Gebäudeenergiepass: Der Energieausweis und seine offiziellen Bezeichnungen

Gebäudeenergiepass, Energieausweis, Energiepass - verschiedene Namen für dasselbe Dokument. In Immobilienanzeigen, beim Notar oder in Gesprächen mit Maklern werden die Begriffe oft synonym verwendet. Was genau dahintersteckt und warum die korrekte Bezeichnung heute Energieausweis lautet.

Begriffswirrwarr - was stimmt?

Der offizielle Name laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist schlicht: Energieausweis. Die Variante "Gebäudeenergiepass" stammt aus der Frühzeit des Dokuments und hält sich hartnäckig im Sprachgebrauch.

Historisch betrachtet:

2002 führte die Energieeinsparverordnung (EnEV) den Energieausweis ein
Parallel kursierten Begriffe wie Energiepass, Gebäudeenergiepass oder Wärmepass
Seit dem GEG 2020 ist "Energieausweis" die einzige amtliche Bezeichnung

Im Alltag macht es keinen Unterschied, welchen Begriff Sie verwenden. Jeder weiß, was gemeint ist. In rechtlichen Dokumenten sollten Sie aber die korrekte Bezeichnung nutzen.

Was enthält der Ausweis?

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument mit mehreren Seiten. Die wichtigsten Inhalte:

Seite 1 - Allgemeine Gebäudedaten:

Adresse und Foto
Gebäudetyp und Baujahr
Anzahl der Wohneinheiten
Nützfläche

Seite 2 oder 3 - Energiekennwerte: Je nach Ausweisart (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) wird der Energiekennwert dargestellt. Eine farbige Skala von Grün (effizient) bis Rot (ineffizient) macht die Einordnung einfach. Die Effizienzklassen reichen von A+ bis H.

Registriernummer: Jeder Energieausweis ist beim Deutschen Institut für Bautechnik registriert. Die Nummer macht Fälschungen erkennbar.

CO2-Emissionen: Seit 2021 Pflichtangabe. Zeigt, wie viel Kohlendioxid das Gebäude pro Quadratmeter und Jahr verursacht.

Modernisierungsempfehlungen: Der Aussteller muss Vorschläge machen, wie sich die Energieeffizienz verbessern ließe. Diese sind nicht verpflichtend umzusetzen, geben aber wertvolle Hinweise.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Es gibt zwei Varianten des Energieausweises:

Bedarfsausweis: Berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudeeigenschaften. Unabhängig vom Nützerverhalten. Teurer in der Erstellung, aber objektiver.

Verbrauchsausweis: Basiert auf den tatsächlichen Verbräuchen der letzten drei Jahre. Günstiger, aber vom Heizverhalten der Bewohner beeinflusst.

Für ältere Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern sie nicht auf dem energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 sind.

Wann brauchen Sie einen Energieausweis?

Die Pflicht zur Vorlage besteht bei:

Verkauf einer Immobilie
Neuvermietung oder Neuverpachtung
Neubau (automatisch Teil der Bauunterlagen)

Nicht erforderlich ist der Ausweis:

Bei selbst genutztem Eigentum ohne Verkaufsabsicht
Bei Gebäuden unter 50 Quadratmetern
Bei denkmalgeschützten Gebäuden
Bei Abrissobjekten

Pflichten für Verkäufer und Vermieter

Das Gesetz macht klare Vorgaben:

In der Anzeige: Energiekennwert, Effizienzklasse, Energieträger und Ausweisart müssen genannt werden. Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld.

Bei der Besichtigung: Der Ausweis muss unaufgefordert vorgezeigt werden - spätestens bei der ersten Besichtigung.

Nach Vertragsabschluss: Käufer oder Mieter bekommen eine Kopie oder das Original ausgehändigt.

Gültigkeit und Kosten

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach größeren Sanierungen empfiehlt sich eine Neuausstellung - die verbesserten Werte können den Immobilienwert steigern.

Kosten für die Ausstellung:

Verbrauchsausweis: 50 - 100 Euro
Bedarfsausweis mit Begehung: 300 - 500 Euro
Komplexe Gebäude: ab 500 Euro

Wer darf ausstellen? Architekten, Ingenieure, Energieberater und weitere Fachleute mit entsprechender Qualifikation. Eine bundesweite Liste führt die Deutsche Energie-Agentur (dena).

Unterschied zum Gebäudeenergiegesetz

Der Gebäudeenergiepass dokumentiert den Ist-Zustand eines Gebäudes. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hingegen legt die Anforderungen fest - also was bei Neubau oder Sanierung erreicht werden muss.

Beide hängen zusammen: Das GEG schreibt vor, dass es den Energieausweis geben muss und welche Informationen er enthalten soll.

Der Ausweis im Immobilienmarkt

Die Bedeutung des Energieausweises wächst. Mit steigenden Energiepreisen und verschärften Klimaschutzanforderungen achten Käufer immer genauer auf die Effizienzklasse.

Studien zeigen: Gebäude mit schlechter Energiebilanz verlieren am Markt an Attraktivität. Besonders in städtischen Lagen, wo Alternativen verfügbar sind, drücken schlechte Energiewerte auf den Preis.

Umgekehrt kann ein guter Energieausweis ein Verkaufsargument sein. Wer vor dem Verkauf saniert und die Effizienzklasse verbessert, erzielt unter Umständen einen höheren Preis - ob das die Sanierungskosten rechtfertigt, muss im Einzelfall gerechnet werden.

Praktische Tipps

Ausweis rechtzeitig besorgen: Nicht erst am Tag der ersten Besichtigung. Die Erstellung braucht Zeit - besonders beim Bedarfsausweis.

Qualität vor Preis: Online-Billigangebote ohne Ortsbegehung liefern oft fehlerhafte Daten. Das kann beim Verkauf Probleme machen.

Modernisierungsempfehlungen nutzen: Die Vorschläge im Ausweis sind eine kostenlose Erstberatung. Sie zeigen, wo angesetzt werden sollte.

Alte Ausweise prüfen: Ist der Ausweis älter als zehn Jahre, brauchen Sie einen neuen. Nach größeren Sanierungen ebenso.

Fazit

Ob Sie ihn Gebäudeenergiepass oder Energieausweis nennen - das Dokument gehört zu jeder Immobilientransaktion. Es macht die energetische Qualität eines Gebäudes vergleichbar und transparent. Wer verkaufen oder vermieten will, braucht ihn. Wer kaufen oder mieten will, sollte ihn genau studieren. Die Zeiten, in denen der Energieausweis als lästige Pflicht abgetan wurde, sind vorbei.