jeder Bauantrag wird genehmigt. Ablehnungsgründe können sein:

• Widerspruch zum Bebauungsplan

• Überschreitung der zulässigen Maße

• Nicht gesicherte Erschließung

• Berechtigte Einwände der Nachbarn

• Denkmalschutzbedenken

Die Möglichkeiten des Rechtsbehelfs gegen einen Ablehnungsbescheid sind bundeslandspezifisch geregelt:

Nordrhein-Westfalen: Das Widerspruchsverfahren in Bausachen ist grundsätzlich abgeschafft (§ 110 JustG NRW). Bei Ablehnung ist direkt Klage vor dem Verwaltungsgericht möglich.

Bayern: Auch hier erfolgt der Rechtsbehelf direkt durch Klage vor dem Verwaltungsgericht, ohne vorheriges Widerspruchsverfahren.

Andere Bundesländer: Die Regelungen können variieren. Eine Prüfung der landesspezifischen Vorschriften ist erforderlich.

Vor Beschreiten des Rechtswegs kann ein Gespräch mit der Behörde zweckmäßig sein, da sich Bedenken möglicherweise durch Planänderungen ausräumen lassen.

Bauantrag vs. Bauvoranfrage

Bei Unsicherheit über die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens kann vorab eine Bauvoranfrage gestellt werden. Diese klärt grundsätzliche Fragen ohne Einreichung eines vollständigen Bauantrags.

Vorteile der Bauvoranfrage:

• Planungssicherheit vor dem Grundstückserwerb

• Geringere Kosten im Vergleich zu einem abgelehnten Bauantrag

• Bindungswirkung für die Behörde, deren Dauer bundeslandabhängig ist:

  • Nordrhein-Westfalen: 3 Jahre, Verlängerung jeweils bis zu 1 Jahr möglich (§ 77 BauO NRW)

  • Bayern: 4 Jahre, Verlängerung jeweils bis zu 4 Jahre möglich (Art. 71 BayBO)

Nachteile:

• Zusätzlicher Zeitaufwand

• Separate Gebühren, die nicht auf den Bauantrag anrechenbar sind

Digitaler Bauantrag

Zunehmend ermöglichen Bundesländer die elektronische Einreichung von Bauanträgen:

Bayern: Digitaler Bauantrag über das Bürgerservice-Portal

Nordrhein-Westfalen: Bauportal.NRW für elektronische Einreichung

Baden-Württemberg: VwV Bauanträge Online

Die Digitalisierung erleichtert die Kommunikation und reduziert den Papieraufwand, verkürzt jedoch nicht zwangsläufig die Bearbeitungszeit.

Häufige Fehler beim Bauantrag

Bauanträge scheitern häufig an vermeidbaren Fehlern:

1. Unvollständige Unterlagen: Fehlende Nachweise verzögern das Verfahren erheblich.

2. Falscher Maßstab: Bauzeichnungen müssen im Maßstab 1:100 vorliegen.

3. Fehlende Unterschriften: Sowohl Bauherr als auch Entwurfsverfasser müssen unterschreiben.

4. Veralteter Lageplan: Nicht aktuelle Pläne werden von der Behörde nicht akzeptiert.

5. Widerspruch zum Bebauungsplan: Unkenntnis der Festsetzungen führt zu Planungsmängeln.

6. Fehlende Nachbarinformation: Nachbarzustimmungen (Unterschriften) sollten wenn möglich beigebracht werden, da dadurch Benachrichtigungs- und Zustellungspflichten der Behörde entfallen können (z.B. § 72 Abs. 2 BauO NRW). Eine fehlende Abstimmung mit Nachbarn kann zu Einwendungen führen, die das Verfahren verzögern.

Fazit

Der Bauantrag bildet die formelle Grundlage für jedes genehmigungspflichtige Bauvorhaben. Vollständige Unterlagen und fachkundige Planung sind wesentliche Voraussetzungen für eine erfolgreiche Genehmigung. Eine sorgfältige Vorbereitung und die Beachtung der planungsrechtlichen Vorgaben erhöhen die Aussicht auf eine zügige Bearbeitung. Bei Unklarheiten kann eine frühzeitige Abstimmung mit der Behörde zweckmäßig sein.