Baumangelhaftung

Die Baumangelhaftung regelt die Gewährleistungspflichten von Bauunternehmern und Bauträgern für Mängel am Bauwerk. Sie ist abhängig von der vertraglichen Grundlage (BGB oder VOB) und beginnt mit der Bauabnahme.

Rechtliche Grundlagen

Bei privaten Bauvorhaben gilt grundsätzlich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die Gewährleistungsfrist beträgt gemäß § 634a BGB fünf Jahre ab Abnahme.

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) kann vertraglich vereinbart werden. Sie sieht eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren vor. Für bestimmte Leistungen wie Elektroinstallationen oder Wartungsarbeiten gelten verkürzte Fristen von zwei Jahren.

Die VOB/B muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt automatisch das BGB.

Bei Bauträgerverträgen findet regelmäßig das BGB Anwendung, da der Bauträger nicht nur Bauleistungen erbringt, sondern auch Eigentum überträgt. Bei reinen Werkverträgen kann VOB/B gelten.

Fristbeginn

Der Beginn der Gewährleistungsfrist ist an die formelle Abnahme des Bauwerks geknüpft. Weder der Einzug noch die Zahlung der Schlussrechnung sind maßgeblich.

Mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls beginnt die Gewährleistungsfrist. Bei BGB-Verträgen läuft sie fünf Jahre, bei VOB-Verträgen vier Jahre.

Die Abnahme ist daher der entscheidende Zeitpunkt. Im Abnahmeprotokoll dokumentierte Mängel bleiben in der Nachweispflicht des Unternehmers.

Mängelrüge

Entdeckte Mängel sind dem Bauunternehmer oder Bauträger unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Mündliche Mitteilungen sind nicht ausreichend.

Der Mängelanzeige ist eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Üblich sind zwei bis vier Wochen abhängig von Art und Schwere des Mangels. Bei akuten Schäden (undichtes Dach bei angekündigtem Regen) sind kürzere Fristen zulässig.

Die Mängelrüge allein hemmt die Verjährung nicht. Die Gewährleistungsfrist läuft weiter. Nur durch Antrag auf Mahnbescheid oder Klageerhebung wird die Verjährung gehemmt.

Neubeginn der Verjährung

Bei BGB-Verträgen beginnt die Verjährungsfrist neu, wenn der Unternehmer den Mangel anerkennt oder eine Nachbesserung vornimmt. Die fünfjährige Gewährleistungsfrist startet dann erneut.

Bei VOB-Verträgen beginnt nach Mangelbeseitigung eine neue zweijährige Frist, sofern nicht die ursprüngliche Frist ohnehin länger laufen würde.

Arglistig verschwiegene Mängel

Für arglistig verschwiegene Mängel gelten Sonderregelungen. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis des Mangels, maximal jedoch zehn Jahre ab Entstehung des Mangels.

Der Bauherr muss jedoch nachweisen, dass der Bauträger oder Bauunternehmer positive Kenntnis vom Mangel hatte und diesen vorsätzlich verschwieg. Dieser Nachweis ist in der Praxis häufig schwierig zu führen.

Beweislast

Vor der Abnahme liegt die Beweislast beim Bauunternehmer. Er muss nachweisen, dass er mangelfrei gebaut hat.

Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Der Bauherr muss das Vorliegen eines Mangels und dessen Ursache in fehlerhafter Bauausführung nachweisen.

Diese Beweislastumkehr unterstreicht die Bedeutung der Abnahme und einer sachverständigen Begleitung. Vor Abnahme dokumentierte Mängel verbleiben in der Beweispflicht des Unternehmers.

Gewährleistungsrechte

Bei Mängeln stehen dem Bauherrn folgende Rechte zu:

Nacherfüllung: Der Unternehmer ist zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Dies ist der primäre Anspruch.

Selbstvornahme: Nach erfolgloser oder verweigerter Nacherfüllung kann der Bauherr die Mängelbeseitigung auf Kosten des Unternehmers durchführen lassen.

Minderung: Der Bauherr kann eine Herabsetzung der Vergütung verlangen.

Rücktritt: Bei erheblichen Mängeln ist ein Rücktritt vom Vertrag möglich.

Schadensersatz: Entstehen durch den Mangel Folgeschäden, sind diese vom Unternehmer zu ersetzen (z.B. Hotelkosten bei Unbewohnbarkeit, Mietausfall).

Praktische Empfehlungen

Sämtliche Mängel sind fotografisch mit Datumsvermerk zu dokumentieren. Die gesamte Korrespondenz sollte schriftlich erfolgen. Im Streitfall sind nur belegbare Tatsachen rechtserheblich.

Auf entdeckte Mängel ist zeitnah zu reagieren. Verzögerungen können den Vorwurf begründen, dass die Schadensvergrößerung durch das Zuwarten verursacht wurde.

Fristen sind ausschließlich schriftlich zu setzen. E-Mail ist zulässig, ein Einschreiben mit Rückschein ist jedoch beweissicherer.

Bei Unklarheiten über das Vorliegen oder die Ursache eines Mangels ist ein Sachverständigengutachten einzuholen. Die Kosten von etwa 500 Euro stehen in keinem Verhältnis zu potenziellen Schadensbeträgen von 50.000 Euro oder mehr.