Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist eine detaillierte schriftliche Darstellung eines Bauvorhabens. Sie ergänzt die Bauzeichnungen und dokumentiert Materialien, Konstruktionsarten, Ausstattungsstandards und technische Details.

Definition und Kontexte

Die Baubeschreibung erfüllt zwei wesentliche Funktionen:

Baubeschreibung im Bauantragsverfahren: Dokumentation der öffentlich-rechtlich relevanten Merkmale für die behördliche Genehmigung (Nutzung, Konstruktion, Brandschutz).

Baubeschreibung im Bauvertrag: Vertragliche Vereinbarung zwischen Bauherr und Bauunternehmer über den Leistungsumfang und Grundlage der Abrechnung.

Inhalt für das Bauantragsverfahren

Die Bauvorlagenverordnungen der Länder definieren die erforderlichen Inhalte. Ein Mindeststandard umfasst:

Allgemeine Angaben:

• Bezeichnung des Vorhabens

• Grundstücksangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück)

• Angaben zum Bauherrn

Nutzung:

• Geplante Nutzungsart

• Anzahl der Wohn- und Nutzeinheiten

• Flächen (Wohnfläche, Nutzfläche, Verkehrsfläche)

Konstruktion:

• Gründungsart (Bodenplatte, Keller, Streifenfundamente)

• Tragende Wände (Material, Wandstärken)

• Decken (Massivdecken, Holzbalkendecken)

• Dachkonstruktion und Dacheindeckung

• Fassade und Außenwandbekleidung

Technische Gebäudeausrüstung:

• Heizungsart und Energieträger

• Lüftungskonzept

• Wasserversorgung und Abwasserentsorgung

• Elektrische Anlagen

Brandschutz:

• Feuerwiderstandsklassen der Bauteile

• Rettungswege

• Rauch- und Wärmeabzug

Schallschutz:

• Geplante Schalldämmmaße

• Besondere Maßnahmen bei Lärmbelastung

Baubeschreibung im Bauvertrag

Im vertraglichen Kontext ist die Baubeschreibung detaillierter und definiert den vollständigen Leistungsumfang.

Das Baubeschreibungsgesetz (§ 650j BGB, seit 2018) verpflichtet Bauunternehmer zur Übergabe einer detaillierten Baubeschreibung vor Vertragsschluss.

Pflichtinhalte nach der BauBeschG-Verordnung:

• Allgemeine Beschreibung des Gebäudes

• Art und Umfang der angebotenen Leistungen

• Pläne mit Raum- und Flächenangaben

• Angaben zum Energiebedarf

• Beschreibung der Baukonstruktion

• Angaben zur technischen Gebäudeausrüstung

• Beschreibung der Sanitärausstattung

• Angaben zur Bauzeit oder zum Fertigstellungstermin

Häufige Streitpunkte

Typische Konfliktfelder:

Unklare Formulierungen: Unbestimmte Begriffe wie "hochwertige Ausstattung" ohne konkrete Produktangaben oder Preisklassen führen zu Auslegungskonflikten.

Fehlende Positionen: Nicht in der Baubeschreibung enthaltene Leistungen sind nicht automatisch geschuldet. Malerarbeiten, Außenanlagen und Küchen fehlen häufig.

Qualitätsstandards: Allgemeine Verweise auf "anerkannte Regeln der Technik" sind auslegungsbedürftig. Konkrete Normenverweise bieten mehr Sicherheit.

Änderungen während der Bauzeit: Abweichungen von der Baubeschreibung haben Kostenfolgen.

Anforderungen an eine qualifizierte Baubeschreibung

Für Bauherren:

• Sorgfältige Prüfung jeder Position

• Vergleich mehrerer Angebote

• Klärung unbestimmter Begriffe vor Vertragsschluss

• Schriftliche Fixierung wichtiger Details

• Einschaltung von Fachberatern

Für Unternehmer:

• Eindeutige Formulierungen

• Benennung von Referenzprodukten

• Klare Abgrenzung des Leistungsumfangs

• Visualisierung durch Skizzen und Referenzprojekte

Baubeschreibung und Gewährleistung

Die Baubeschreibung definiert die geschuldete Beschaffenheit. Abweichungen stellen Mängel dar, auch bei funktionaler Gleichwertigkeit.

Gewährleistungsfristen:

• Bauverträge nach BGB: 5 Jahre (§ 634a BGB)

• VOB/B-Verträge: 4 Jahre

Kosten

Die Erstellung einer Baubeschreibung ist Teil der Architektenleistung (Leistungsphase 5: Ausführungsplanung) und im Architektenhonorar enthalten.

Kosten für die Prüfung durch Sachverständige:

Checkliste wesentlicher Positionen

• Gründungsart und Keller

• Wandkonstruktion und Dämmung

• Fenstertyp und U-Wert

• Haustür mit Sicherheitsstandard

• Dacheindeckung und Dachdämmung

• Heizungsart und Warmwasserbereitung

• Elektroinstallation (Anzahl Steckdosen, Lichtauslässe)

• Sanitärausstattung (Produktqualität)

• Bodenbeläge in allen Räumen

• Malerarbeiten (Anzahl der Anstriche)

• Außenanlagen (Zufahrt, Terrasse, Gartenarbeiten)

• Baunebenkosten (Hausanschlüsse, Vermessung)

Fazit

Die Baubeschreibung ist ein zentrales Dokument für die behördliche Genehmigung und die vertragliche Vereinbarung. Eine sorgfältige Ausarbeitung und Prüfung verhindert spätere Konflikte und stellt sicher, dass das Bauvorhaben den Erwartungen und rechtlichen Anforderungen entspricht.