Baufälligkeit
Baufälligkeit liegt vor, wenn die Bausubstanz eines Gebäudes derart geschädigt ist, dass die Standsicherheit oder Gebrauchstauglichkeit nicht mehr gewährleistet ist. Der Eigentümer haftet für von seinem Grundstück ausgehende Gefahren.
Zuletzt aktualisiert: 12.01.2025
Baufälligkeit
Baufälligkeit bezeichnet den Zustand eines Gebäudes, bei dem aufgrund substanzieller Schäden an der Bausubstanz die Standsicherheit, Verkehrssicherheit oder bestimmungsgemäße Nutzbarkeit nicht mehr gewährleistet ist. Der Begriff hat bauordnungsrechtliche und haftungsrechtliche Bedeutung.
Rechtliche Definition
Baufälligkeit ist kein Legalbegriff des BGB, sondern ein verwaltungs- und bauordnungsrechtlicher Begriff. Maßgeblich ist die konkrete Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere die Standsicherheit und Verkehrssicherheit. Die allgemeinen Anforderungen ergeben sich aus § 3 Musterbauordnung (MBO) sowie den entsprechenden Vorschriften der Landesbauordnungen. Die Rechtsprechung definiert Baufälligkeit als Zustand, bei dem eine gefahrlose Nutzung nicht mehr möglich ist.
Entscheidend ist die objektive Gefährdung der öffentlichen Sicherheit oder der Nutzer. Nicht jedes alte oder renovierungsbedürftige Gebäude ist baufällig - maßgeblich ist die konkrete Gefahrenlage, die eine behördliche Gefahrenprognose erfordert.
Die Beurteilung erfordert typischerweise ein Sachverständigengutachten, das den baulichen Zustand, die Standsicherheit und mögliche Gefährdungen bewertet. Die Bauministerkonferenz hat hierzu Hinweise zur Überprüfung der Standsicherheit veröffentlicht.
Ursachen der Baufälligkeit
Vernachlässigung und mangelnde Instandhaltung: Unterlassene Wartung und Reparaturen führen zur progressiven Verschlechterung der Bausubstanz. Kleine Schäden entwickeln sich unbehandelt zu gravierenden strukturellen Problemen.
Feuchtigkeitsschäden: Eindringendes Wasser durch undichte Dächer, defekte Entwässerung oder aufsteigende Feuchtigkeit verursacht Schäden an tragenden Konstruktionen. Holzbalken verrotten, Mauerwerk verliert an Festigkeit, Schimmelbefall breitet sich aus.
Alterungsbedingte Materialermüdung: Historische Gebäude unterliegen natürlichen Alterungsprozessen. Ohne kontinuierliche Instandhaltung erreichen tragende Bauteile das Ende ihrer Lebensdauer.
Konstruktive Mängel: Ursprüngliche Baufehler, ungeeignete Materialien oder fehlerhafte statische Konzeption können auch nach Jahrzehnten zu Schäden führen.
Erkennbare Anzeichen
Rissbildung im Mauerwerk: Insbesondere diagonal verlaufende, sich verbreiternde Risse deuten auf Setzungen oder strukturelle Probleme hin.
Verformungen: Durchhängende Decken, schiefe Wände, verzogene Dachkonstruktionen signalisieren statische Probleme.
Putzablösungen: Flächige Ablösungen bis auf das Mauerwerk weisen auf tiefergehende Schäden hin.
Feuchtigkeitserscheinungen: Persistierende nasse Stellen, Schimmelbildung, Salzausblühungen indizieren Wasserschäden.
Funktionsstörungen: Türen und Fenster, die plötzlich klemmen, deuten auf Bewegungen im Gebäude hin.
Diese Indizien begründen nicht zwingend Baufälligkeit, erfordern jedoch fachkundige Begutachtung.
Bauordnungsrechtliche Konsequenzen
Bei festgestellter Baufälligkeit kann die Bauaufsichtsbehörde verschiedene Maßnahmen anordnen. Die Rechtsgrundlagen finden sich in den Landesbauordnungen, beispielsweise § 82 BauO NRW 2018 (Beseitigung von Anlagen, Nutzungsuntersagung) oder Art. 76 BayBO (Bayern). Die Musterbauordnung (§ 80 MBO) dient als Orientierung.
Instandsetzungsanordnung
Verpflichtung zur Beseitigung spezifischer Mängel innerhalb festgesetzter Frist.
Nutzungsuntersagung
Verbot der weiteren Nutzung bei akuter Gefährdung oder bei rechtswidriger Nutzung. Nach § 82 Abs. 2 BauO NRW kann bei verfallenden, ungenutzten Anlagen auch die Beseitigung angeordnet werden.
Abbruchanordnung
In schwerwiegenden Fällen Anordnung des vollständigen oder teilweisen Abbruchs.
Diese Anordnungen sind Verwaltungsakte mit unmittelbarer Rechtswirkung. Bei Nichtbefolgung drohen Zwangsgelder oder Ersatzvornahme durch die Behörde auf Kosten des Eigentümers.
Verkehrssicherungspflicht und Haftung
Der Grundstückseigentümer trägt die Verkehrssicherungspflicht für sein Gebäude. Die zivilrechtlichen Haftungsgrundlagen finden sich in:
§ 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers für Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen wegen fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung
§ 837 BGB: Haftung des Gebäudebesitzers
§ 838 BGB: Haftung des Unterhaltungspflichtigen
§ 823 BGB: Allgemeine deliktische Haftung
Der Besitzer kann sich nur entlasten, wenn er nachweist, dass er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat, insbesondere durch regelmäßige Kontrollen und Einbindung Fachkundiger. Die Verkehrssicherungspflicht besteht unabhängig von der Nutzung und gilt auch für leerstehende Objekte.
Bei Personenschäden oder Sachschäden Dritter durch herabfallende Gebäudeteile, einstürzende Konstruktionen oder ähnliche Ereignisse haftet der Eigentümer zivilrechtlich auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz kommen zusätzlich strafrechtliche Konsequenzen nach § 229 StGB (fahrlässige Körperverletzung) oder § 222 StGB (fahrlässige Tötung) in Betracht.
Die Verkehrssicherungspflicht erfordert regelmäßige Kontrollen und unverzügliche Beseitigung erkennbarer Gefahren. Bei baufälligen Gebäuden kann dies Absperrungen, Sicherungsmaßnahmen oder den Abriss umfassen.
Handlungsoptionen des Eigentümers
Sanierung: Bei erhaltungswürdiger Substanz und wirtschaftlicher Vertretbarkeit können gezielte Instandsetzungsmaßnahmen den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
Abbruch: Wenn Sanierungskosten den Verkehrswert übersteigen oder die Substanz nicht erhaltenswert ist, kann der Abbruch die wirtschaftlichere Lösung darstellen.
Veräußerung: Der Verkauf baufälliger Gebäude an spezialisierte Käufer kann eine Option darstellen. Allerdings haftet nach § 836 Abs. 2 BGB der frühere Besitzer noch bis zu einem Jahr für Schäden durch Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen, sofern kein Entlastungsbeweis gelingt (Nachweis der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt) oder der spätere Besitzer die Gefahr hätte abwenden können. Der Kaufpreis berücksichtigt den Zustand entsprechend.
Nichthandeln: Diese Option ist rechtlich nicht zulässig. Die fortgesetzte Vernachlässigung führt zu behördlichen Maßnahmen und verschärft die Haftungssituation.
Baufälligkeit bei Baudenkmälern
Bei denkmalgeschützten Gebäuden entsteht ein Spannungsverhältnis zwischen Erhaltungspflicht und bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Der Eigentümer ist einerseits zur Erhaltung verpflichtet, andererseits muss die Verkehrssicherheit gewährleistet sein.
Ein Abbruch bedarf der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde, die nur in Ausnahmefällen nach sorgfältiger Zumutbarkeitsprüfung und Ausschöpfung von Erhaltungsalternativen erteilt wird (vgl. BVerwG 4 C 3.08). Die Denkmalschutzbehörde kann zur Unterstützung Fördermittel bereitstellen oder in besonders schwierigen Fällen Auflagen reduzieren.
Bei akuter Gefährdung kann die Gefahrenabwehr Vorrang haben. Die Bauaufsichtsbehörde kann auch bei Denkmälern Sicherungsmaßnahmen treffen oder im Sofortvollzug anordnen, wobei der Denkmalschutz im Rahmen der Verhältnismäßigkeit weiterhin zu berücksichtigen ist. In schwerwiegenden Fällen kann nach sorgfältiger Abwägung auch der Abbruch angeordnet werden.
Kostenaspekte
Die Kosten für Maßnahmen an baufälligen Gebäuden variieren erheblich:
Sanierungskosten: Je nach Schadensumfang zwischen 50.000 und mehreren hunderttausend Euro. Umfassende Modernisierungen historischer Substanz erreichen schnell Beträge von 200.000 Euro und mehr.
Abbruchkosten: Abhängig von Gebäudegröße und Schadstoffbelastung zwischen 10.000 und 50.000 Euro für durchschnittliche Einfamilienhäuser. Details siehe Abbruchkosten.
Sicherungsmaßnahmen: Temporäre Abstützungen, Gerüste oder Absperrungen verursachen laufende Kosten.
Verdeckte Kosten: Schadstoffentsorgung, behördliche Verfahrenskosten und Gutachten erhöhen die Gesamtbelastung.
Prävention
Regelmäßige Wartung
Kontinuierliche Instandhaltung verhindert die Entstehung größerer Schäden. Kleinere Reparaturen sind kostengünstiger als spätere Gesamtsanierungen.
Periodische Inspektionen
Jährliche Kontrollen durch den Eigentümer und periodische fachkundige Begutachtungen identifizieren Probleme frühzeitig.
Schnelle Schadensbehebung
Erkannte Mängel sollten umgehend behoben werden, bevor Folgeschäden entstehen.
Due Diligence beim Erwerb
Vor Kauf älterer Gebäude sollte die Gebäudesubstanz durch einen Bausachverständigen, Statiker oder spezialisierten Gutachter bewertet werden. Ein Bodengutachten (auch Baugrundgutachten genannt) prüft den Baugrund hinsichtlich Tragfähigkeit, Wasser und Altlasten, bewertet jedoch nicht die Gebäudesubstanz selbst. Beide Untersuchungen können je nach Vorhaben erforderlich sein und verhindern Fehlkäufe mit nicht kalkulierbaren Sanierungskosten.
Die konsequente Gebäudeunterhaltung ist wesentlich kostengünstiger als die spätere Sanierung eines baufälligen Objekts oder ein erzwungener Abbruch.
Siehe auch
Weblinks
✓ Vielen Dank für Ihr Feedback!