Bauherrenmodell

Das Bauherrenmodell bezeichnet eine Investitionsform, bei der sich mehrere Investoren zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammenschließen, um gemeinschaftlich eine Immobilie zu errichten und anschließend zu vermieten. Die Investoren erlangen die rechtliche Stellung von Bauherren, nicht von Käufern. Diese Bauherrengemeinschaften werden auch als Grundstücks-Gesamthand oder Bruchteilsgemeinschaft organisiert und können später gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum begründen.

Seit dem 1. Januar 2024 gelten durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) neue Regelungen für Immobilien-GbR. Bei grundbuchrelevanten Vorgängen kann eine Eintragung im Gesellschaftsregister erforderlich werden, was für Investoren beim Ein- oder Ausstieg sowie bei Änderungen praktische Bedeutung hat.

Struktur und Funktionsweise

Bei einem Bauherrenmodell gründen mehrere Investoren eine GbR, erwerben gemeinschaftlich ein Grundstück und beauftragen die Bebauung. Nach Fertigstellung erfolgt die Vermietung mit anteiliger Ausschüttung der Mieteinnahmen an die Gesellschafter.

Initiator/Baubetreuer: Entwickelt das Projektkonzept und koordiniert alle Beteiligten. Typischerweise handelt es sich um Projektgesellschaften, Bauträger oder spezialisierte Finanzdienstleister, die Projektsteuerung, Finanzierung und Vermarktung übernehmen.

Treuhänder: Verwaltet die Anlegergelder und wickelt Zahlungen ab. Der Bundesgerichtshof hat für Treuhänder in Bauherrenmodellen weitgehende Überwachungs- und Schutzpflichten gegenüber den Bauherren festgestellt (BGH VIII ZR 26/90). Als Zentralfigur muss der Treuhänder insbesondere die steuerlichen Interessen der Bauherren wahren und unterliegt dabei haftungsrechtlichen Konsequenzen.

Bauherrengemeinschaft: Die GbR der Investoren trägt gemeinschaftlich Chancen und Risiken des Projekts, einschließlich der Bauherrenwagnisse bezüglich Kosten, Terminen und Qualität sowie der Vermietungsrisiken.

Steuerliche Gestaltung

Der wesentliche Vorteil des Bauherrenmodells liegt in der steuerlichen Behandlung. Als Bauherr können Planungskosten, Finanzierungskosten und bestimmte Baukosten als vorweggenommene Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, sofern die Einkünfteerzielungsabsicht klar dokumentiert ist. Bei Schuldzinsen während der Bauzeit (Bauzeitzinsen) ist zu prüfen, ob diese als Werbungskosten abziehbar sind oder in die Herstellungskosten einfließen und damit die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen (BFH IX R 2/12).

Während der Bauphase können steuerliche Verluste entstehen, die das zu versteuernde Einkommen mindern. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag ergeben sich Steuererstattungen.

Grenzen der Verlustverrechnung nach § 15b EStG

Seit Einführung des § 15b EStG durch Gesetz vom 22. Dezember 2005 sind Verluste aus Steuerstundungsmodellen nicht mehr mit anderen Einkünften verrechenbar, sondern nur mit künftigen Gewinnen aus demselben Modell. Dies betrifft auch Bauherren- und Erwerbermodelle, wenn diese als modellhafte Gestaltung mit Zusatzleistungen qualifiziert werden. Die Verluste wirken dann nur stundungsartig. Das BMF-Anwendungsschreiben vom 17. Juli 2007 (BStBl I 2007, 542) konkretisiert, wann § 15b EStG greift.

Wichtig: Die Prüfung nach § 15b EStG (Steuerstundungsmodell) und die Liebhabereiprüfung sind zu trennen. Liebhaberei führt bereits dem Grunde nach zum Abzugsausschluss, während § 15b EStG die zeitliche Verlustverrechnung begrenzt.

Liebhabereiprüfung

Die Finanzverwaltung prüft die langfristige Rentabilität anhand einer typisierten 30-Jahres-Überschussprognose bei Wohnraumvermietung. Die Vermietungsabsicht muss durch realistische Kalkulation nachgewiesen werden. Andernfalls droht die Einstufung als Liebhaberei mit vollständiger Rückforderung der Steuervorteile.

Aktuelle rechtliche Rahmenbedingungen

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für neuen Mietwohnungsbau gelten seit 2023 angepasste Förderkonditionen. Das BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025 konkretisiert die Parameter:

• Zeitraum: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029

• Kostenobergrenze: Maximal 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

• Bemessungsgrundlage: Maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter für die Sonder-AfA

• Technischer Standard: Energieeffizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)

• Sonder-AfA: 5 Prozent pro Jahr über 4 Jahre zusätzlich zur regulären linearen oder degressiven AfA

Die Sonder-AfA wird nach § 7b EStG gewährt und erhöht die steuerliche Attraktivität von Investitionen in neuen, energieeffizienten Mietwohnungsbau erheblich.

Gesellschaftsrechtliche Neuerungen durch MoPeG

Seit 1. Januar 2024 gelten durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) neue Regelungen für Immobilien-GbR. Für bestimmte Verfügungen und grundbuchrelevante Vorgänge kann eine Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erforderlich werden. Dies hat praktische Bedeutung für den Grundbuchvollzug und spätere Änderungen in der Gesellschafterstruktur.

Risikoanalyse

Baukostenrisiko: Zwischen Planung und Fertigstellung können mehrere Jahre vergehen. Die Bauherrengemeinschaft trägt grundsätzlich das Kostenrisiko. Je nach Vertragsgestaltung (Festpreis, Pauschalpreis, Preisgleitklauseln oder Indexklauseln) können Kostensteigerungen bei Material, Lohn und Energie ganz oder teilweise bei der Bauherrengemeinschaft liegen. Rechtzeitige Kostensteuerung und sorgfältige Vertragsprüfung sind entscheidend. Bei erkennbaren Kostenüberschreitungen bestehen spezifische Pflichten und Haftungsrisiken für Architekten, Planer und Bauunternehmer.

Vermietungsrisiko: Leerstände, Mietausfälle durch zahlungsunfähige Mieter und laufende Instandhaltungskosten trägt die Bauherrengemeinschaft anteilig. Dies sind allgemeine Marktrisiken der Vermietung.

Liebhaberei-Risiko: Die Finanzverwaltung prüft anhand einer 30-Jahres-Prognose auf Totalüberschuss, ob eine ernsthafte Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Stellt sie fest, dass keine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist, müssen alle steuerlichen Vorteile rückabgewickelt werden. Dies kann erhebliche finanzielle Folgen haben.

Verdecktes Bauherrenmodell

Warnung: Bei verdeckten Bauherrenmodellen wird der Erwerb in einen notariellen Grundstückskaufvertrag und einen separaten, nicht notariellen Bauvertrag aufgespalten. Diese Konstruktion kann den Verbraucherschutz der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) aushebeln.

Die Bayerische Notarkammer und Verbraucherschutzorganisationen warnen eindringlich vor dieser Konstruktion. Der Investor trägt das vollständige Baugrundrisiko und die Bauherrenhaftung ohne die Schutzmechanismen eines echten Bauträgervertrags. Insbesondere drohen:

• Überhöhte Vorauszahlungen ohne Sicherungen

• Fehlende gesetzliche Zahlungspläne nach § 3 MaBV

• Mangelnder Verbraucherschutz nach §§ 650u/650v BGB

• Verlust des Insolvenzschutzes

Im Gegensatz zum regulären Bauträgervertrag, bei dem der Bauträger die Baurisiken trägt und nach MaBV-Zahlungsplan nur abschnittsweise gegen erbrachte Leistung bezahlt wird, werden beim verdeckten Bauherrenmodell alle Risiken auf den Käufer verschoben.

Zielgruppe

Das Bauherrenmodell eignet sich primär für Gutverdiener mit hohem Einkommen. In der Beratungspraxis werden häufig Jahreseinkommen von mindestens 60.000 Euro, vorzugsweise 100.000 Euro oder mehr als Orientierung genannt. Diese Angaben sind jedoch keine gesetzlichen Vorgaben, sondern Daumenregeln aus der Investmentberatung. Eine langfristige Kapitalbindung von 15 bis 30 Jahren ist erforderlich.

Die Investition ist illiquide. Ein vorzeitiger Ausstieg ist häufig schwierig und mit Abschlägen oder erheblichem Abstimmungsbedarf verbunden. Bei einer GbR sind Veräußerungen deutlich weniger marktgängig als bei einer einzelnen Eigentumswohnung, da rechtliche und steuerliche Komplexitäten sowie Zustimmungslagen bestehen. Es wird ideelles Miteigentum erworben, keine konkrete Wohneinheit.

Weniger geeignet ist das Modell für Anleger mit Flexibilitätsbedarf, Personen kurz vor dem Ruhestand oder Investoren ohne ausreichende Zeitressourcen für eine gründliche Due Diligence.

Auswahlkriterien

Initiatorprüfung: Marktpräsenz, Referenzprojekte und Erfolgsbilanz sind zu prüfen. Referenzen sollten über unabhängige Quellen verifiziert werden.

Standortanalyse: Die Lage und regionale Mietnachfrage sind entscheidende Erfolgsfaktoren.

Rechtliche Prüfung: Alle Verträge sollten durch einen unabhängigen Rechtsanwalt geprüft werden. Die Kosten liegen je nach Projektumfang häufig im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich und stehen in keinem Verhältnis zum Risikoschutz. Besonders zu prüfen sind:

• Risiken nach § 15b EStG (modellhafte Zusatzleistungen)

• MaBV- und BGB-Konformität bei Bauträger-/Werkvertragsnähe

• Vertragswerk zu Festpreisen, Preisgleitklauseln und Kostensteuerung

Kalkulation: Realistische Mietansätze, eingepreiste Kostensteigerungen und Leerstandsszenarien sind kritisch zu hinterfragen.

Wirtschaftlichkeit

Das Bauherrenmodell ist komplexer und risikoreicher als alternative Anlageformen. Eine erfolgreiche Investition erfordert hohes Einkommen, langfristigen Anlagehorizont und intensive Projektprüfung. Die steuerlichen Vorteile der 1980er und frühen 1990er Jahre sind durch die Einführung des § 15b EStG, strengere Prüfungen der Bauherreneigenschaft und die 30-Jahres-Liebhabereiprüfung nicht mehr erreichbar. Heute handelt es sich primär um Steuerstundungseffekte, nicht um dauerhafte Steuerersparnisse.