Abbruchkosten
Die Kosten für den Abbruch eines Gebäudes variieren zwischen 10.000 und 30.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Wesentliche Kostenfaktoren sind Gebäudegröße, Bauweise, Unterkellerung und insbesondere vorhandene Schadstoffe.
Zuletzt aktualisiert: 09.01.2025
Abbruchkosten
Abbruchkosten umfassen sämtliche Aufwendungen für die fachgerechte Beseitigung eines Gebäudes, einschließlich Abrissarbeiten, Entsorgung des Abbruchmaterials und Nebenleistungen. Die Kostenhöhe ist abhängig von Gebäudeeigenschaften, Schadstoffbelastung und örtlichen Gegebenheiten. Technische Vertragsgrundlage für die Leistungsbeschreibung ist üblicherweise die VOB/C ATV DIN 18459 für Abbruch- und Rückbauarbeiten.
Kostenkalkulation
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus liegen die Abbruchkosten im Bereich von 10.000 bis 30.000 Euro. Übliche Orientierungswerte sind 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Volumenbezogene Werte wie Euro pro Kubikmeter werden in der Praxis unterschiedlich kalkuliert und sind weniger standardisiert als quadratmeterbasierte Werte.
Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Teilunterkellerung verursacht häufig Kosten zwischen 15.000 und 30.000 Euro; bei Keller oder Schadstoffbelastungen oft 25.000 Euro und mehr. Die Werte unterliegen erheblichen Schwankungen.
Kostentreibende Faktoren
Gebäudegröße: Die Objektgröße korreliert direkt mit dem Arbeitsaufwand, der Abbruchmenge und den Entsorgungskosten. Kleine Ferienhäuser verursachen deutlich geringere Kosten als großvolumige Villen.
Bauweise: Massivbauten aus Beton und Mauerwerk erfordern schweres Gerät und verursachen höhere Kosten als leichte Konstruktionen. Holzständerbauten oder Fertighäuser lassen sich mit geringerem Aufwand beseitigen.
Unterkellerung: Die vollständige Entfernung eines Kellers einschließlich Verfüllung kann die Gesamtkosten um einige Tausend Euro erhöhen, typischerweise etwa 3.000 bis 7.000 Euro abhängig vom Umfang. Die Kellerbeseitigung erfordert zusätzliche Erdarbeiten und Materialentsorgung.
Schadstoffbelastung: Kontaminierte Baustoffe stellen den wesentlichen Kostentreiber dar. Während unbelasteter Bauschutt vergleichsweise günstig entsorgt werden kann, verursachen schadstoffhaltige Materialien wie Asbest, PCB, alte Mineralwolle oder Teerpappe deutlich höhere Entsorgungskosten. Asbesthaltige Abfälle werden beispielsweise mit 150 bis 450 Euro pro Kubikmeter oder 100 bis 800 Euro pro Tonne abgerechnet.
Zugänglichkeit: Eingeschränkte Zufahrtsmöglichkeiten in Innenstadtlagen oder engen Grundstücken erfordern den Einsatz kleinerer Maschinen oder manuelle Abbrucharbeiten, was die Kosten erheblich steigert.
Regionale Unterschiede: In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt liegen die Kosten aufgrund höherer Lohnniveaus, Deponiegebühren und Genehmigungskosten über dem ländlichen Durchschnitt.
Kostenstruktur
Die Gesamtkosten setzen sich aus folgenden Komponenten zusammen:
Die eigentlichen Abbrucharbeiten einschließlich Maschineneinsatz und Personal beanspruchen etwa 50 Prozent der Gesamtkosten. Für ein typisches Einfamilienhaus beträgt die reine Abbruchzeit mehrere Arbeitstage.
Die Entsorgung des Abbruchmaterials macht circa 30 Prozent aus. Die Abrechnung erfolgt nach Gewicht und Materialart mit getrennter Erfassung von Beton, Ziegeln, Holz und Metallen.
Die verbleibenden 20 Prozent entfallen auf Vor- und Nacharbeiten wie Entrümpelung, Baustellensicherung, Baugrubenverfüllung und abschließende Reinigungsarbeiten.
Genehmigungserfordernis
Ob ein Abbruch genehmigungs-, anzeige- oder verfahrensfrei ist, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. In Nordrhein-Westfalen sind freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 verfahrensfrei; für Gebäudeklassen 2, 4 und 5 sowie angebaute Gebäude ist die Beseitigung mindestens einen Monat vorher anzuzeigen. In Bayern sind freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 ebenfalls verfahrensfrei. Es empfiehlt sich stets die Klärung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Die Gebühren für Genehmigungen oder Anzeigen liegen je nach Kommune zwischen 50 und mehreren hundert Euro.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis der Denkmalschutzbehörde nach dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz erforderlich. Die Erlaubnis wird nach Abwägung der Belange des Denkmalschutzes erteilt.
Einsparpotenziale
Eigenleistung bei der Entrümpelung
Die selbstständige Entfernung von Mobiliar und Hausrat vor Abbruchbeginn kann die Kosten um einige Tausend Euro reduzieren, je nach Umfang der Entrümpelung.
Angebotsvergleich
Die Einholung mehrerer Vergleichsangebote von drei bis fünf Abbruchunternehmen ermöglicht Kostenoptimierung, da die Preisunterschiede zwischen Anbietern erheblich sein können.
Zeitpunktplanung
In den Wintermonaten weisen Abbruchunternehmen häufig geringere Auslastung auf, was sich teils in günstigeren Konditionen niederschlagen kann.
Materialverwertung
Bestimmte Abbruchmaterialien wie historische Ziegel, Natursteine oder Holzbalken besitzen einen Restwert. Die Veräußerung verwertbarer Materialien über Bauteilbörsen oder Re-Use-Märkte kann Entsorgungskosten mindern. Historische Ziegel sind als gesuchter Wertstoff oft gut verwertbar.
Steuerliche Behandlung
Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Abbruchkosten ist abhängig von der Nutzungsart der Immobilie.
Bei vermieteten Objekten können Abbruchkosten unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Maßgeblich ist, ob der Abbruch eines noch nicht wirtschaftlich oder technisch verbrauchten Gebäudes ohne Abbruchabsicht erworben wurde. Bei Abbruch binnen drei Jahren nach Anschaffung besteht ein Anscheinsbeweis für eine von Anfang an bestehende Abbruchabsicht. In diesem Fall gehören der Restwert des Gebäudes und die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten eines eventuellen Neubaus oder zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens.
Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien bestehen grundsätzlich keine Abzugsmöglichkeiten für Abbruchkosten. Aufgrund der Komplexität empfiehlt sich die Konsultation eines Steuerberaters vor Beginn der Maßnahme.
Ablauf der Abbrucharbeiten
Der Abbruchprozess beginnt mit einer Objektbesichtigung durch das Abbruchunternehmen zur Beurteilung der Gebäudesubstanz, möglicher Schadstoffbelastungen und der Zufahrtssituation. Auf dieser Grundlage erfolgt die Angebotserstellung entsprechend der technischen Regelwerke wie der VOB/C ATV DIN 18459.
Vor Abbruchbeginn sind sämtliche Versorgungsleitungen (Elektrizität, Wasser, Gas, Telekommunikation) durch die jeweiligen Versorgungsunternehmen zu trennen. Bei Arbeiten an schadstoffbelasteten Materialien sind die Vorgaben der Gefahrstoffverordnung und der Technischen Regeln für Gefahrstoffe zu beachten. Für Tätigkeiten an asbesthaltigen Materialien gilt die TRGS 519 mit der Anforderung einer Sachkunde sowie einer mindestens siebentägigen Anzeige bei der Arbeitsschutzbehörde vor Beginn der Arbeiten.
Die eigentlichen Abbrucharbeiten an einem Einfamilienhaus erstrecken sich typischerweise über drei bis fünf Werktage. Zunächst werden verwertbare Komponenten ausgebaut, anschließend erfolgt der maschinelle Abbruch unter Beachtung der Sicherheitsregeln der BG BAU. Das Ergebnis ist ein beräumtes Grundstück oder eine offene Baugrube.
Die Entsorgung des Abbruchmaterials erfolgt parallel oder nachfolgend durch fachgerechte Sortierung und Verbringung zu zugelassenen Deponien oder Recyclinganlagen.
Schadstoffproblematik
Bei Gebäuden mit Baujahr vor etwa 1995 besteht erhöhte Wahrscheinlichkeit für Schadstoffbelastungen, insbesondere durch Asbest in Dachplatten, Fassadenelementen oder Rohrisolierungen. Die Altlastenauskunft bezieht sich auf Boden, Altstandorte und Altablagerungen und kann Hinweise auf Kontaminationen des Grundstücks geben.
Schadstofferkundungen nach der VDI 6202-Reihe sind Stand der Technik und in der Praxis vor Abbruch regelmäßig erforderlich, um Gefährdungen korrekt zu beurteilen und die Vorgaben der Gefahrstoffverordnung und TRGS 519 einzuhalten. Die Gutachtenkosten liegen je nach Untersuchungsumfang typischerweise zwischen 500 und 2.000 Euro. Ein Bodengutachten kann ergänzend erforderlich sein.
Bei bestätigter Asbestbelastung müssen sachkundige Fachunternehmen mit der Sanierung beauftragt werden. Bei Arbeiten an schwach gebundenem Asbest sind ausschließlich behördlich zugelassene Fachbetriebe zulässig. Die Kosten für die fachgerechte Asbestsanierung können erheblich sein, wobei allein ein asbestbelastetes Dach Kosten von 10.000 Euro und mehr verursachen kann. Die Entsorgung erfolgt zu Preisen von typischerweise 30 bis 80 Euro pro Quadratmeter für das Demontieren und Entsorgen.
Siehe auch
Weblinks
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