Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt der Bauaufsichtsbehörde, der die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach öffentlichem Recht feststellt. Sie ist Voraussetzung für die Durchführung genehmigungspflichtiger Bauvorhaben.

Was ist eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid der Bauaufsichtsbehörde, mit dem ein Bauvorhaben öffentlich-rechtlich genehmigt wird. Sie bescheinigt die Übereinstimmung des geplanten Vorhabens mit den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften.

Rechtlich stellt die Baugenehmigung ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt dar: Bauvorhaben sind grundsätzlich verboten, sofern sie nicht durch behördliche Genehmigung erlaubt werden.

Die Baugenehmigung umfasst:

• Den Genehmigungsbescheid mit Begründung

• Genehmigte Bauzeichnungen (mit Genehmigungsstempel)

• Auflagen und Bedingungen

• Hinweise auf zu beachtende Vorschriften

Welche Vorhaben brauchen eine Genehmigung?

Die Genehmigungspflicht ist in den Landesbauordnungen geregelt. Grundsätzlich gilt: Jede Errichtung, Änderung oder Nützungsänderung einer baulichen Anlage ist genehmigungspflichtig.

Genehmigungspflichtig sind typischerweise:

• Neubauten aller Art

• An- und Umbauten

• Aufstockungen

• Nützungsänderungen (z.B. Wohnung wird Büro)

• Abbruch größerer Gebäude

Genehmigungsfrei sind oft:

• Kleine Nebengebäude (Gartenhäuser unter 10 qm)

• Garagen und Carports (je nach Bundesland)

• Einfache Terrassenüberdachungen

• Solaranlagen auf Dächern

• Instandhaltungsarbeiten

Die genauen Grenzen variieren stark zwischen den Bundesländern. Ein Gartenhaus, das in Bayern genehmigungsfrei ist, kann in Hessen genehmigungspflichtig sein.

Ablauf des Genehmigungsverfahrens

Das Verfahren läuft in mehreren Schritten ab:

1. Einreichung des Bauantrags: Vollständige Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen.

2. Eingangsprüfung: Die Behörde prüft die Vollständigkeit und bestätigt den Eingang.

3. Sachprüfung: Prüfung der Übereinstimmung mit dem öffentlichen Baurecht.

4. Beteiligungsverfahren: Andere Behörden und Nachbarn werden gehört.

5. Entscheidung: Genehmigung, Ablehnung oder Genehmigung unter Auflagen.

6. Zustellung: Der Bescheid geht an Bauherr und beteiligte Nachbarn.

7. Rechtsbehelfsfrist: Nach Zustellung läuft die Widerspruchsfrist (1 Monat).

Arten von Genehmigungsverfahren

Je nach Vorhaben kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung:

Normales Genehmigungsverfahren: Vollständige Prüfung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Für größere Vorhaben und Sonderbauten.

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren: Reduzierter Prüfungsumfang. Für Wohngebäude geringer Höhe im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

Genehmigungsfreistellungsverfahren: Kein Genehmigungsbescheid, nur Anzeige. Nach Fristablauf ohne Einwände darf gebaut werden.

Je einfacher das Verfahren, desto größer die Eigenverantwortung des Bauherrn.

Bearbeitungsdauer und Fristen

Die Bearbeitungsdauer ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

Die Fristen beginnen mit Vollständigkeit der Unterlagen. In Großstädten können aufgrund der Auslastung der Bauämter längere Bearbeitungszeiten auftreten.

Einige Landesbauordnungen enthalten Entscheidungsfristen, nach deren Ablauf die Genehmigung als erteilt gilt (Genehmigungsfiktion). Diese Regelung kommt in der Praxis jedoch selten zur Anwendung.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Die Gebühren richten sich nach der jeweiligen Gebührenordnung und den Baukosten:

Hinzu kommen Kosten für Architekten, Statiker und gegebenenfalls Gutachter.

Gültigkeit der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung gilt nicht ewig. Typische Regelungen:

Baubeginnsfrist: Innerhalb von 3 Jahren muss mit dem Bau begonnen werden, sonst erlischt die Genehmigung.

Fertigstellungsfrist: Das Vorhaben muss innerhalb einer bestimmten Frist (oft 4 Jahre nach Baubeginn) fertiggestellt werden.

Verlängerung: Auf Antrag kann die Geltungsdauer verlängert werden, sofern sich die Rechtslage nicht wesentlich geändert hat.

Ist die Genehmigung erloschen, muss ein neuer Bauantrag gestellt werden – dann gelten die aktuellen Vorschriften.

Auflagen und Bedingungen

Baugenehmigungen werden oft mit Nebenbestimmungen erteilt:

Auflagen: Nachträglich zu erfüllende Pflichten, z.B.:

• Errichtung von Stellplätzen

• Einbau einer bestimmten Heizungsanlage

• Begrünung des Daches

Bedingungen: Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Genehmigung, z.B.:

• Nachweis der gesicherten Erschließung

• Zustimmung des Nachbarn

Hinweise: Informationen über weitere zu beachtende Vorschriften, z.B. Denkmalschutz.

Gegen belastende Nebenbestimmungen kann isoliert Widerspruch eingelegt werden.

Nachbarbeteiligung und Rechtsschutz

Nachbarn werden im Genehmigungsverfahren beteiligt, wenn das Vorhaben ihre Rechte berühren kann. Ihnen stehen folgende Möglichkeiten zu:

• Abgabe von Stellungnahmen

• Anregung von Planänderungen

• Einlegung eines Widerspruchs nach Zustellung der Genehmigung

Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat. Nach deren Ablauf kann die Genehmigung nicht mehr angefochten werden, auch bei Rechtswidrigkeit.

Nach Ablauf der Widerspruchsfristen aller Nachbarn tritt Bestandskraft der Genehmigung ein.

Baugenehmigung und Baubeginn

Nach Erteilung der Baugenehmigung sind vor Baubeginn weitere Schritte erforderlich:

1. Baubeginnsanzeige: In vielen Bundesländern besteht Anzeigepflicht für den Baubeginn.

2. Schnurgerüst: Ein Vermessungsingenieur nimmt die Absteckung des Gebäudes vor.

3. Prüfung der Auflagen: Sämtliche Voraussetzungen der Genehmigung müssen erfüllt sein.

4. Bautafel: An der Baustelle ist eine Tafel mit den Angaben zum Vorhaben anzubringen.

Bauen ohne Genehmigung

Bauen ohne erforderliche Genehmigung stellt einen Schwarzbau dar. Mögliche Konsequenzen sind:

Baustopp: Anordnung der sofortigen Einstellung der Bauarbeiten.

Nutzungsuntersagung: Untersagung der Nutzung des fertiggestellten Gebäudes.

Beseitigungsanordnung: Anordnung des Abrisses des Bauwerks.

Bußgeld: Bußgelder bis zu 500.000 Euro.

Zivilrechtliche Folgen: Schadensersatzansprüche der Nachbarn.

Nachträgliche Genehmigungen sind bei grundsätzlicher Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens möglich.

Praxishinweise

1. Rechtzeitige Antragstellung: Ausreichende Bearbeitungszeit einplanen.

2. Vollständigkeit der Unterlagen: Fehlende Unterlagen verzögern das Verfahren.

3. Behördliche Vorabstimmung: Vorgespräche können Unklarheiten beseitigen.

4. Nachbarinformation: Frühzeitige Information kann Einwendungen reduzieren.

5. Beachtung der Auflagen: Nichtbeachtung kann zu Sanktionen führen.

6. Fristenkontrolle: Rechtzeitig vor Ablauf der Gültigkeit Verlängerung beantragen.

Fazit

Die Baugenehmigung bildet die rechtliche Grundlage für die Durchführung eines Bauvorhabens. Eine sorgfältige Planung und die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sind wesentliche Voraussetzungen für eine erfolgreiche Genehmigungserteilung. Die Genehmigung dokumentiert die Rechtmäßigkeit des Vorhabens und ist entsprechend sorgfältig aufzubewahren.