Bauherr

Der Bauherr trägt die rechtliche, finanzielle und organisatorische Gesamtverantwortung für ein Bauvorhaben. Die Position ist mit umfangreichen Pflichten und erheblichen Haftungsrisiken verbunden.

Wer ist Bauherr?

Der Bauherr ist die natürliche oder juristische Person, auf deren Rechnung und Verantwortung ein Bauvorhaben vorbereitet und durchgeführt wird. Die Landesbauordnungen regeln die Pflichten des Bauherrn (z. B. Bestellung geeigneter Beteiligter, Anzeigen/Anträge), verwenden den Begriff aber nicht einheitlich definitorisch. Der konkrete Wortlaut und Umfang einzelner Pflichten variieren je nach Bundesland (z. B. LBO BW § 42, BremLBO § 53, MBO §§ 52–56).

Der Bauherr muss nicht Eigentümer des Grundstücks sein. Auch Mieter oder Pächter können Bauherr sein, sofern der Eigentümer zustimmt.

Als Bauherr treten auf:

• Private Bauherren

• Wohnungsbaugesellschaften

• Gewerbetreibende und Unternehmen

• Öffentliche Körperschaften (Bund, Länder, Kommunen)

• Bauträger (errichten Bauwerke auf eigene Rechnung zum Verkauf)

Die Pflichten des Bauherrn

Die Verantwortung des Bauherrn ist weitreichend. Die Landesbauordnungen listen die Pflichten detailliert auf:

Öffentlich-rechtliche Pflichten

1. Einholen der Baugenehmigung

Der Bauherr muss vor Baubeginn die erforderliche Genehmigung einholen. Baut er ohne Genehmigung, haftet er – auch wenn der Architekt einen Fehler gemacht hat.

2. Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften

Baurecht, Brandschutz, Arbeitsschutz, Umweltrecht – der Bauherr ist dafür verantwortlich, dass alle Vorschriften eingehalten werden.

3. Bestellung geeigneter Fachleute

Der Bauherr muss geeignete Personen für Planung, Bauleitung und Ausführung bestellen:

• Entwurfsverfasser (meist Architekt)

• Bauleiter (öffentlich-rechtliche Bauaufsicht)

• Fachplaner (Statiker, Haustechnik)

• Ausführende Unternehmen

Wichtig: Die „Bauleitung" im bauordnungsrechtlichen Sinn ist nicht identisch mit der „Objektüberwachung" nach HOAI. Die Bauleitung im öffentlich-rechtlichen Sinne überwacht die Einhaltung der Baugenehmigung und der öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Objektüberwachung nach HOAI (Leistungsphase 8) umfasst die privatrechtliche Überwachung zur Vertragstreue der ausführenden Firmen.

4. Abstimmung der Beteiligten

Der Bauherr koordiniert alle am Bau Beteiligten – oder beauftragt jemanden damit.

5. Bauüberwachung sicherstellen

Die Bauausführung muss überwacht werden. Der Bauherr kann das selbst tun oder einen Bauleiter beauftragen.

Privatrechtliche Pflichten

Gegenüber Handwerkern und Firmen:

• Vergütung der Leistungen

• Mitwirkungspflichten (Entscheidungen treffen, Unterlagen liefern)

• Baustellenzugang gewähren

Gegenüber Nachbarn:

• Vermeidung unzumutbarer Beeinträchtigungen

• Rücksichtnahme bei Baulärm und -schmutz

• Haftung für Schäden am Nachbargrundstück

Verantwortung nach der Baustellenverordnung

Die Baustellenverordnung (BaustellV) legt dem Bauherr besondere Pflichten im Arbeitsschutz auf:

Vorankündigung (§ 2 BaustellV): Bei Baustellen mit voraussichtlich mehr als 30 Arbeitstagen und mehr als 20 Beschäftigten gleichzeitig oder mit einem Gesamtumfang von mehr als 500 Personentagen muss die zuständige Arbeitsschutzbehörde spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle informiert werden.

Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo, § 3 BaustellV): Sind oder können mehrere Arbeitgeber auf einer Baustelle tätig werden, muss der Bauherr einen geeigneten Koordinator für die Planungsphase und einen für die Ausführungsphase bestellen.

Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (§ 2 Abs. 3 BaustellV): Bei Baustellen mit besonders gefährlichen Arbeiten (Anhang II BaustellV) oder mit Vorankündigungspflicht muss ein SiGe-Plan erstellt werden.

Parallele Verantwortung der Arbeitgeber: Die Pflichten nach BaustellV befreien die einzelnen Arbeitgeber/Unternehmer nicht von ihren eigenen Arbeitsschutzpflichten nach ArbSchG und § 5 BaustellV. Diese parallele Verantwortungsstruktur ist in den Regeln zum Arbeitsschutz auf Baustellen (RAB 33) konkretisiert.

Diese Bauherrenpflichten können auf einen verantwortlichen Dritten (§ 4 BaustellV, etwa den Bauleiter oder Projektsteuerer) übertragen werden – die Letztverantwortung für die ordnungsgemäße Erfüllung verbleibt jedoch beim Bauherrn (§ 3 Abs. 1a BaustellV).

Haftung des Bauherrn

Die Haftungsrisiken sind erheblich:

Zivilrechtliche Haftung

Verkehrssicherungspflicht: Der Bauherr haftet für Unfälle auf der Baustelle bei Verletzung seiner Sicherungspflichten. Dies gilt auch dann, wenn die Absicherung dem Bauunternehmer überlassen wurde, sofern die gebotene Kontrolle vernachlässigt wurde.

Nachbarschäden: Schäden am Nachbargrundstück durch Bauarbeiten (etwa Risse durch Erschütterungen, Grundwasserbeeinträchtigungen oder Unfälle) können zur Haftung des Bauherrn führen.

Öffentlich-rechtliche Haftung

Bußgelder: Verstöße gegen Bauvorschriften können mit Bußgeldern geahndet werden. Die Höhe variiert je nach Bundesland – in NRW können Bußgelder bis zu 500.000 Euro verhängt werden. Andere Bundesländer haben abweichende Höchstgrenzen.

Rückbauanordnung: Bei Schwarzbau oder wesentlichen Abweichungen kann die Behörde den Rückbau anordnen.

Strafrechtliche Haftung

In schweren Fällen droht sogar strafrechtliche Verantwortung:

• Baugefährdung (§ 319 StGB)

• Fahrlässige Körperverletzung oder Tötung bei Unfällen

• Betrug bei Erschleichen von Fördergeldern

Der Bauherr beim Bauträgermodell

Wer ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger kauft, ist rechtlich nicht Bauherr. Der Bauträger baut auf eigene Rechnung und verkauft das fertige Objekt.

Unterschiede:

Der Bauträgerkäufer hat weniger Einfluss, aber auch weniger Verantwortung.

Der Bauherr beim Generalunternehmermodell

Beim Generalunternehmer (GU) bleibt der Auftraggeber Bauherr, gibt aber alle Bauleistungen an einen einzigen Vertragspartner. Der GU koordiniert die Gewerke.

Vorteile:

• Ein Ansprechpartner für alles

• Weniger Koordinationsaufwand

• Klare Verantwortlichkeit bei Mängeln

Nachteile:

• Höhere Kosten (GU-Zuschlag markt- und projektabhängig)

• Weniger Kontrolle über Subunternehmer

• Abhängigkeit vom GU

Der GU-Zuschlag wird individuell kalkuliert und variiert je nach Marktlage und Projektumfang – eine standardisierte Prozentspanne existiert nicht. In der jüngeren Rechtsprechung ist auch die Frage umstritten, ob und wie der GU-Zuschlag bei den anrechenbaren Kosten nach HOAI zu berücksichtigen ist (unterschiedliche Urteile u. a. von OLG Düsseldorf und LG Krefeld, Stand 2025).

Die öffentlich-rechtliche Verantwortung bleibt beim Bauherrn!

Unterstützung für den Bauherrn

Ein Bauherr muss nicht alles selbst können. Typische Unterstützer:

Architekt: Planung und Bauüberwachung. Kann viele Bauherrenpflichten übernehmen.

Projektsteuerer: Koordination komplexer Bauvorhaben. Hält Termine und Kosten im Blick.

Rechtsanwalt: Beratung bei Verträgen und Streitigkeiten.

Bauherrenberater/Bausachverständiger: Begleitet private Bauherren bei der Qualitätskontrolle.

Versicherungsmakler: Sorgt für passenden Versicherungsschutz.

Wichtige Versicherungen für Bauherrn

Ohne Versicherungsschutz sollte niemand bauen:

Bauherrenhaftpflicht: Keine gesetzliche Pflicht, aber dringend empfohlen. Banken verlangen sie häufig als Darlehensbedingung. Die Versicherung deckt Schäden an Dritten durch das Bauvorhaben.

Bauleistungsversicherung: Schützt vor Schäden am Bauwerk während der Bauzeit (Sturm, Vandalismus, Diebstahl).

Feuerrohbauversicherung: Gegen Brandschäden am Rohbau. Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber oft von Banken als Darlehensbedingung verlangt.

Bauhelferunfallversicherung: Gesetzliche Pflicht bei der BG Bau, wenn private Helfer (Freunde, Familie) auf der Baustelle mitarbeiten. Der Bauherr muss das Bauvorhaben bei der BG Bau anmelden und Beiträge zahlen. Die Helfer sind dann automatisch unfallversichert. Der Bauherr selbst ist nicht automatisch versichert, kann sich aber freiwillig bei der BG Bau versichern.

Die Kosten sind überschaubar (zusammen ca. 500–1.500 Euro) – die abgesicherten Risiken enorm.

Rechte des Bauherrn

Neben den Pflichten hat der Bauherr auch Rechte:

• Anspruch auf Bescheidung des Bauantrags in angemessener Frist: Die Landesbauordnungen enthalten Verfahrensfristen (z. B. in NRW § 71, § 72 BauO NRW). Bei Fristüberschreitung kann in bestimmten Fällen eine Genehmigungsfiktion eintreten oder der Bauherr kann Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO erheben.

• Wahlfreiheit bei der Auswahl der ausführenden Unternehmen

• Weisungsrecht gegenüber beauftragten Firmen

• Abnahme der Leistungen mit Mängelrüge

• Gewährleistungsansprüche bei Mängeln

Fazit

Die Bauherrenstellung ist mit erheblicher Verantwortung verbunden. Eine sorgfältige Vorbereitung, die Beauftragung kompetenter Fachleute und ein angemessener Versicherungsschutz sind wesentliche Voraussetzungen für eine erfolgreiche Projektabwicklung. Die rechtlichen und finanziellen Risiken erfordern eine professionelle Herangehensweise an die Bauaufgabe.