Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die fertiggestellten Immobilien veräußert. Die Besonderheit liegt in der Integration von Grundstückserwerb, Planung, Bauausführung und Verkauf unter einem Vertragspartner.

Definition und Abgrenzung

Der Bauträger unterscheidet sich vom Bauunternehmer, der ausschließlich Bauleistungen erbringt, und vom Architekten, der Planungsleistungen bereitstellt. Der Bauträger vereint diese Funktionen und schließt mit dem Erwerber einen Bauträgervertrag ab, der sowohl Grundstückskauf als auch Herstellung des Gebäudes umfasst.

Rechtlich handelt es sich bei Bauträgern um Unternehmen verschiedener Rechtsformen (GmbH, AG, KG, Einzelunternehmen), die den Regelungen der Gewerbeordnung und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unterliegen.

Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag kombiniert Kaufvertrag für das Grundstück und Werkvertrag für die Bauausführung. Er unterliegt gemäß § 311b BGB der notariellen Beurkundungspflicht. Auch spätere Vertragsänderungen müssen notariell beurkundet werden. Mündliche Vereinbarungen sind rechtlich unwirksam.

Der Vertrag definiert Bauleistung, Kaufpreis und Fertigstellungstermin. Die Baubeschreibung bildet einen wesentlichen Vertragsbestandteil und sollte detailliert ausgeführt sein. Gemäß § 650j BGB muss der Bauträger dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine detaillierte Baubeschreibung übergeben. Nicht beschriebene Leistungen sind vertraglich nicht geschuldet.

Weiterführende Informationen: BauMaster - Bauträgervertrag

Preisgestaltung und Kosten

Bauträgerverträge basieren auf einem Festpreis, der Grundstückskaufpreis und Bauleistungen umfasst. Sonderwünsche und Änderungswünsche werden gesondert berechnet und können zu erheblichen Mehrkosten führen.

Zusätzlich zum Festpreis fallen Erwerbsnebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notarkosten (etwa 1,5 Prozent) und Grundbuchkosten (etwa 0,5 Prozent). Maklergebühren entfallen in der Regel, da Bauträger direkt vermarkten.

Die Gesamtkosten variieren erheblich nach Region, Ausstattungsqualität und Grundstücksgröße.

Zahlungsmodalitäten nach MaBV

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Zahlungsmodalitäten zum Schutz der Erwerber. Gemäß § 3 MaBV erfolgt die Kaufpreiszahlung in Raten nach tatsächlichem Baufortschritt.

Maximal 30 Prozent des Kaufpreises sind nach Baubeginn fällig. Weitere Raten werden nach Fertigstellung definierter Bauabschnitte fällig: Rohbaufertigstellung, Dachdeckung, Fenstereinbau, Innenausbau. Die Schlussrate wird nach Bezugsfertigkeit und Abnahme fällig.

Dieses System verhindert übermäßige Vorleistungen und schützt Erwerber im Insolvenzfall des Bauträgers.

Vorteile

Planungssicherheit: Der Festpreis bietet kalkulierbare Kosten ohne Kostenrisiko für Baupreissteigerungen.

Grundstücksverfügbarkeit: Der Bauträger stellt erschlossene Grundstücke bereit, wodurch die aufwendige Grundstückssuche entfällt. In nachgefragten Lagen mit knappen Baulandreserven stellt dies einen wesentlichen Vorteil dar.

Zentraler Vertragspartner: Die Bündelung aller Leistungen bei einem Vertragspartner vereinfacht die Koordination und eliminiert Schnittstellenprobleme zwischen verschiedenen Gewerken.

Einheitliche Gewährleistung: Die Mängelhaftung liegt vollständig beim Bauträger, unabhängig davon, welcher Subunternehmer die mangelhafte Leistung erbracht hat.

Nachteile

Begrenzte Individualisierung: Bauträgerprojekte basieren auf standardisierten Planungen. Änderungswünsche sind nur eingeschränkt umsetzbar und verursachen erhebliche Mehrkosten.

Abhängigkeit und Insolvenzrisiko: Die vollständige Abhängigkeit vom Bauträger birgt Risiken bei mangelhafter Bauausführung oder Bauträgerinsolvenz. Der Baufortschritt liegt außerhalb des Einflussbereichs des Erwerbers.

Eingeschränkte Kontrolle: Der Erwerber hat keine direkte Überwachungsmöglichkeit der Bauausführung. Die Materialauswahl erfolgt durch den Bauträger im Rahmen der Baubeschreibungsvorgaben.

Abnahmedruck: Der wirtschaftliche Druck auf den Bauträger zur Fertigstellung kann zu zeitlichem Druck bei der Abnahme führen, was die sorgfältige Mängelprüfung erschweren kann.

Prüfkriterien bei der Bauträgerauswahl

Bonitätsprüfung: Die Recherche der wirtschaftlichen Situation des Bauträgers ist essentiell. Relevante Faktoren umfassen Marktpräsenz, abgeschlossene Projekte, Rechtsstreitigkeiten und Bonitätsauskünfte.

Baubeschreibung: Die Detaillierung der Baubeschreibung bestimmt den geschuldeten Leistungsumfang. Unspezifische Formulierungen eröffnen Interpretationsspielräume zu Lasten des Erwerbers. Technische Spezifikationen (Fenster-U-Werte, Heizungstyp, Bodenbelagsqualitäten) sollten präzise definiert sein.

Vertragsprüfung: Die Prüfung des Bauträgervertrags durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht wird empfohlen. Der Notar hat eine Neutralitätspflicht und keine Beratungsfunktion.

Abnahmebegleitung: Die Beauftragung eines Bausachverständigen zur Abnahme ermöglicht die fachkundige Identifikation von Baumängeln.

Sicherungsinstrumente

Das Insolvenzrisiko des Bauträgers stellt eine wesentliche Gefährdung dar. Absicherungsinstrumente umfassen:

Fertigstellungsbürgschaft: Eine Bauträgergarantie durch Bank oder Versicherung sichert die Fertigstellung bei Insolvenz ab. Trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung wird ihre Vereinbarung dringend empfohlen.

Gewährleistungsbürgschaft: Sichert Mängelansprüche während der fünfjährigen Gewährleistungsfrist ab.

Auflassungsvormerkung: Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Eigentumsübergangsanspruch insolvenzfest.

Bonitätsprüfung: Wirtschaftsauskunfteien liefern Informationen zur finanziellen Solidität des Bauträgers.

Bauträger: Was er macht und worauf Sie achten sollten