Bauträgermodell

Das Bauträgermodell bezeichnet eine Vertriebsform im Immobiliensektor, bei der ein Bauträger Grundstück und Gebäude in einem einheitlichen Vertragswerk veräußert. Der Erwerber erhält ein schlüsselfertiges oder bezugsfertiges Objekt ohne eigene Bauherrenfunktion.

Definition und Vertragsstruktur

Beim Bauträgermodell erwirbt der Käufer Grundstück und darauf zu errichtendes Gebäude durch einen einheitlichen Bauträgervertrag. Dieser kombiniert Kaufvertragsrecht (Grundstück) und Werkvertragsrecht (Bauleistung) und unterliegt der notariellen Beurkundungspflicht gemäß § 311b BGB.

Der Bauträger übernimmt sämtliche Bauherrenfunktionen: Planung, Einholung der Baugenehmigung, Koordination der Gewerke und Bauausführung. Der Erwerber erhält das fertiggestellte Objekt zur vereinbarten Bezugsfertigkeit.

Abgrenzung zum Bauherrenmodell

Bauträgermodell: Der Bauträger fungiert als Bauherr. Das Bauausführungsrisiko liegt beim Bauträger. Der Erwerber hat eingeschränkte Einflussnahme auf Planungs- und Ausführungsdetails.

Bauherrenmodell: Der Erwerber ist Bauherr und schließt separate Verträge mit Architekten, Planern und Bauunternehmen. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten können bestehen, das Baurisiko liegt jedoch vollständig beim Bauherrn.

Verdecktes Bauherrenmodell: Grundstückskauf und Bauleistungsvertrag werden formal getrennt, faktisch besteht jedoch wirtschaftliche Verbindung. Diese Konstruktion birgt erhebliche Risiken hinsichtlich Grunderwerbsteuer und Gewährleistungsansprüchen.

Vorteile

Planungssicherheit: Der Festpreis eliminiert Kostenrisiken aus Baupreissteigerungen oder Bauzeit verlängerungen. Das Baupreisrisiko liegt beim Bauträger.

Zahlungsschutz: Die MaBV schreibt Zahlungen nach Baufortschritt vor, wodurch übermäßige Vorleistungen verhindert werden.

Zentralisierte Verantwortung: Ein einziger Vertragspartner eliminiert Schnittstellenprobleme und Koordinationsaufwand zwischen verschiedenen Planern und Ausführenden.

Grundstücksverfügbarkeit: Die Grundstücksbereitstellung durch den Bauträger entfällt die aufwendige Grundstückssuche, insbesondere in nachgefragten Lagen mit begrenztem Baulandangebot.

Einheitliche Gewährleistung: Die Mängelhaftung liegt vollständig beim Bauträger, unabhängig vom verantwortlichen Subunternehmer.

Nachteile

Grunderwerbsteuerbelastung: Die Grunderwerbsteuer wird auf den Gesamtkaufpreis (Grundstück plus Bauleistung) erhoben. Bei getrenntem Grundstückserwerb und Baubeauftragung fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückswert an. Die Mehrbelastung variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bauleistung.

Begrenzte Individualisierung: Bauträgerprojekte basieren auf standardisierten Planungen. Sonderwünsche verursachen erhebliche Mehrkosten und sind häufig nur eingeschränkt umsetzbar.

Abhängigkeit und Insolvenzrisiko: Die vollständige Abhängigkeit vom Bauträger birgt Risiken bei mangelhafter Ausführung oder Bauträgerinsolvenz. Der Baufortschritt liegt außerhalb des Einflussbereichs des Erwerbers.

Eingeschränkte Bauüberwachung: Der Erwerber hat keine kontinuierliche Kontrollmöglichkeit der Bauausführung. Materialauswahl und Ausführungsdetails obliegen dem Bauträger im Rahmen der Baubeschreibung.

Verfahrensablauf

1. Projektauswahl: Identifikation eines geeigneten Bauträgerprojekts unter Berücksichtigung von Lage, Objekttyp und Preis.

2. Prüfungsphase:

Analyse der Baubeschreibung
Rechtliche Prüfung des Vertragsentwurfs
Bonitätsprüfung des Bauträgers
Prüfung der Sicherungsinstrumente (Bauträgergarantie)

3. Notarielle Beurkundung: Abschluss des Bauträgervertrags beim Notar. Eintragung der Auflassungsvormerkung.

4. Bauphase: Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt gemäß MaBV-Zahlungsplan (maximal 30% nach Baubeginn, weitere Raten nach definierten Bauabschnitten).

5. Abnahme: Prüfung des fertiggestellten Objekts, idealerweise unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen. Protokollierung von Baumängeln.

6. Gewährleistungsphase: Fünfjährige Gewährleistungsfrist ab Abnahme gemäß § 634a BGB.

Kostenvergleich

Das Bauträgermodell ist typischerweise kostenintensiver als der Selbstbau mit separater Vergabe. Die Bauträgermarge (Gewinn und Risikozuschlag) ist im Festpreis enthalten.

Jedoch birgt der Selbstbau Kostenrisiken durch Nachträge, Bauzeitverzögerungen und unvorhergesehene Probleme. Das Bauträgermodell bietet Kostenabsicherung durch den Festpreis.

Zusätzliche Kostenbelastungen:

Erhöhte Grunderwerbsteuerbelastung (Bemessungsgrundlage: Gesamtpreis)
Notarkosten (ca. 1,5%)
Grundbuchkosten (ca. 0,5%)
Gesamte Erwerbsnebenkosten: 10-15% des Kaufpreises

Prüfkriterien

Bauträgerprüfung:

Marktpräsenz und Unternehmenshistorie
Referenzprojekte
Bonitätsauskunft
Recherche zu Rechtsstreitigkeiten

Baubeschreibung: Detaillierungsgrad bestimmt geschuldeten Leistungsumfang. Unspezifische Formulierungen eröffnen Interpretationsspielräume.

Sicherungsinstrumente: Vereinbarung von Fertigstellungsbürgschaft und Gewährleistungsbürgschaft.

Fachliche Begleitung:

Vertragsprüfung durch Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Abnahmebegleitung durch Bausachverständigen

Bauträgermodell: So funktioniert der Kauf vom Bauträger