Teilungsversteigerung - Immobilien-Lexikon - Kettenbach Immobilien GmbH

Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Aufhebung von Miteigentum an Immobilien durch Zwangsversteigerung. Sie dient der Auseinandersetzung von Bruchteilsgemeinschaften, wenn eine einvernehmliche Lösung nicht zustande kommt. Anders als bei der Zwangsversteigerung steht nicht die Forderungsbeitreibung, sondern die Beendigung der Miteigentümergemeinschaft im Vordergrund.

Rechtliche Grundlagen

Die Teilungsversteigerung basiert auf dem Aufhebungsanspruch nach § 749 BGB, wonach jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann. Die Art der Teilung regelt § 753 BGB: Ist eine Teilung in Natur ausgeschlossen, erfolgt die Auseinandersetzung durch Versteigerung des gemeinsamen Objekts. Das Verfahren selbst richtet sich nach den §§ 180-185 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG).

Anwendungsfälle

Typische Konstellationen für eine Teilungsversteigerung sind:

Geschiedene oder getrennte Ehepartner mit gemeinsamem Immobilieneigentum
Erbengemeinschaften bei Uneinigkeit unter den Miterben
Auflösung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) mit Immobilienbesitz
Bruchteilsgemeinschaften bei anderen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums

Antragsberechtigung und Verfahrensinitiierung

Antragsrecht

Jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Größe seines Anteils antragsberechtigt (§ 749 Abs. 1 BGB). Ein Miteigentümer mit einem Anteil von zehn Prozent kann das Verfahren ebenso einleiten wie ein Miteigentümer mit 90 Prozent. Das Antragsrecht kann vertraglich auch zeitlich begrenzt ausgeschlossen werden (§ 749 Abs. 2 BGB), allerdings kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Aufhebung trotz einer solchen Vereinbarung verlangt werden. Vereinbarungen, die gegen diese Regelungen verstoßen, sind nichtig (§ 749 Abs. 3 BGB).

Strukturelles Konfliktpotenzial

Diese Regelung ermöglicht es einem einzelnen Miteigentümer, gegen den Willen aller anderen die Versteigerung durchzusetzen. Im Verfahren sind die übrigen Miteigentümer als Beteiligte anzuhören (§ 9 ZVG). Bei der klassischen Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks sind die übrigen Miteigentümer typischerweise Beteiligte des Verfahrens.

Verfahrensablauf

Antragsstellung

Der Antrag auf Teilungsversteigerung wird beim zuständigen Amtsgericht am Belegenheitsort des Grundstücks als Vollstreckungsgericht (§ 1 ZVG) gestellt. Funktionell zuständig ist der Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 lit. i RPflG). Anders als bei der Zwangsversteigerung zur Forderungsbeitreibung ist kein vollstreckbarer Titel erforderlich (§ 181 Abs. 1 ZVG). Als Nachweis der Antragsberechtigung genügt ein aktueller Grundbuchauszug, der das Miteigentum belegt (§ 17 Abs. 2 ZVG).

Gerichtliches Verfahren

Nach Eingang des Antrags ordnet das Gericht die Teilungsversteigerung an (§ 15, § 180 ZVG). Das Gericht setzt den Verkehrswert der Immobilie fest, in der Regel nach Anhörung eines Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Nach Festsetzung des Verkehrswerts wird der Versteigerungstermin anberaumt und öffentlich bekanntgemacht.

Verfahrensdauer

Die Verfahrensdauer beträgt häufig sechs bis achtzehn Monate vom Antrag bis zum Zuschlag. Allerdings kann das Verfahren durch einstweilige Einstellungen erheblich verzögert werden: Nach § 180 Abs. 2-4 ZVG kann das Gericht das Verfahren insgesamt bis zu fünf Jahre einstweilen einstellen, unter anderem zum besonderen Schutz von Ehegatten oder Lebenspartnern bei drohender Kindeswohlgefährdung. Bei Einwendungen oder Verfahrensrügen kann sich die Verfahrensdauer entsprechend verlängern.

Versteigerungsverfahren

Bietberechtigung der Miteigentümer

Ein wesentliches Merkmal der Teilungsversteigerung besteht darin, dass die Miteigentümer selbst als Bieter auftreten können. Ein Miteigentümer, der die Immobilie behalten möchte, kann ein Gebot abgeben und die übrigen Miteigentümer durch Zahlung des Versteigerungserlöses aus der Gemeinschaft abfinden. Wie alle Bieter müssen auch Miteigentümer auf Verlangen eine Sicherheitsleistung erbringen, die typischerweise zehn Prozent des Verkehrswerts beträgt (§§ 67, 69 ZVG).

Zuschlagserteilung

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Miteigentümer besteht nicht. Der Zuschlag wird dem Höchstbietenden erteilt, unabhängig davon, ob dieser bereits Miteigentümer ist oder als Dritter bietet.

Zum Schutz vor zu niedrigen Geboten gelten Zuschlagsschranken: Im ersten Versteigerungstermin darf der Zuschlag von Amts wegen nicht unter fünf Zehntel des Verkehrswerts erteilt werden (§ 85a ZVG). Auf Antrag dinglich Berechtigter kann eine Sieben-Zehntel-Grenze festgesetzt werden (§ 74a ZVG), wobei Miteigentümer in der Regel nicht zu diesem Personenkreis gehören. In einem zweiten Versteigerungstermin können diese Grenzen entfallen, was das Risiko niedriger Erlöse erhöht.

Erlösverteilung

Grundsatz der anteiligen Verteilung

Zunächst werden die Verfahrenskosten aus dem Erlös entnommen (§ 109 ZVG). Die Befriedigung erfolgt dann nach den Rangklassen des § 10 ZVG. Der verbleibende Überschuss wird unter den Miteigentümern entsprechend ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen verteilt (§ 753 Abs. 1 Satz 2 BGB), unter Berücksichtigung bestehen bleibender Rechte und der Versteigerungsbedingungen (§§ 112, 122 ZVG).

Rangordnung bei der Verteilung

Die Verteilung des Erlöses folgt den Rangklassen des § 10 ZVG. Welche Rechte bestehen bleiben oder gegen Zahlung zu decken sind, ergibt sich aus dem geringsten Gebot und den Versteigerungsbedingungen (§§ 52, 182 ZVG). Grundschulden und Hypotheken werden je nach ihrem Rang entweder aus dem Erlös bedient oder bleiben am Grundstück bestehen. Erst nach Befriedigung aller vorrangigen Rechte erhalten die Miteigentümer einen Überschuss. Reicht der Erlös nicht aus, gehen die Miteigentümer leer aus.

Ausgleichsansprüche

Ausgleichsansprüche zwischen Miteigentümern, etwa für getätigte Investitionen, Instandhaltungskosten oder nutzungsbedingte Vorteile, sind nicht Gegenstand des Teilungsversteigerungsverfahrens. Sie müssen in separaten zivilrechtlichen Verfahren geltend gemacht werden.

Verfahrensbeendigung

Einvernehmliche Lösungen

Der gesetzliche Anspruch auf Teilungsversteigerung kann von den übrigen Miteigentümern grundsätzlich nicht verhindert werden. Bis zum Versteigerungstermin bleiben jedoch einvernehmliche Lösungen möglich:

Übernahme des Anteils des ausscheidungswilligen Miteigentümers durch die verbleibenden Miteigentümer
Gemeinsamer freihändiger Verkauf an Dritte
Notarielle Auseinandersetzungsvereinbarung
Vergleich über die Modalitäten der Auseinandersetzung

In der Praxis werden zahlreiche Teilungsversteigerungsverfahren vor dem Versteigerungstermin durch einvernehmliche Einigungen beendet. Einwendungen gegen die Verkehrswertfestsetzung können mittels sofortiger Beschwerde erhoben werden (§ 74a Abs. 5 ZVG). Auch Verfahrensrügen oder Anträge auf einstweilige Einstellung können das Verfahren verzögern und den Beteiligten Zeit für Verhandlungen verschaffen. Bei Zahlung des festgesetzten Betrags kann das Verfahren nach § 75 ZVG eingestellt werden.

Wirtschaftliche Aspekte

Erlösminderung

Zwangsversteigerungen erzielen in der Regel niedrigere Erlöse als freihändige Verkäufe. Bietinteressenten berücksichtigen in ihrer Kalkulation:

Eingeschränkte Besichtigungsmöglichkeiten
Fehlende Gewährleistungsansprüche
Übernahme bestehender Mietverhältnisse
Unbekannte Objektmängel

Verfahrenskosten

Die Verfahrenskosten setzen sich zusammen aus Gerichtsgebühren nach dem Gerichtskostengesetz (GKG), etwa Antragsgebühr und Zuschlagsgebühr, sowie Vorschüssen für die Wertermittlung durch Sachverständige. Hinzu kommen gegebenenfalls Rechtsanwaltskosten. Bei Immobilien im mittleren bis höheren Preissegment können die Gesamtkosten mehrere tausend Euro betragen. Diese Kosten werden vorrangig vom Versteigerungserlös abgezogen (§ 109 ZVG) und mindern den an die Miteigentümer zu verteilenden Betrag.

Alternative Auseinandersetzungswege

Die Teilungsversteigerung stellt ein Mittel der letzten Wahl (ultima ratio) dar. Einvernehmliche Lösungen sind wirtschaftlich vorteilhafter und vermeiden die mit Gerichtsverfahren verbundenen Belastungen:

Abfindung: Ein oder mehrere Miteigentümer übernehmen die Anteile der ausscheidenden Beteiligten gegen Zahlung einer Abfindung
Freihändiger Verkauf: Gemeinsamer Verkauf an Dritte mit anschließender Erlösverteilung
Mediation: Vermittlungsverfahren zur einvernehmlichen Konfliktlösung
Notarielle Auseinandersetzungsvereinbarung: Vertragliche Regelung der Aufteilung

Ein freihändiger Verkauf erfordert die Zustimmung aller Miteigentümer, da über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen nur gemeinschaftlich verfügt werden kann (§ 747 Satz 2 BGB). Bei verfestigten Konflikten kann das Einstimmigkeitserfordernis ein wesentliches Hindernis für außergerichtliche Lösungen darstellen.

Besonderheiten bei Insolvenz

Wird ein Miteigentümer insolvent, fällt sein Anteil in die Insolvenzmasse. Der Insolvenzverwalter kann zur Verwertung die Teilungsversteigerung nach §§ 749, 753 BGB in Verbindung mit §§ 180 ff. ZVG betreiben. Allerdings darf der Insolvenzverwalter nicht die Versteigerung des gesamten Grundstücks nach §§ 172 ff. ZVG betreiben, soweit nur ein Anteil zur Masse gehört. Die besonderen Regelungen der Insolvenzverwalterversteigerung (etwa §§ 174, 174a ZVG zur abweichenden Feststellung des geringsten Gebots) gelten in der Teilungsversteigerung nicht. Dies kann für die übrigen Miteigentümer zu ungewolltem Eigentumsverlust führen, wenn sie das erforderliche Kapital zur Übernahme nicht aufbringen können.

Verhältnis zur Zwangsvollstreckung

Die Teilungsversteigerung unterscheidet sich von der Zwangsvollstreckung durch Gläubiger. Während bei der Gläubiger-Zwangsversteigerung die Forderungsbeitreibung im Vordergrund steht, dient die Teilungsversteigerung der Auseinandersetzung der Gemeinschaft.

Bestehende Grundpfandrechte wie eine Zwangshypothek einzelner Gläubiger gegen einen Miteigentümer werden je nach Rang und Versteigerungsbedingungen entweder aus dem Erlös bedient oder bleiben am Grundstück bestehen (§§ 10, 52, 91, 182 ZVG). Die differenzierte Behandlung richtet sich nach den Rangklassen und dem geringsten Gebot.

Mietverhältnisse

Bestehende Mietverhältnisse enden nicht automatisch mit dem Zuschlag. Nach § 57 ZVG in Verbindung mit § 566 BGB gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" auch für die Teilungsversteigerung. Der Ersteher tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Bei Geschäftsraummietverhältnissen steht dem Ersteher allerdings ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu.