Bauträgerinsolvenz

Eine Bauträgerinsolvenz bezeichnet die Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung eines Bauträgers, die zur Eröffnung eines Insolvenzverfahrens führt. Für Erwerber von Bauträgerprojekten stellt dies ein erhebliches Risiko dar.

Aktuelle Entwicklung

In den ersten drei Quartalen 2024 wurden in Deutschland 16.222 Unternehmensinsolvenzen verzeichnet, was einer Steigerung von 22,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Die Baubranche weist mit 72 Insolvenzen pro 10.000 Unternehmen die zweithöchste Insolvenzquote auf.

Ursächlich sind gestiegene Materialkosten, erhöhte Energiepreise und teure Baukredite. Für 2025 prognostiziert die Auskunftei Crif bis zu 26.000 Unternehmensinsolvenzen, was einem Anstieg von 16,3 Prozent entsprechen würde.

Quellen: Statista - Insolvency Risk Construction Germany, ZEW Press Release

Insolvenzverfahren und Konsequenzen

Bei Insolvenzanmeldung wird ein Insolvenzverwalter bestellt, der über die Fortführung oder Einstellung des Bauvorhabens entscheidet.

Fortführung des Projekts: Der Insolvenzverwalter kann das Bauvorhaben fortsetzen, sofern dies wirtschaftlich sinnvoll erscheint. Die Fertigstellung erfolgt dann unter Insolvenzverwaltung.

Projektabbruch: Bei wirtschaftlicher Unrentabilität wird das Projekt eingestellt. Erwerber stehen vor einem unvollendeten Bauwerk und müssen die Fertigstellung eigenständig organisieren, was zusätzliche Kosten und Zeitverzögerungen verursacht.

Finanzielle Verluste: Die Insolvenzquote, also der Anteil der Forderungen, der an Gläubiger ausgezahlt werden kann, ist häufig gering. Bereits geleistete Zahlungen können nur anteilig zurückerstattet werden.

Ihr rechtlicher Schutz

Die gute Nachricht zuerst: Sie sind nicht völlig schutzlos. Die Makler- und Bauträgerverordnung und das Insolvenzrecht bieten Absicherungen.

Die Auflassungsvormerkung ist insolvenzfest. Wenn sie im Grundbuch eingetragen ist, kann der Insolvenzverwalter Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung nicht einfach wegnehmen. Das Grundstück - mit der Bauruine - gehört Ihnen beziehungsweise wird Ihnen übertragen.

Der Zahlungsplan nach MaBV schützt vor Vorleistungen. Sie zahlen nach Baufortschritt, nicht alles am Anfang. Wenn der Bauträger pleitegeht, haben Sie im Idealfall nicht mehr gezahlt als bereits gebaut wurde.

Aber: Dieser Schutz hat Luecken. Abgesichert ist nur, dass Sie entweder das Grundstück mit der Bauruine bekommen oder - bei Rückabwicklung - Ihr Geld zurück. Aber die Insolvenzmasse ist oft gering. Gewährleistungsansprueche? Theoretisch da, praktisch kaum durchsetzbar.

Die zusätzlichen Sicherheiten

Wer sich wirklich schützen will, braucht mehr als den gesetzlichen Mindestschutz.

Eine Fertigstellungsbuergschaft ist das Wichtigste. Eine Bank oder Versicherung garantiert, dass das Haus fertiggestellt wird - auch wenn der Bauträger insolvent ist. Typischerweise deckt die Buergschaft 10 bis 20 Prozent der Bausumme.

Eine Baufertigstellungsversicherung bietet ähnlichen Schutz. Sie übernimmt Mehrkosten von bis zu 50.000 Euro, wenn ein anderes Unternehmen den Bau beenden muss.

Eine Gewaehrleistungsbuergschaft sichert Ansprueche während der fuenf Jahre Gewaehrleistungsfrist ab. Ohne diese Buergschaft sind Ihre Mängelansprueche bei Insolvenz des Bauträgers praktisch wertlos.

Die Erfuellungssicherheit nach BGB gibt Ihnen das Recht, fuenf Prozent der Bausumme einzubehalten oder eine entsprechende Sicherheit zu verlangen. Nutzen Sie dieses Recht.

Warnzeichen erkennen

Manche Insolvenzen kündigen sich an. Achten Sie auf Warnzeichen.

Verzoegerungen auf der Baustelle ohne plausible Erklärung. Wenn ploetzlich keine Handwerker mehr da sind, Baumaterial nicht geliefert wird, nichts vorangeht.

Subunternehmer beschweren sich über ausbleibende Zahlungen. Wenn Sie auf der Baustelle davon hören, ist das ein ernstes Signal.

Der Bauträger ist schwer erreichbar. Telefonische Rückrufe bleiben aus, E-Mails werden nicht beantwortet.

Rechtsstreitigkeiten mit anderen Kunden oder Lieferanten haeufen sich.

Negative Presseberichte oder Geruechte über finanzielle Probleme.

Was tun wenn es passiert?

Sofort handeln ist entscheidend. Nicht abwarten, nicht hoffen dass es sich von selbst loest.

Dokumentieren Sie den aktuellen Bautenstand. Fotos, Videos, am besten mit einem Sachverständigen. Was ist gebaut, was fehlt noch, welche Qualitaet hat das Vorhandene.

Schalten Sie einen Anwalt ein. Insolvenzverfahren sind komplex. Ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht weiss, welche Schritte jetzt wichtig sind.

Prüfen Sie Ihre Sicherheiten. Haben Sie eine Fertigstellungsbuergschaft? Dann kontaktieren Sie den Buergen sofort. Ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch? Dann ist Ihr Eigentumsanspruch gesichert.

Melden Sie Ihre Forderungen beim Insolvenzverwalter an. Das ist Pflicht wenn Sie etwas aus der Insolvenzmasse bekommen wollen.

Informieren Sie Ihre Bank. Die Baufinanzierung läuft weiter, auch wenn der Bau steht. Moeglicherweise müssen Sie nachverhandeln.

Die Kosten einer Insolvenz

Die Mehrkosten bei einer Bauträgerinsolvenz sind erheblich. Je nach Baufortschritt zwischen 10.000 und 50.000 Euro - oder mehr. Bei komplexen Fällen auch sechsstellige Betraege.

Die Mehrkosten entstehen durch: Beauftragung eines neuen Bauunternehmens (die kalkulieren Risikozuschlaege). Rechtliche Beratung. Gutachterkosten. Verzoegerungsbedingte Kosten wie laengere Mietzahlungen oder Bereitstellungszinsen.

Ohne Buergschaft oder Versicherung tragen Sie diese Kosten selbst.

Praevention ist besser

Prüfen Sie den Bauträger vor Vertragsschluss. Wie lange ist er am Markt? Welche Projekte hat er abgeschlossen? Gibt es negative Bewertungen?

Holen Sie eine Bonitaetsauskunft ein. Creditreform oder ähnliche Dienste geben Hinweise auf die finanzielle Situation.

Bestehen Sie auf Sicherheiten. Fertigstellungsbuergschaft ist ein Muss. Wer sie verweigert, ist ein Warnsignal.

Lassen Sie den Vertrag prüfen. Ein Fachanwalt sieht, ob alle nötigen Absicherungen enthalten sind.

Zahlen Sie nur nach Baufortschritt. Nicht mehr als vorgeschrieben, nicht schneller als gebaut wird.

Das Fazit

Eine Bauträgerinsolvenz ist ein Albtraum. Aber sie ist nicht das Ende. Mit den richtigen Sicherheiten und schnellem Handeln laesst sich der Schaden begrenzen.

Wer vorher an Absicherungen gedacht hat, steht besser da. Fertigstellungsbuergschaft, Auflassungsvormerkung, Zahlungsplan nach MaBV - das sind Ihre Werkzeuge.

Wer ohne Sicherheiten gekauft hat, braucht jetzt gute Anwaelte. Und viel Geduld.

Am besten ist es, die Insolvenz gar nicht erst zu erleben. Recherchieren Sie den Bauträger, prüfen Sie seine Bonitaet, bestehen Sie auf Sicherheiten. Das kostet Zeit und Geld. Aber deutlich weniger als eine Pleite.