Baulast

Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie wird nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen und entfaltet Bindungswirkung auch für Rechtsnachfolger.

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine Verpflichtungserklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Sie dient dazu, baurechtliche Voraussetzungen zu schaffen, die sonst nicht gegeben wären. Die Erklärung erfolgt formal freiwillig, faktisch besteht aber häufig ein mittelbarer Zwang, wenn sonst die Baugenehmigung versagt würde.

Die rechtliche Grundlage findet sich in den Landesbauordnungen, etwa § 83 MBO oder § 85 BauO NRW 2018.

Wichtig: Die Baulast ist öffentlich-rechtlicher Natur. Sie ist eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und wird durch diese durchgesetzt. Sie begründet keinen zivilrechtlichen Anspruch des Nachbarn – dies unterscheidet sie von privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen werden und einen zivilrechtlichen Anspruch des Berechtigten vermitteln.

Häufige Arten von Baulasten

In der Praxis kommen bestimmte Baulasten immer wieder vor:

Abstandsflächenbaulast

Häufigste Form der Baulast. Bei unzureichender eigener Abstandsfläche kann der Nachbar einen Teil seines Grundstücks als Abstandsfläche zur Verfügung stellen.

Durch Übernahme eines Teils der erforderlichen Abstandsfläche durch den Nachbarn kann eine größere Bebauungsbreite ermöglicht werden.

Stellplatzbaulast

Kann der Stellplatznachweis auf dem eigenen Grundstück nicht erbracht werden, können Stellplätze auf einem anderen Grundstück nachgewiesen werden – abgesichert durch Baulast.

Vereinigungsbaulast

Soll über mehrere Grundstücke hinweg ein zusammenhängendes Gebäude errichtet werden, verlangt das Bauamt oft eine Vereinigungsbaulast. Die Grundstücke werden bauordnungsrechtlich wie eines behandelt.

Erschließungsbaulast

Liegt ein Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße, kann die Erschließung über ein Nachbargrundstück per Baulast gesichert werden.

Zufahrtsbaulast

Ähnlich wie Erschließungsbaulast, aber speziell für die Zufahrt zu Stellplätzen oder zur Feuerwehrzufahrt. Bei Feuerwehrzufahrten müssen die Anforderungen des Bauordnungsrechts und der eingeführten technischen Baubestimmungen erfüllt sein.

Das Baulastenverzeichnis

Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen! Sie stehen im Baulastenverzeichnis, das bei der unteren Bauaufsichtsbehörde geführt wird.

Einsicht: Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist (insbesondere Grundstückseigentümer und Kaufinteressenten), kann Einsicht nehmen (§ 83 Abs. 5 MBO, entsprechende Landesregelungen).

Kosten: Die Gebühren für Einsicht und Auskunft variieren erheblich je nach Bundesland und Kommune. Beispiele: Berlin (Reinickendorf) Auskunft 29 Euro, Negativauskunft 17 Euro; Brandenburg Auszug 50–200 Euro; NRW Entscheidung über Eintragung/Löschung 50–250 Euro.

Bei jedem Grundstückskauf ist die Prüfung des Baulastenverzeichnisses erforderlich. Die Einsicht ins Grundbuch allein ist nicht ausreichend. Wichtig: Das Baulastenverzeichnis genießt – anders als das Grundbuch – keinen öffentlichen Glauben, daher ist die Einsicht besonders wichtig.

Entstehung einer Baulast

Eine Baulast entsteht durch:

1. Erklärung: Der Grundstückseigentümer gibt eine schriftliche Erklärung ab.

2. Form: Die Erklärung muss schriftlich erfolgen. Die Unterschrift des Eigentümers muss entweder öffentlich beglaubigt sein oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw. anerkannt werden (§ 83 Abs. 2 MBO, § 85 Abs. 2 BauO NRW 2018, § 84 Abs. 2 BauO Berlin).

3. Eintragung: Die Bauaufsichtsbehörde trägt die Baulast in das Baulastenverzeichnis ein.

Mit der Eintragung wird die Baulast wirksam. Sie gilt auch für Rechtsnachfolger – wer das Grundstück kauft, übernimmt die Baulast.

Löschung einer Baulast

Baulasten können gelöscht werden, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:

Die Baulast erlischt durch Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. Der Verzicht ist zu erklären, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht (§ 83 Abs. 3 MBO, § 85 Abs. 3 BauO NRW 2018, § 84 Abs. 3 BauO Berlin, § 84 Abs. 3 BbgBO).

Betroffene – sowohl der Verpflichtete als auch etwaige Begünstigte – sollen zuvor angehört werden. Eine Zustimmung des Nachbarn ist gesetzlich nicht Voraussetzung für den Verzicht. Die Entscheidung liegt bei der Bauaufsichtsbehörde.

Typische Gründe für einen Verzicht:

1. Kein baurechtliches Bedürfnis mehr: Die bauliche Situation, die die Baulast erforderte, besteht nicht mehr (z. B. Abbruch des Gebäudes).

2. Alternative Lösung: Die baurechtlichen Anforderungen werden anderweitig erfüllt.

3. Änderung der Rechtslage: Die rechtlichen Vorschriften haben sich geändert, sodass die Baulast obsolet wurde.

In der Praxis ist die Löschung oft schwierig, weil die Bauaufsicht das öffentliche Interesse restriktiv prüft.

Auswirkungen auf den Grundstückswert

Baulasten mindern in der Regel den Wert des belasteten Grundstücks. Die Wertauswirkung ist jedoch stark einzelfallabhängig und hängt von mehreren Faktoren ab:

• Art und Umfang der Baulast

• Einschränkung der Bebaubarkeit

• Größe der belasteten Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche

• Lage und Attraktivität des Grundstücks

• Aktuelle Marktlage

Es gibt keine allgemeingültigen pauschalen Prozentsätze für Wertminderungen. Eine seriöse Bewertung der Wertauswirkung erfordert eine gutachterliche Einzelfallprüfung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Grundsätzlich gilt: Je stärker die Baulast die Nutzungsmöglichkeiten einschränkt, desto höher die Wertminderung.

Baulasten bei Immobilienkauf

Käufer sollten vor dem Erwerb folgende Fragen klären:

1. Existieren Baulasten? Baulastenverzeichnis einsehen.

2. Was bedeuten sie konkret? Auswirkungen auf die geplante Nützung prüfen.

3. Sind sie im Kaufpreis berücksichtigt? Gegebenenfalls nachverhandeln.

4. Können sie gelöscht werden? Chancen auf Löschung prüfen.

Eine ungeprüfte Baulast kann erhebliche finanzielle Folgen haben, wenn das geplante Bauvorhaben aufgrund der Belastung nicht realisierbar ist und Umplanungen erforderlich werden.

Wichtig: Notare sind regelmäßig nicht verpflichtet, das Baulastenverzeichnis von sich aus einzusehen. Käufer sollten aktiv eine Auskunft bei der Bauaufsichtsbehörde einholen.

Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beide belasten Grundstücke, aber es gibt wesentliche Unterschiede:

Manche Sachverhalte werden sowohl durch Baulast als auch durch Grunddienstbarkeit gesichert – doppelte Absicherung. Dies ist sinnvoll, wenn neben der öffentlich-rechtlichen Absicherung auch zivilrechtliche Ansprüche des Nachbarn gewünscht sind (z. B. bei Nutzungs- oder Wegerechten).

Ausnahme: Bayern

In Bayern gibt es keine Baulasten und kein Baulastenverzeichnis. Entsprechende Sicherungen erfolgen als (beschränkte persönliche) Dienstbarkeiten oder Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs.

Das hat Vor- und Nachteile:

Vorteil: Alles steht im Grundbuch, ein zusätzliches Register muss nicht geprüft werden.

Nachteil: Die Eintragung ist aufwendiger und teurer (Notar, Grundbuchamt).

Brandenburg: Wiedereinführung der Baulast

Brandenburg hatte die Baulast zwischenzeitlich abgeschafft, sie wurde jedoch zum 1. Juli 2016 durch § 84 BbgBO wieder eingeführt. Die unteren Bauaufsichtsbehörden führen seitdem wieder ein Baulastenverzeichnis. Die Einzelheiten sind in der Verwaltungsvorschrift über Baulasten (VV-Baulasten) geregelt.

Kosten für die Eintragung einer Baulast

Die Gebühren für Eintragung und Auskunft variieren erheblich je nach Bundesland und Kommune. Die jeweils gültige Verwaltungs- oder Baugebührenordnung ist zu beachten.

Beispiele für Gebühren:

• Berlin (Bezirk Reinickendorf): Eintragung 180 Euro, Auskunft 29 Euro, Negativauskunft 17 Euro

• NRW: Entscheidung über Eintragung/Löschung 50–250 Euro (nach Allgemeiner Verwaltungsgebührenordnung NRW)

• Brandenburg: Auszug aus dem Baulastenverzeichnis 50–200 Euro (nach BbgBauGebO)

Notarkosten: Notarkosten fallen nur an, wenn die Unterschrift über einen Notar öffentlich beglaubigt wird. Alternativ kann die Unterschrift auch vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder anerkannt werden (§ 83 Abs. 2 MBO, entsprechende Landesregelungen) – dann entfallen Notarkosten.

Hinzu kommen eventuelle Entschädigungen an den Nachbarn, der seine Fläche zur Verfügung stellt. Diese sind Verhandlungssache und können erheblich sein.

Praxishinweise

1. Prüfung des Baulastenverzeichnisses: Vor jedem Grundstückskauf zwingend erforderlich.

2. Bewertung: Bei belasteten Grundstücken gutachterliche Bewertung empfehlenswert.

3. Vertragliche Absicherung: Im Kaufvertrag Übernahme von Baulasten regeln.

4. Löschungsmöglichkeiten: Prüfung, ob Baulasten obsolet und löschbar sind.

5. Übernahme eigener Baulasten: Sorgfältige Abwägung der langfristigen Konsequenzen.

6. Inhaltliche Grenzen: Baulasten müssen baurechtlich relevant sein. Nicht jede beliebige Verpflichtung kann als Baulast eingetragen werden.

7. Zusätzliche Grunddienstbarkeit: Bei nachbarbezogenen Rechten (z. B. Wegerechten) empfiehlt sich häufig zusätzlich zur Baulast eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit, um auch zivilrechtliche Ansprüche zu sichern.

Fazit

Die Baulast ist ein Instrument zur Ermöglichung von Bauvorhaben, die sonst an baurechtlichen Anforderungen scheitern würden. Gleichzeitig belastet sie das dienende Grundstück dauerhaft. Die Prüfung des Baulastenverzeichnisses ist wesentlicher Bestandteil der Grundstücks-Due-Diligence. Bei Übernahme eigener Baulasten sind die langfristigen Konsequenzen zu bedenken und eine angemessene Vergütung zu vereinbaren.