Bauträgergarantie

Der Begriff Bauträgergarantie bezeichnet im allgemeinen Sprachgebrauch verschiedene Sicherungsinstrumente zum Schutz von Erwerbern bei Bauträgerprojekten. Es handelt sich nicht um einen definierten Rechtsbegriff, sondern um eine Sammelbezeichnung für vertragliche und gesetzliche Absicherungen.

Begriffsabgrenzung und Komponenten

Die Bauträgergarantie umfasst verschiedene rechtlich voneinander zu unterscheidende Instrumente:

Fertigstellungsbürgschaft (vertragliche Vereinbarung)
Gewährleistungsbürgschaft (vertragliche Vereinbarung)
Gesetzliche Gewährleistung nach BGB (gesetzlicher Anspruch)
Zahlungsschutz nach MaBV (gesetzlich vorgeschrieben)

Diese Sicherungsinstrumente sind teilweise gesetzlich vorgeschrieben, teilweise Verhandlungsgegenstand im Bauträgervertrag.

Gesetzliche Gewährleistung

Gemäß § 634a BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken fünf Jahre. Diese Frist ist gesetzlich festgelegt und kann nicht durch Vertragsklauseln verkürzt werden.

Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Erwerber die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels und dessen Ursächlichkeit in der Bauausführung.

Die Gewährleistung begründet einen gesetzlichen Nacherfüllungsanspruch gegen den Bauträger. Dieser muss Mängel beseitigen. Es handelt sich nicht um eine Versicherungsleistung, sondern um eine vertragliche Haftung des Bauträgers.

Fertigstellungsbürgschaft

Die Fertigstellungsbürgschaft stellt das zentrale Sicherungsinstrument gegen das Insolvenzrisiko dar. Ein Kreditinstitut oder Versicherungsunternehmen garantiert die Fertigstellung des Bauvorhabens bei Bauträgerinsolvenz.

Deckungsumfang: Die Bürgschaft deckt typischerweise 10 bis 20 Prozent der Gesamtbausumme ab. Dieser Betrag soll die zusätzlichen Kosten abdecken, die entstehen, wenn ein anderes Bauunternehmen die Fertigstellung übernimmt.

Rechtliche Einordnung: Die Fertigstellungsbürgschaft ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie basiert auf freiwilliger vertraglicher Vereinbarung zwischen Bauträger, Bürgen und Erwerber.

Kostenträger: Die Bürgschaftskosten werden üblicherweise vom Bauträger getragen und in die Gesamtkalkulation eingerechnet. Eine transparente Ausweisung dieser Kosten im Kaufpreis ist zulässig.

Gewährleistungsbürgschaft

Die Gewährleistungsbürgschaft sichert Mängelansprüche während der fünfjährigen Gewährleistungsfrist ab. Bei Insolvenz des Bauträgers während dieses Zeitraums tritt der Bürge für Mängelbeseitigungskosten ein.

Deckungssumme: Die übliche Höhe beträgt fünf Prozent der Bausumme. Diese Summe deckt kleinere bis mittlere Mängelbeseitigungen ab, nicht jedoch schwerwiegende Bauschäden.

Rechtliche Einordnung: Die Gewährleistungsbürgschaft unterliegt keiner gesetzlichen Verpflichtung. Ihre Vereinbarung ist Verhandlungsgegenstand. Bei etablierten Bauträgern gehört sie zum Standard, bei kleineren Unternehmen wird sie nicht durchgängig angeboten.

Zahlungsschutz nach MaBV

Die Makler- und Bauträgerverordnung schützt Erwerber durch ein gesetzlich vorgeschriebenes Zahlungssystem nach Baufortschritt. Gemäß § 3 MaBV sind Vorleistungen begrenzt.

Zahlungsstruktur: Maximal 30 Prozent des Kaufpreises sind nach Baubeginn fällig. Weitere Raten werden nach Fertigstellung definierter Bauabschnitte fällig (Rohbaufertigstellung, Dachdeckung, Fenstereinbau etc.).

Schutzwirkung: Das System minimiert das finanzielle Verlustrisiko bei Bauträgerinsolvenz. Im Idealfall entspricht der gezahlte Betrag dem Wert der bereits erbrachten Bauleistungen.

Empfohlene Sicherheitsstandards

Erforderliche Mindestabsicherung:

Fertigstellungsbürgschaft: Aufgrund des realen Insolvenzrisikos wird ihre Vereinbarung als essentiell eingestuft.
Auflassungsvormerkung: Sichert den Eigentumsübergangsanspruch insolvenzfest.

Empfohlene Zusatzabsicherung:

Gewährleistungsbürgschaft: Sichert Mängelansprüche während der fünfjährigen Gewährleistungsfrist ab.
Baufertigstellungsversicherung: Ergänzende Absicherung für den Fall, dass Bürgschaftssummen nicht ausreichen.

Prüfung der Sicherungsinstrumente

Dokumentenprüfung: Die Vorlage der Bürgschaftsurkunden im Original ist zu verlangen. Mündliche Zusicherungen haben keine Rechtswirkung.

Bonitätsprüfung des Bürgen: Die Identität und Bonität des Bürgen (Kreditinstitut oder Versicherung) ist zu überprüfen. Unbekannte oder nicht beaufsichtigte Unternehmen stellen ein Risiko dar.

Bedingungsprüfung: Bürgschaftsbedingungen können Ausschlussklauseln enthalten, die den Sicherungszweck konterkarieren. Eine rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht wird empfohlen.

Vorgehen im Schadensfall

Bei Mängeln:

Schriftliche Mängelrüge an den Bauträger mit angemessener Fristsetzung zur Beseitigung
Fotografische Dokumentation des Mangels mit Datumsnachweis
Bei ausbleibender Nachbesserung: Inanspruchnahme der Gewährleistungsbürgschaft

Bei Bauträgerinsolvenz:

Unverzügliche Kontaktaufnahme mit dem Bürgen unter Vorlage der Bürgschaftsurkunde
Dokumentation des Bauzustands durch einen Bausachverständigen
Rechtliche Beratung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Forderungsanmeldung beim Insolvenzverwalter

Abgrenzung zu Herstellergarantien

Herstellergarantien auf Bauteile (z.B. Dachziegel, Heizungsanlagen) sind von Bauträgergarantien zu unterscheiden. Diese werden von den Materialherstellern gewährt und begründen keine Ansprüche gegen den Bauträger.

Die Durchsetzung von Herstellergarantien erfolgt direkt gegenüber dem Hersteller. Die Bonität und Marktpräsenz des Herstellers bestimmt den Wert der Garantiezusage.

Bauträgergarantie: Welche Sicherheiten Ihnen zustehen