Abbruchanordnung
Eine Abbruchanordnung ist ein hoheitlicher Verwaltungsakt der Bauaufsichtsbehörde, der den Eigentümer zur Beseitigung eines Bauwerks verpflichtet. Sie erfolgt bei formeller und materieller Illegalität eines Baus oder bei Gefahr für die öffentliche Sicherheit.
Zuletzt aktualisiert: 09.01.2025
Abbruchanordnung
Eine Abbruchanordnung (auch Abbruchverfügung oder Beseitigungsanordnung) ist ein hoheitlicher Verwaltungsakt der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, durch den der Eigentümer eines Grundstücks zur vollständigen oder teilweisen Beseitigung eines Gebäudes oder Bauwerks verpflichtet wird. Sie ist ein Instrument des öffentlichen Baurechts.
Rechtliche Grundlagen
Die Rechtsgrundlagen für Abbruchanordnungen finden sich in den Landesbauordnungen der Bundesländer. Das Bauordnungsrecht unterliegt in Deutschland der Gesetzgebungskompetenz der Länder, weshalb sich die Regelungen zwischen den Bundesländern unterscheiden. Relevante Vorschriften sind unter anderem § 65 Landesbauordnung Baden-Württemberg, Art. 76 Bayerische Bauordnung sowie § 82 Bauordnung Nordrhein-Westfalen 2018.
In Nordrhein-Westfalen regelt § 62 Abs. 3 BauO NRW 2018 zusätzlich die Genehmigungsfreiheit oder Anzeigepflicht bei Abbrüchen von Anlagen.
Der Erlass einer Abbruchanordnung unterliegt dem rechtsstaatlichen Grundsatz des Vorbehalts des Gesetzes. Bauaufsichtliche Maßnahmen setzen eine ausdrückliche gesetzliche Ermächtigungsgrundlage voraus.
Voraussetzungen
Für den Erlass einer Abbruchanordnung sind grundsätzlich zwei kumulative Voraussetzungen erforderlich:
Formelle Illegalität
Das Bauwerk wurde ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet oder die erteilte Genehmigung ist nicht mehr wirksam. Hierzu zählen Schwarzbauten ebenso wie genehmigungslos errichtete Erweiterungen bestehender Gebäude.
Materielle Illegalität
Das Bauwerk entspricht nicht den bauordnungsrechtlichen oder bauplanungsrechtlichen Vorschriften und ist auch nachträglich nicht genehmigungsfähig. Mögliche Verstöße betreffen den Bebauungsplan, Abstandsflächen oder das Außenbereichsverbot des Baugesetzbuchs.
Bei nur formeller Illegalität und naheliegender Genehmigungsfähigkeit ist eine Abbruchanordnung regelmäßig unverhältnismäßig. Die Behörde muss in solchen Fällen die Möglichkeit einer nachträglichen Legalisierung prüfen.
Sonderfall Gefahrenabwehr
Geht von einem Gebäude eine konkrete Gefahr für die öffentliche Sicherheit aus – etwa durch Einsturzgefahr, Baufälligkeit oder gesundheitsgefährdende Schadstoffe – kann die Behörde eine Abbruchanordnung auch unabhängig von der Genehmigungssituation erlassen. In solchen Gefahrfällen kann die sonst erforderliche Anhörung entfallen, wenn Gefahr im Verzug ist.
Behördliches Ermessen
Die Landesbauordnungen regeln die Befugnis zur Abbruchanordnung üblicherweise als Ermessensentscheidung. Die Behörde hat bei ihrer Entscheidung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten und zwischen dem öffentlichen Interesse an der Baurechtskonformität und den privaten Interessen des Eigentümers abzuwägen.
Zu prüfen ist, ob mildere Mittel verfügbar sind, etwa eine Teilbeseitigung, nachträgliche Genehmigung oder Nutzungsuntersagung. Die wirtschaftlichen Folgen für den Eigentümer sind in die Ermessensausübung einzubeziehen.
Der Grundsatz des Vertrauensschutzes kann die Abbruchbefugnis einschränken. Allerdings reicht eine bloße Untätigkeit der Behörde regelmäßig nicht aus. Erforderlich sind besondere Umstände wie eine ausdrückliche oder konkludente qualifizierte Duldung des illegalen Baus durch die Behörde.
Verfahren
Anhörung
Vor Erlass einer Abbruchanordnung ist der Betroffene gemäß § 28 Verwaltungsverfahrensgesetz beziehungsweise der inhaltsgleichen landesrechtlichen Vorschrift anzuhören. Die Behörde teilt dem Eigentümer die beabsichtigte Maßnahme mit und gewährt Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Anhörung ist ein wesentlicher Verfahrensschritt; ihre Unterlassung kann die Rechtswidrigkeit der Anordnung begründen. Bei Gefahr im Verzug kann die Anhörung jedoch entfallen.
Abbruchbescheid
Nach Abschluss der Anhörung erlässt die Behörde den Abbruchbescheid mit einer konkreten Frist zur Beseitigung des Bauwerks. Die Fristsetzung richtet sich nach dem Umfang der erforderlichen Arbeiten und beträgt üblicherweise mehrere Wochen bis Monate.
Rechtsbehelfsbelehrung und Durchsetzung
Der Bescheid enthält eine Rechtsbehelfsbelehrung über Möglichkeit und Frist zur Einlegung eines Widerspruchs. Bei Nichtbefolgung kann die Behörde die Beseitigung im Wege der Ersatzvornahme selbst durchführen lassen und die Abbruchkosten dem Eigentümer in Rechnung stellen.
Rechtsschutz
Gegen eine Abbruchanordnung stehen die üblichen verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelfe zur Verfügung:
Widerspruch
Ob ein Widerspruchsverfahren möglich oder erforderlich ist, richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht. In Bayern ist das Widerspruchsverfahren seit 2007 weitgehend abgeschafft beziehungsweise fakultativ. In Baden-Württemberg wurde das Widerspruchsverfahren im Baubereich durch die Landesbauordnungsreform 2025 abgeschafft. In Nordrhein-Westfalen besteht das Widerspruchsverfahren grundsätzlich fort; hier kann innerhalb eines Monats ab Zustellung Widerspruch bei der erlassenden Behörde oder der Widerspruchsbehörde eingelegt werden.
Verwaltungsklage
Anfechtungsklage beim zuständigen Verwaltungsgericht ist möglich. Grundsätzlich haben Widerspruch und Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung gemäß § 80 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung. Diese aufschiebende Wirkung entfällt nur bei gesetzlichen Ausnahmen oder bei behördlich angeordnetem Sofortvollzug nach § 80 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung. In diesen Fällen sollte ein Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung gestellt werden.
Die Erfolgsaussichten hängen von der Rechtmäßigkeit des Abbruchbescheids ab. Mögliche Ansatzpunkte sind Verfahrensfehler, fehlerhafte Rechtsanwendung oder Ermessensfehler.
Denkmalgeschützte Gebäude
Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten besondere Anforderungen. Der Abbruch oder die Beseitigung eines Baudenkmals bedarf regelmäßig einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Die zuständige Denkmalschutzbehörde ist in das Verfahren einzubeziehen und räumt dem Denkmalerhalt regelmäßig Vorrang ein. Bei der Prüfung von Abbruchanträgen gilt ein strenger Maßstab. Eine Abbruchanordnung für ein Baudenkmal ist schwer durchsetzbar, da das öffentliche Interesse am Denkmalerhalt dem bauordnungsrechtlichen Beseitigungsinteresse entgegensteht.
Eine Ausnahme besteht bei akuter Gefährdung der öffentlichen Sicherheit. Bei unmittelbarer Einsturzgefahr kann die Bauaufsichtsbehörde auch bei Baudenkmälern Sicherungsmaßnahmen bis hin zum Abbruch anordnen, da Schutz von Leben und Gesundheit Vorrang genießt.
Kostenfolgen
Die Beseitigungskosten trägt der Eigentümer. Die Abbruchkosten liegen in der Regel bei 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter ohne besondere Erschwernisse. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus ergeben sich daraus üblicherweise Kosten zwischen 15.000 und 30.000 Euro. Bei Schadstoffbelastungen wie Asbest, erschwerter Zugänglichkeit oder größeren Objekten können die Kosten deutlich höher ausfallen. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für die Sonderentsorgung kontaminierter Baustoffe, die bei Verdacht auf Altlasten besonders hoch ausfallen können.
Bei Ersatzvornahme durch die Behörde erhöhen sich die Kosten um Verwaltungsgebühren und die Mehrkosten behördlich beauftragter Unternehmen, die üblicherweise höhere Preise verlangen als bei freier Auftragsvergabe.
Im Fall rechtlicher Auseinandersetzungen entstehen zusätzliche Kosten für anwaltliche Vertretung, Gerichtsgebühren und Gutachten.
Prävention
Die Vermeidung einer Abbruchanordnung erfolgt durch Einhaltung des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts. Vor Beginn von Baumaßnahmen ist die Genehmigungspflicht zu klären und gegebenenfalls eine Baugenehmigung zu beantragen. Die Prüfung der Zulässigkeit anhand des Bebauungsplans und der bauordnungsrechtlichen Vorschriften ist erforderlich.
Bei Erhalt einer Anhörung sollte umgehend reagiert und fachkundiger Rat eingeholt werden. Nach Zustellung eines Abbruchbescheids sind Rechtsbehelfsfristen zu beachten und bei Bedarf unverzüglich Eilrechtsschutz zu beantragen.
Siehe auch
Weblinks
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