Bauaufsichtsbehörde

Die Bauaufsichtsbehörde ist die zuständige öffentliche Stelle für die Überwachung der Einhaltung des Bauordnungsrechts. Sie prüft und genehmigt Bauvorhaben, überwacht die Bauausführung und schreitet bei Verstößen gegen das Baurecht ein.

Aufgaben und Zuständigkeiten

Die Bauaufsichtsbehörde, oft auch Bauordnungsamt oder einfach Bauamt genannt, hat einen umfassenden Auftrag: Sie wacht über die Sicherheit und Ordnung im Bauwesen. Konkret gehören zu ihren Aufgaben:

Genehmigungsverfahren:

• Prüfung von Bauanträgen

• Erteilung von Baugenehmigungen

• Bearbeitung von Bauvoranfragen

• Genehmigung von Abbruchvorhaben

Überwachung:

• Kontrolle der Bauausführung

• Bauabnahmen

• Prüfung von Standsicherheitsnachweisen

• Brandschutzprüfungen

Eingriffsverwaltung:

• Stilllegung illegaler Baustellen

• Anordnung von Rückbauten

• Verhängung von Bußgeldern

• Beseitigungsanordnungen

Beratung:

• Auskünfte zu Bauvorhaben

• Beratung bei Bauvoranfragen

• Information über Bebauungspläne

Struktur: Wer ist wofür zuständig?

Das Bauordnungsrecht ist Ländersache. Die Organisation der Bauaufsicht unterscheidet sich daher von Bundesland zu Bundesland. Grundsätzlich gibt es drei Ebenen:

Untere Bauaufsichtsbehörde: Das ist die Stelle, mit der Bauherren am häufigsten zu tun haben. Bei kreisfreien Städten liegt sie bei der Stadtverwaltung, bei kreisangehörigen Gemeinden oft beim Landkreis.

Obere Bauaufsichtsbehörde: Die Regierungspräsidien oder Bezirksregierungen. Sie sind zuständig für Widerspruchsverfahren und die Aufsicht über die unteren Behörden.

Oberste Bauaufsichtsbehörde: Die Landesministerien für Bauen (Bauministerien). Sie erlassen Vorschriften und Verwaltungsanweisungen.

Ein Beispiel aus NRW:

So läuft das Genehmigungsverfahren ab

Wer einen Bauantrag einreicht, durchläuft ein festgelegtes Verfahren:

1. Einreichung: Der Antrag mit allen Unterlagen geht bei der unteren Bauaufsichtsbehörde ein.

2. Eingangsprüfung: Innerhalb weniger Tage prüft die Behörde, ob alle Unterlagen vollständig sind.

3. Nachforderung: Fehlt etwas, fordert das Amt zur Ergänzung auf. Ohne vollständige Unterlagen keine Bearbeitung.

4. Fachbeteiligung: Je nach Vorhaben werden andere Behörden gehört: Denkmalschutz, Umweltamt, Wasserbehörde, Straßenbauamt.

5. Nachbarbeteiligung: Betroffene Nachbarn erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme.

6. Prüfung: Der Sachbearbeiter prüft die Übereinstimmung mit Baurecht, Bebauungsplan und sonstigen Vorschriften.

7. Entscheidung: Genehmigung, Ablehnung oder Genehmigung mit Auflagen.

8. Zustellung: Der Bescheid wird dem Bauherrn und den Nachbarn zugestellt.

Rechte und Pflichten des Bauamts

Die Bauaufsichtsbehörde hat weitreichende Befugnisse:

Betretungsrecht: Beamte dürfen Baustellen und Grundstücke betreten, um die Einhaltung der Vorschriften zu kontrollieren.

Auskunftsrecht: Bauherren und Beteiligte müssen auf Verlangen Auskunft erteilen.

Anordnungsbefugnis: Bei Verstößen kann die Behörde die Einstellung der Bauarbeiten, Nachbesserungen oder den Rückbau anordnen.

Zwangsmittel: Werden Anordnungen nicht befolgt, kann die Behörde Zwangsgelder verhängen oder Ersatzvornahmen durchführen.

Gleichzeitig ist die Behörde an Recht und Gesetz gebunden:

• Entscheidungen müssen begründet werden

• Der Bauherr hat Anspruch auf Bescheidung innerhalb angemessener Frist

• Ermessensentscheidungen müssen verhältnismäßig sein

• Rechtsbehelfe (Widerspruch, Klage) stehen dem Bauherrn offen

Bauüberwachung in der Praxis

Nach Erteilung der Baugenehmigung ist das Bauamt nicht aus dem Spiel. Die Bauüberwachung beginnt:

Baubeginn: In vielen Bundesländern muss der Baubeginn angezeigt werden. Ohne Anzeige droht ein Bußgeld.

Baukontrollen: Stichprobenartig prüfen Bauaufsichtsbeamte die Einhaltung der genehmigten Pläne. In der Praxis sind die Ämter personell oft unterbesetzt, sodass nicht jede Baustelle kontrolliert wird.

Rohbauabnahme: Bei manchen Vorhaben ist eine förmliche Rohbauabnahme vorgeschrieben. Der Prüfer kontrolliert, ob der Rohbau den genehmigten Plänen entspricht.

Schlussabnahme: Nach Fertigstellung nimmt die Behörde das Gebäude ab. Erst dann darf es genutzt werden.

Gebrauchsabnahme: Bei Sonderbauten wie Hotels oder Versammlungsstätten folgen regelmäßige Wiederholungsprüfungen.

Was tun bei Problemen mit dem Bauamt?

Konflikte zwischen Bauherren und Bauaufsicht sind nicht selten. Häufige Streitpunkte:

• Bauamt verlangt zusätzliche Unterlagen

• Genehmigung wird abgelehnt

• Auflagen erscheinen unverhältnismäßig

• Bearbeitungszeit dauert zu lange

Mögliche Reaktionen:

Gespräch suchen: Oft lassen sich Missverständnisse im direkten Dialog klären. Ein Termin mit dem Sachbearbeiter kann Wunder wirken.

Nachbessern: Manchmal ist es einfacher, die Planung anzupassen, als zu kämpfen.

Widerspruch einlegen: Gegen belastende Bescheide kann innerhalb eines Monats Widerspruch eingelegt werden. Die obere Bauaufsichtsbehörde prüft dann erneut.

Klage erheben: Bleibt der Widerspruch erfolglos, steht der Rechtsweg offen. Zuständig ist das Verwaltungsgericht.

Untätigkeitsklage: Entscheidet das Amt trotz vollständiger Unterlagen nicht innerhalb angemessener Frist, kann eine Untätigkeitsklage helfen.

Schwarzbau: Wenn die Bauaufsicht einschreitet

Wer ohne Genehmigung baut oder von den genehmigten Plänen abweicht, riskiert erhebliche Konsequenzen:

Baustopp: Die Behörde kann die sofortige Einstellung der Bauarbeiten anordnen.

Nutzungsuntersagung: Ein fertiggestellter Schwarzbau darf nicht genutzt werden.

Beseitigungsanordnung: Im Extremfall muss der Schwarzbau abgerissen werden.

Bußgeld: Verstöße gegen die Bauordnung können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Strafrechtliche Konsequenzen: In schweren Fällen kann auch eine Strafverfolgung drohen.

Die Rechtsfolgen von Schwarzbauten können erheblich sein und umfassen neben Bußgeldern auch die vollständige Beseitigung des genehmigungslos errichteten Bauwerks auf Kosten des Bauherrn.

Gebühren der Bauaufsichtsbehörde

Die Bauaufsicht finanziert sich über Gebühren, die nach den kommunalen Gebührenordnungen erhoben werden:

Die genauen Sätze variieren je nach Kommune.

Siehe auch

• Bauantrag

• Baugenehmigung

• Bauordnung

• Bauvoranfrage

Weblinks

• Übersicht Landesbauordnungen – Bauministerkonferenz

Fazit

Die Bauaufsichtsbehörde erfüllt eine zentrale Funktion im Bauordnungsrecht durch die Prüfung und Genehmigung von Bauvorhaben sowie die Überwachung der Einhaltung baurechtlicher Vorschriften. Eine vollständige und sorgfältige Vorbereitung der Antragsunterlagen trägt zu einem zügigen Verfahrensablauf bei. Bei Meinungsverschiedenheiten stehen Rechtsbehelfe und der Verwaltungsrechtsweg offen.