Amtlicher Lageplan

Für einen Bauantrag ist ein Lageplan erforderlich. Ob dieser amtlich sein muss, richtet sich nach dem Landesrecht und den konkreten Umständen des Vorhabens. In bestimmten Fällen – etwa bei unklaren Grundstücksgrenzen, Grenzüberbauungen oder eingetragenen Baulasten – ist ein amtlicher Lageplan zwingend vorgeschrieben. Trotzdem wissen viele Bauherren nicht genau, was sich dahinter verbirgt und wann welche Art von Lageplan erforderlich ist.

Was genau ist ein amtlicher Lageplan?

Ein amtlicher Lageplan zeigt das Baugrundstück und seine unmittelbare Umgebung aus der Vogelperspektive. Er enthält alle relevanten Informationen, die das Bauamt für die Prüfung des Bauvorhabens braucht: Grundstücksgrenzen, vorhandene Gebäude, geplante Neubauten, Höhenangaben, Abstandsflächen und vieles mehr.

Das Besondere: Ein amtlicher Lageplan darf nur von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) oder den Vermessungsämtern der Katasterbehörden erstellt und mit öffentlichem Glauben beurkundet werden. Einfache Lagepläne können hingegen je nach Landesrecht auch von Architekten als Entwurfsverfassern erstellt werden. In Nordrhein-Westfalen wird zudem zwischen amtlichen Lageplänen, VI-Plänen und einfachen Lageplänen unterschieden.

Diese Informationen muss der Lageplan enthalten

Je nach Bundesland und Art des Bauvorhabens variieren die Anforderungen leicht. Grundsätzlich gehören aber folgende Angaben in jeden amtlichen Lageplan:

Katasterdaten: Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer und Eigentümerangaben

Grenzen und Maße: Alle Grundstücksgrenzen mit genauen Längenangaben, Grenzpunkte und deren Vermarkung

Bestandsgebäude: Vorhandene Bauwerke auf dem eigenen Grundstück und auf den Nachbargrundstücken

Geplantes Bauvorhaben: Position, Außenmaße und Abstand zu den Grenzen

Höhenangaben: Geländehöhen, geplante Fertigfußbodenhöhe, Bezug zum amtlichen Höhensystem

Erschließung: Zufahrten, Leitungen, Kanalanschlüsse

Baulasten: Falls vorhanden, sind eingetragene Baulasten darzustellen

Der Lageplan ist mindestens im Maßstab 1:500 zu erstellen. Bei Bedarf kann ein größerer Maßstab (beispielsweise 1:200) zur besseren Beurteilung verlangt werden. Ein kleinerer Maßstab wie 1:1000 ist nicht zulässig.

Unterschied zum einfachen Lageplan

Manchmal ist von einem "einfachen" oder "qualifizierten" Lageplan die Rede. Der Unterschied liegt im Detailgrad, der rechtlichen Verbindlichkeit und darin, wer den Plan erstellen darf. Die Begrifflichkeiten werden nicht in allen Bundesländern identisch verwendet.

In Nordrhein-Westfalen ist ein amtlicher Lageplan nur in gesetzlich definierten Fällen erforderlich: wenn Grundstücksgrenzen nicht festgestellt sind, Grenzüberbauungen vorliegen, Baulasten eingetragen sind oder besondere Grundstücksverhältnisse bestehen. In anderen Fällen kann auch ein VI-Plan oder ein einfacher Lageplan vom Entwurfsverfasser ausreichen.

In Niedersachsen wird zwischen einfachem und qualifiziertem Lageplan unterschieden. Ein qualifizierter Lageplan ist erforderlich, wenn die Beurteilung von Grenzbebauung oder Grenzabständen dies verlangt. Die Bauämter haben oft Merkblätter, die die konkreten Anforderungen erläutern.

Was kostet ein amtlicher Lageplan?

Die Kosten sind landesrechtlich geregelt und variieren stark nach verschiedenen Faktoren:

• Größe des Grundstücks und Grenzlänge

• Bodenrichtwert

• Normalherstellungskosten des Bauvorhabens

• Komplexität und Leistungsumfang

• Zugänglichkeit des Geländes

• Vorhandensein aktueller Katasterdaten

In Nordrhein-Westfalen erfolgt die Abrechnung nach der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung (VermWertKostO NRW). Seriöse Vermessungsbüros nennen für einen amtlichen Lageplan zum Bauantrag typischerweise Kosten im Bereich von 2.300 bis 3.200 Euro. Pauschale Angaben sind jedoch unsicher – konkrete Beträge lassen sich nur im Einzelfall ermitteln.

Achtung: Falls eine Grenzwiederherstellung oder Teilungsvermessung erforderlich ist, entstehen zusätzliche Kosten, die je nach Anzahl der Grenzpunkte, Bodenrichtwerten und Flächengrößen erheblich sein können – oft deutlich mehr als die genannten Beträge für den Lageplan selbst.

Wie lange ist ein amtlicher Lageplan gültig?

Eine gesetzliche Verfallsfrist für den Lageplan als solchen besteht in der Regel nicht. Maßgeblich sind jedoch häufig die Fristen für die zugrundeliegenden Auszüge aus dem Liegenschaftskataster. In Nordrhein-Westfalen und vielen anderen Kommunen dürfen diese Auszüge nicht älter als sechs Monate sein. In Mecklenburg-Vorpommern werden teilweise nur drei Monate akzeptiert.

Hat sich in der Zwischenzeit etwas an den örtlichen Verhältnissen verändert – etwa ein Anbau beim Nachbarn oder eine neue Straßenführung – muss der Plan ohnehin aktualisiert werden. Die Kosten für eine Aktualisierung variieren im Einzelfall und sind bei dem beauftragten Vermessungsingenieur zu erfragen.

Der Ablauf: Von der Beauftragung bis zum fertigen Plan

1. Vermessungsingenieur beauftragen: Am besten einen ÖbVI aus der Region wählen, der die örtlichen Gegebenheiten kennt.

2. Unterlagen bereitstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte und erste Planungsskizzen des Architekten beschleunigen den Prozess.

3. Ortstermin: Der Vermesser kommt aufs Grundstück und nimmt alle relevanten Punkte auf. Das dauert je nach Größe ein bis drei Stunden.

4. Planfertigung: Im Büro werden die Daten ausgewertet und der Lageplan gezeichnet. Die Bearbeitungszeit ist stark von der Auslastung und dem Umfang abhängig.

5. Übergabe: Die Anzahl der einzureichenden Ausfertigungen richtet sich nach Landesrecht und Verfahren. In Niedersachsen sind bei Papierübermittlung beispielsweise drei Ausfertigungen erforderlich (bei gemeindlicher Bauaufsicht zwei), in Nordrhein-Westfalen sind für Grundstücksteilungen zwei Ausfertigungen vorgeschrieben. Zunehmend ist auch die elektronische Einreichung möglich.

Häufige Probleme und wie man sie vermeidet

Problem: Die Grenzsteine sind nicht mehr auffindbar. Lösung: Vor der Beauftragung des Lageplans eine Grenzwiederherstellung durchführen lassen. So wissen alle Beteiligten, wo genau die Grenzen verlaufen.

Problem: Der Nachbar verweigert den Zutritt. Lösung: Im Normalfall ist eine Betrachtung von der Straße aus möglich. Für die Nachbargebäude reichen oft die Katasterdaten. Bei Verweigerung des Zutritts können je nach Lage Betretungsrechte nach Landesvermessungs- und Katastergesetzen oder zivilrechtliche Ansprüche bestehen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Mai 2022 (V ZR 199/21) entschieden, dass sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis im Einzelfall ein Duldungsanspruch für Vermessungsarbeiten ergeben kann. Auch § 919 BGB zur Grenzabmarkung kann Mitwirkungspflichten begründen.

Problem: Der Lageplan wird vom Bauamt beanstandet. Lösung: Vor Beauftragung beim Bauamt nachfragen, welche Anforderungen konkret gestellt werden. Manche Ämter haben Formblätter oder Checklisten.

Besonderheiten bei Grundstücksteilung

Wer ein Grundstück teilen und einen Teil verkaufen möchte, braucht ebenfalls einen amtlichen Lageplan – allerdings mit anderen Inhalten. Hier geht es um die Teilungsvermessung, bei der neue Flurstücke entstehen.

In Nordrhein-Westfalen ist für die Teilung bebauter Grundstücke in der Regel eine Genehmigung nach § 7 BauO NRW 2018 erforderlich. Dem Antrag sind unter anderem ein amtlicher Lageplan nach § 3 Abs. 3 BauPrüfVO in zweifacher Ausfertigung beizufügen.

Die Kosten werden nach der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung des jeweiligen Bundeslandes berechnet. In Nordrhein-Westfalen liegen die Gebühren in der Regel über 1.400 Euro und können je nach Bodenrichtwert und Flächengröße deutlich höher ausfallen. Pauschale Spannen sind nicht belastbar – ein Einzelfallangebot ist einzuholen. Dafür erhält man neue Flurstücke mit eigenem Grundbucheintrag.

Fazit

Ein Lageplan ist für jeden Bauantrag erforderlich, ob dieser jedoch amtlich sein muss, hängt vom Landesrecht und den konkreten Umständen ab. In vielen Fällen reicht ein einfacher oder qualifizierter Lageplan. Wer früh genug klärt, welche Art von Lageplan benötigt wird, und einen kompetenten Vermessungsingenieur beauftragt, spart Zeit und Nerven. Ein sorgfältig erstellter Lageplan verhindert spätere Streitigkeiten über Grenzen und Abstände. Die Kosten sind im Einzelfall zu ermitteln, da sie nach landesrechtlichen Gebührenordnungen stark variieren.