Baubeschränkung: Wenn das Grundstück nicht frei bebaubar ist

Ein Grundstück kaufen, Haus drauf bauen – so einfach ist das leider nicht immer. Baubeschränkungen können die Nützungsmöglichkeiten erheblich einschränken. Wer vor dem Kauf nicht genau hinschaut, erlebt böse Überraschungen.

Was sind Baubeschränkungen?

Der Begriff Baubeschränkung umfasst alle rechtlichen Einschränkungen, die die Bebaubarkeit eines Grundstücks begrenzen. Diese können aus verschiedenen Quellen stammen:

• Öffentliches Bauplanungsrecht (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan)

• Öffentliches Bauordnungsrecht (Landesbauordnung)

• Privatrechtliche Vereinbarungen (Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten)

• Baulasten

• Denkmalschutz

• Naturschutz und Landschaftsschutz

Je nach Art der Beschränkung sind unterschiedliche Stellen zuständig und verschiedene Rechtsmittel möglich.

Öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen

Aus dem Bebauungsplan

Der Bebauungsplan (B-Plan) legt für ein Gebiet verbindlich fest, was gebaut werden darf. Typische Beschränkungen:

Art der baulichen Nützung: Reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet – nicht jede Nützung ist überall erlaubt.

Maß der baulichen Nützung: Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Höhe der baulichen Anlagen begrenzen das Bauvolumen.

Bauweise: Offene oder geschlossene Bauweise, Einzel- oder Doppelhäuser.

Überbaubare Grundstücksfläche: Baugrenzen und Baulinien definieren, wo gebaut werden darf.

Gestalterische Festsetzungen: Dachform, Dachneigung, Fassadenmaterialien, Farbgebung.

Verstöße gegen den Bebauungsplan führen zur Ablehnung des Bauantrags oder – bei Schwarzbau – zur Beseitigungsanordnung.

Aus der Bauordnung

Die Landesbauordnungen enthalten zwingende Vorschriften, die unabhängig vom Bebauungsplan gelten:

• Abstandsflächen zu Nachbargrenzen

• Stellplatzpflicht

• Brandschutzanforderungen

• Barrierefreiheit bei bestimmten Gebäuden

Weitere öffentlich-rechtliche Einschränkungen

Denkmalschutz: Für denkmalgeschützte Gebäude oder deren Umgebung gelten besondere Auflagen. Änderungen bedürfen der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde.

Naturschutz: In Naturschutzgebieten, Landschaftsschutzgebieten oder bei geschützten Biotopen ist Bauen oft verboten oder stark eingeschränkt.

Wasserschutz: In Überschwemmungsgebieten und Wasserschutzgebieten gelten spezielle Bauverbote oder Auflagen.

Immissionsschutz: In der Nähe von Verkehrswegen oder Industrieanlagen können Lärm- oder Schadstoffgrenzwerte die Bebauung einschränken.

Privatrechtliche Baubeschränkungen

Neben dem öffentlichen Recht können auch privatrechtliche Vereinbarungen die Bebauung einschränken:

Grunddienstbarkeiten

Eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen. Typische Beispiele:

• Wegerecht über das eigene Grundstück

• Leitungsrecht für Versorgungsleitungen

• Bebauungsverbot zugunsten der Aussicht des Nachbarn

Grunddienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen und gelten auch gegenüber einem neuen Eigentümer.

Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten

Ähnlich wie Grunddienstbarkeiten, aber zugunsten einer bestimmten Person oder eines Unternehmens, nicht zugunsten eines Grundstücks. Häufig bei Leitungsrechten der Versorgungsunternehmen.

Bauverbote in Kaufverträgen

Manchmal enthalten Grundstückskaufverträge Bauverbote oder Nützungsbeschränkungen. Diese gelten aber nur zwischen den Vertragsparteien und nicht automatisch gegenüber späteren Käufern – es sei denn, sie sind dinglich gesichert.

Baulasten als Sonderfall

Die Baulast ist ein Zwitterwesen zwischen öffentlichem und privatem Recht. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen.

Typische Baulasten:

• Abstandsflächenübernahme zugunsten des Nachbarn

• Stellplatznachweis auf fremdem Grundstück

• Vereinigungsbaulast bei geteilten Grundstücken

Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen, das bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Achtung: Das Baulastenverzeichnis ist nicht Teil des Grundbuchs!

Wie erfährt man von Baubeschränkungen?

Vor dem Grundstückskauf sollten folgende Quellen geprüft werden:

1. Grundbuch: Zeigt Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in Abteilung II.

2. Baulastenverzeichnis: Bei der Bauaufsichtsbehörde einsehbar. Enthält alle eingetragenen Baulasten.

3. Bebauungsplan: Bei der Gemeinde einsehbar. Zeigt alle planungsrechtlichen Festsetzungen.

4. Flächennutzungsplan: Gibt Auskunft über die grundsätzliche Entwicklungsrichtung.

5. Altlastenkataster: Bei der Unteren Bodenschutzbehörde. Zeigt bekannte Altlasten und Verdachtsflächen.

6. Denkmalschutzverzeichnis: Bei der Denkmalschutzbehörde. Zeigt denkmalgeschützte Objekte.

7. Naturschutzbehörde: Informiert über Schutzgebiete und geschützte Biotope.

Auswirkungen auf den Grundstückswert

Baubeschränkungen mindern in der Regel den Verkehrswert eines Grundstücks. Die Höhe des Wertabschlags hängt von der Art und Intensität der Beschränkung ab:

Diese Werte sind Richtwerte. Im Einzelfall kann der Abschlag höher oder niedriger ausfallen.

Können Baubeschränkungen aufgehoben werden?

Das hängt von der Art der Beschränkung ab:

Bebauungsplan: Kann durch die Gemeinde geändert werden. Als Einzelner hat man darauf keinen Rechtsanspruch, kann aber Anregungen geben.

Baulasten: Können auf Antrag des Berechtigten gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr besteht.

Grunddienstbarkeiten: Erlöschen durch Aufhebungserklärung des Berechtigten oder durch Zeitablauf (bei befristeten Rechten).

Denkmalschutz: Entlassung aus dem Denkmalschutz ist selten, aber theoretisch möglich.

Praxistipps

1. Vor dem Kauf prüfen: Alle relevanten Register und Verzeichnisse einsehen.

2. Bauvoranfrage stellen: Bei Unsicherheit über die Bebaubarkeit klärt eine Voranfrage die Situation.

3. Experten einschalten: Bei komplexen Beschränkungen hilft ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

4. Verhandeln: Manchmal lassen sich Beschränkungen durch Vereinbarungen mit Nachbarn oder der Gemeinde abmildern.

5. Kaufpreis anpassen: Bestehende Beschränkungen sollten sich im Kaufpreis widerspiegeln.

Fazit

Baubeschränkungen gehören zur Realität des Immobilienmarkts. Wer ein Grundstück kauft, ohne die bestehenden Einschränkungen zu kennen, geht ein erhebliches Risiko ein. Die sorgfältige Prüfung vor dem Kauf ist unverzichtbar – und spart im Zweifel viel Geld und Ärger.