Bauvertrag nach BGB

Das Bauvertragsrecht wurde zum 1. Januar 2018 durch die umfassendste Reform seit über 100 Jahren grundlegend neu geregelt. Erstmals enthält das BGB eigenständige Vorschriften für Bauverträge, Verbraucherbauverträge und Bauträgerverträge, die den besonderen Anforderungen des Bauens Rechnung tragen.

Definition des Bauvertrags

Gemäß § 650a BGB ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Diese Definition grenzt den Bauvertrag vom allgemeinen Werkvertrag ab und begründet spezifische Rechte und Pflichten.

Der Bauvertrag erfasst auch einzelne Gewerke wie Dach-, Elektro- oder Malerarbeiten. Bestimmte Instandhaltungsarbeiten fallen ebenfalls unter den Bauvertragsbegriff, wenn sie für Konstruktion, Bestand oder Gebrauch des Bauwerks wesentlich sind.

Verbraucherbauvertrag

Der Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i BGB stellt die bedeutendste Neuerung der Reform dar. Er gilt, wenn ein Verbraucher ein Unternehmen mit der Errichtung eines neuen Gebäudes oder mit erheblichen Umbauarbeiten an einem bestehenden Gebäude beauftragt.

Der Verbraucherbauvertrag bietet besonderen Schutz, da private Bauherren typischerweise einen erheblichen Teil ihres Vermögens investieren und über keine fachliche Expertise verfügen.

Abgrenzung: Verträge über einzelne Gewerke eines Neubauvorhabens sind nach der Rechtsprechung des BGH (16.03.2023 - VII ZR 94/22) grundsätzlich keine Verbraucherbauverträge, sondern unterliegen dem allgemeinen Bauvertragsrecht nach § 650a BGB.

Vorvertragliche Baubeschreibung

§ 650j BGB verpflichtet den Unternehmer zur Übergabe einer detaillierten Baubeschreibung vor Vertragsschluss. Die Mindestinhalte sind in Art. 249 § 2 EGBGB festgelegt und umfassen: Allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Art und Umfang der Bauleistung, Beschreibung der wesentlichen Gewerke, Energie- und Schallschutzstandard, Qualitätsmerkmale für Bau- und Ausbauarbeiten.

Die Baubeschreibung wird Vertragsbestandteil. Die darin zugesagten Leistungen sind vertraglich geschuldet. Wichtig: Gemäß § 650k Abs. 2 S. 2 BGB gehen Zweifel über den Inhalt der Baubeschreibung zulasten des Unternehmers, nicht des Verbrauchers.

Widerrufsrecht

Verbraucher haben bei Verbraucherbauverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen. Die Widerrufsfrist beginnt mit ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung durch den Unternehmer. Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung läuft die Frist nicht an.

Das Widerrufsrecht gilt nicht für notariell beurkundete Verträge. Da Bauträgerverträge der notariellen Beurkundung bedürfen, entfällt bei diesen das Widerrufsrecht.

Textformerfordernis

Verbraucherbauverträge müssen in Textform abgeschlossen werden (§ 650k BGB). E-Mail oder Brief genügen, mündliche Vereinbarungen sind unwirksam. Diese Formvorschrift soll übereilte Vertragsschlüsse verhindern. Notariell beurkundete Verträge erfüllen das Textformerfordernis.

Anordnungsrecht des Bauherrn

§ 650b BGB gewährt dem Bauherrn ein Recht auf Anordnung von Änderungen während der Bauausführung. Der Unternehmer ist zur Ausführung verpflichtet, sofern die Änderung nicht unzumutbar ist. Dem Unternehmer steht für Mehraufwand eine angemessene Mehrvergütung zu.

Abschlagszahlungen und Sicherheit

Unternehmer können Abschlagszahlungen entsprechend dem Wert der erbrachten Leistung verlangen (§ 632a BGB). Bei Verbraucherbauverträgen gelten besondere Schutzvorschriften gemäß § 650m BGB:

90%-Deckel: Abschlagszahlungen dürfen maximal 90% der vereinbarten Vergütung betragen (§ 650m Abs. 1 BGB)
5%-Sicherheit: Der Unternehmer muss spätestens bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5% der Vergütung stellen (§ 650m Abs. 2 BGB)
Zusatzsicherheit: Bei Nachträgen über 10% der ursprünglichen Vergütung sind weitere 5% Sicherheit zu leisten

Diese Sicherheiten schützen den Verbraucher bei Insolvenz des Unternehmers oder bei Mängeln.

Abnahme

Die Abnahmeregelungen wurden durch § 640 BGB präzisiert. Der Unternehmer muss eine Fertigstellungsmitteilung mit Fristsetzung zur Abnahme übermitteln. Erfolgt keine begründete Ablehnung innerhalb der Frist, gilt das Werk als abgenommen (fiktive Abnahme).

Besonderheit bei Verbrauchern: Die fiktive Abnahme tritt nur ein, wenn der Unternehmer den Verbraucher in Textform auf die Rechtsfolgen der Abnahme hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 S. 2 BGB). Eine gesetzliche Pflicht zur Empfehlung eines Sachverständigen besteht nicht, kann aber im Einzelfall sinnvoll sein.

Gewährleistung

Die Gewährleistungsfrist beträgt unverändert fünf Jahre ab Abnahme bei Bauwerken (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Wichtige Regelungen:

§ 650g BGB betrifft die Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme und die Schlussrechnung
Regress des Hauptunternehmers gegenüber Subunternehmern richtet sich nach den jeweiligen Werkverträgen und den kaufrechtlichen Regelungen zu Aus- und Einbaukosten (§§ 439 Abs. 3, 445a/b BGB)

Unterlagenpflichten

§ 650n BGB verpflichtet den Unternehmer zur Überlassung von Planungs- und Nachweisunterlagen. Der Verbraucher erhält:

Vor Ausführungsbeginn: alle für die Ausführung erforderlichen Unterlagen
Bei Fertigstellung: alle Unterlagen, die für den vertragsgemäßen Gebrauch des Werks erforderlich sind

Zwingendes Recht zugunsten des Verbrauchers

§ 650o BGB bestimmt, dass von folgenden Vorschriften nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden darf:

§ 640 Abs. 2 S. 2 BGB (Hinweispflicht bei fiktiver Abnahme)
§§ 650i bis 650l BGB (Verbraucherbauvertrag, Textform, Baubeschreibung, Widerrufsrecht)
§ 650n BGB (Unterlagenpflichten)

Vertragliche Vereinbarungen, die diese Rechte einschränken, sind unwirksam.

Bauträgerverträge - Besonderheiten

Bauträgerverträge nach §§ 650u, 650v BGB unterliegen Sonderregelungen. Bestimmte Schutzvorschriften des Verbraucherbauvertrags sind ausgeschlossen, insbesondere:

Kein Widerrufsrecht (§ 650l BGB)
§ 650k Abs. 1 BGB (Einbeziehung der Baubeschreibung) findet keine automatische Anwendung
Kein 90%-Deckel für Abschlagszahlungen (§ 650m Abs. 1 BGB)
§§ 650b bis 650e BGB (Anordnungsrecht) sind ausgeschlossen

Stattdessen gelten die speziellen Regelungen für Bauträgerverträge und die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Auswirkungen der Reform

Die Reform stärkt die Rechtsposition von Verbrauchern durch erweiterte Informationspflichten, Widerrufsrecht und finanzielle Absicherung. Unternehmer unterliegen erhöhten formellen Anforderungen durch Baubeschreibungspflicht, Widerrufsbelehrung und Sicherheitsleistung.

Für beide Vertragsparteien ist eine sorgfältige Dokumentation sämtlicher Vereinbarungen, Änderungen und Abnahmevorgänge erforderlich.