Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag stellt eine vertragliche Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag zur Gebäudeerrichtung dar. Er unterliegt seit der BGB-Reform 2018 der speziellen Regelung der §§ 650u und 650v BGB.

Rechtliche Einordnung

Der Bauträgervertrag vereint Elemente des Kaufrechts (Grundstückserwerb) und des Werkvertragsrechts (Bauerrichtung). Die Anwendung der jeweiligen Rechtsgebiete erfolgt nach dem betroffenen Vertragsbestandteil.

Vertragswesentliche Regelungsbereiche umfassen: Bauleistungsumfang, Kaufpreis, Fertigstellungstermin, Zahlungsmodalitäten nach MaBV, Mängelhaftung und Risikoverteilung.

Gesetzliche Grundlage: § 650u BGB

Notarielle Beurkundung

Gemäß § 311b Abs. 1 BGB unterliegt der Bauträgervertrag der notariellen Beurkundungspflicht. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nichtig.

Die Beurkundungspflicht umfasst den gesamten Vertragsinhalt: Grundstückskaufkomponente, Werkvertragskomponente, Baubeschreibung und Baupläne. Nachträgliche Vertragsänderungen bedürfen ebenfalls der notariellen Form. Mündliche Nebenabreden sind rechtlich unwirksam.

Zwei-Wochen-Frist: Gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG soll der Notar dem Verbraucher den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin übermitteln. Diese Frist dient dem Verbraucherschutz und ermöglicht die sorgfältige Vertragsprüfung. Abweichungen von dieser Regelfrist sind nur ausnahmsweise mit sachlichem Grund zulässig und müssen dokumentiert werden.

Die Frist sollte für gründliche Vertragsanalyse und gegebenenfalls rechtliche Beratung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht genutzt werden.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung stellt gemäß § 650j BGB einen wesentlichen Vertragsbestandteil dar und definiert den geschuldeten Leistungsumfang. Sie muss dem Verbraucher vor Vertragsschluss in Textform übergeben werden. Die Mindestinhalte sind in Art. 249 § 2 EGBGB verbindlich festgelegt.

Grundsatz: Nur in der Baubeschreibung spezifizierte Leistungen sind vertraglich geschuldet. Nicht beschriebene Leistungen oder unspezifische Formulierungen begründen keinen Erfüllungsanspruch.

Gesetzlich erforderliche Mindestinhalte (Art. 249 § 2 EGBGB):

Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes
Art und Umfang der angebotenen Leistungen
Beschreibung der Baukonstruktion der wesentlichen Gewerke
Angaben zu Energie- und Schallschutzstandard
Qualitätsmerkmale für wesentliche Bau- und Ausbauarbeiten

Empfohlener Detaillierungsgrad: Konkrete Hersteller- und Produktangaben (Fenster: Hersteller, Typ, U-Wert; Heizung: System, Hersteller, Leistung; Bodenbeläge: Material, Qualitätsklasse) sind rechtlich nicht zwingend, aber aus Käufersicht zur Qualitätssicherung dringend zu empfehlen.

Unspezifische Formulierungen ("hochwertige Fenster", "moderne Heizung") eröffnen Interpretationsspielräume und erschweren die Durchsetzung von Qualitätsansprüchen.

Kaufpreis und Preisgestaltung

Der Bauträgervertrag enthält typischerweise einen Pauschalfestpreis ohne Aufschlüsselung nach Einzelleistungen. Diese Preisgestaltung hat spezifische Konsequenzen:

Vorteile: Planungssicherheit durch Festpreisvereinbarung. Baupreissteigerungen während der Bauphase trägt der Bauträger.

Nachteile: Fehlende Kostentransparenz für Einzelleistungen. Sonderwünsche und Änderungen werden gesondert kalkuliert und verursachen häufig überproportionale Mehrkosten.

Erwerbsnebenkosten: Zusätzlich zum Kaufpreis fallen an:

Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je Bundesland, bemessen nach Gesamtpreis: Grundstück plus Bauleistung)
Notarkosten (ca. 1,5%)
Grundbuchkosten (ca. 0,5%)
Gesamtbelastung ohne Makler: typischerweise 6-9% des Kaufpreises
Mit Maklerprovision: je nach Bundesland 9-13% oder höher

Zahlungsplan gemäß MaBV

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Zahlungsmodalitäten zwingend. Gemäß § 3 Abs. 2 MaBV erfolgt die Kaufpreiszahlung nach tatsächlichem Baufortschritt in maximal sieben Raten.

Gesetzliche Zahlungsstruktur nach § 3 Abs. 2 MaBV:

30% nach Beginn der Erdarbeiten
40% nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
8% nach Dachflächen und Dachentwässerung
3% nach Rohinstallation Heizung
3% nach Rohinstallation Sanitär
3% nach Rohinstallation Elektro
10% nach Einbau der Fenster
6% nach Fertigstellung Innenputz
3% nach Estrich
4% nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
12% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
3% nach vollständiger Fertigstellung der Fassade
5% nach vollständiger Fertigstellung

Fertigstellungssicherheit: Nach § 650m Abs. 2 BGB muss der Bauträger bei Fälligkeit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5% des Gesamtpreises zugunsten des Erwerbers leisten. Diese wird üblicherweise als Einbehalt von der ersten Rate realisiert.

Schutzfunktion: Das System verhindert übermäßige Vorleistungen und minimiert finanzielle Verluste bei Bauträgerinsolvenz.

Kontrollpflicht: Der Erwerber sollte vor jeder Ratenzahlung die tatsächliche Erreichung des angegebenen Baufortschritts überprüfen, idealerweise durch einen Bausachverständigen.

Fertigstellungstermin

Ein konkret datierter Fertigstellungstermin ist vertragswesentlich. Gemäß § 650k Abs. 3 BGB sind verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Bauzeit erforderlich. Unspezifische Zeitangaben mit "ca."-Formulierungen ("Bauzeit ca. 12 Monate") sind regelmäßig unwirksam.

Wichtig: Fehlen konkrete Zeitangaben im Vertrag, werden vorvertragliche Angaben aus der Baubeschreibung automatisch Vertragsinhalt (§ 650k Abs. 3 S. 2 BGB).

Der Vertrag sollte Rechtsfolgen bei Terminüberschreitung regeln:

Vertragsstrafe pro Tag Verzug
Rücktrittsrecht ab definierter Verzugsdauer
Schadensersatzansprüche

Fehlen solche Regelungen, empfiehlt sich vertragliche Nachverhandlung vor Unterzeichnung.

Abnahme

Die Abnahme stellt einen rechtserheblichen Akt dar. Mit der Abnahmeerklärung bestätigt der Erwerber die vertragsgemäße Leistungserbringung. Die fünfjährige Gewährleistungsfrist gemäß § 634a BGB beginnt. Die Beweislast für Mängel geht auf den Erwerber über.

Vertragsregelung: Der Bauträgervertrag sollte das Abnahmeverfahren spezifizieren:

Gemeinsame Begehung
Protokollierung festgestellter Mängel
Fristen zur Mängelbeseitigung

Formelle Abnahme: Eine ausdrückliche, protokollierte Abnahme ist einer konkludenten Abnahme durch Einzug vorzuziehen. Dies sichert die Dokumentation des Objektzustands bei Übergabe.

Sicherungsinstrumente

Ein sachgerecht ausgestalteter Bauträgervertrag enthält Sicherungsinstrumente zum Schutz des Erwerbers:

Auflassungsvormerkung: Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Eigentumsübergangsanspruch insolvenzfest. Die Eintragung sollte unmittelbar nach Vertragsschluss erfolgen.

Fertigstellungsbürgschaft: Eine Bauträgergarantie durch Kreditinstitut oder Versicherung sichert die Fertigstellung bei Insolvenz ab. Trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung wird ihre Vereinbarung dringend empfohlen.

Gewährleistungsbürgschaft: Sichert Mängelbeseitigungsansprüche während der fünfjährigen Gewährleistungsfrist bei Insolvenz des Bauträgers ab.

Fehlen diese Sicherungsinstrumente, sollte vertragliche Nachverhandlung erfolgen.

Rechtliche Vertragsprüfung

Der Notar hat Beurkundungs-, nicht Beratungsfunktion. Seine Neutralitätspflicht schließt Parteiberatung aus.

Für rechtliche Beratung ist ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu beauftragen. Die Prüfungskosten (500-1.500 Euro) stehen in keinem Verhältnis zu den potenziellen Kosten eines nachteiligen Vertrags.

Prüfungsschwerpunkte:

Präzision der Leistungsbeschreibungen
Angemessenheit von Fristen und Terminen
Vollständigkeit der Sicherungsinstrumente
Identifikation benachteiligender Klauseln
Regelungen zu Mehrkosten und Nachträgen

Bauträgervertrag: Inhalt, Kosten und worauf Sie achten müssen