Energieausweis

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument zur Bewertung der energetischen Qualität von Gebäuden in Deutschland. Er wurde mit der Energieeinsparverordnung 2002 eingeführt und ist seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2020 bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden vorzulegen. Der Ausweis gibt Auskunft über den Energiebedarf oder -verbrauch sowie die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes.

Rechtliche Grundlage und Vorlagepflicht

Das Gebäudeenergiegesetz (§§ 80-88 GEG) regelt die Pflicht zur Vorlage von Energieausweisen. Eigentümer müssen den Ausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden oder Gebäudeteilen vorlegen. Die Vorlagepflicht besteht bereits bei der Besichtigung, spätestens jedoch vor Vertragsabschluss. Bei Kaufverträgen ist die Übergabe einer Kopie an den Käufer oder Mieter vorgeschrieben.

Darüber hinaus müssen in Immobilienanzeigen (§ 87 GEG) folgende Pflichtangaben enthalten sein:

Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
Energiekennwert in kWh/(m²·a)
Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Wesentlicher Energieträger der Heizung

Verstöße gegen die Vorlagepflicht oder falsche Angaben in Immobilienanzeigen können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Die Überwachung erfolgt durch die zuständigen Bauaufsichtsbehörden.

Arten von Energieausweisen

Es existieren zwei methodisch unterschiedliche Ausweisarten:

Verbrauchsausweis: Basiert auf dem witterungsbereinigten Energieverbrauch der vergangenen drei Abrechnungsperioden. Die Erstellung erfolgt auf Grundlage von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen. Der Verbrauchsausweis ist kostengünstiger und schneller ausstellbar, jedoch abhängig vom individuellen Nutzerverhalten der Bewohner. Ein niedriger Verbrauchswert kann sowohl durch energieeffiziente Bausubstanz als auch durch sparsames Heizverhalten bedingt sein.

Bedarfsausweis: Ermittelt den theoretischen Energiebedarf durch rechnerische Analyse der Gebäudesubstanz und Anlagentechnik. Berücksichtigt werden baulicher Wärmeschutz (U-Werte), Gebäudegeometrie, Fensterqualität, Heizungsanlage und Lüftungskonzept. Das Ergebnis ist unabhängig vom Nutzerverhalten und ermöglicht objektive Vergleiche der baulichen Qualität.

Seit 1. Januar 2025 sind Bedarfsausweise für Wohngebäude nach der detaillierteren Methodik DIN V 18599 zu erstellen, die zuvor primär für Nichtwohngebäude galt. Diese Norm bilanziert umfassend Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und weitere technische Anlagen.

Anforderungen an die Ausweisart

Für Neubauten ist der Bedarfsausweis obligatorisch, da keine Verbrauchshistorie vorliegt. Bei Bestandsgebäuden gelten differenzierte Regelungen:

Bedarfsausweis verpflichtend für:

Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten
Bauantragstellung vor dem 1. November 1977
Keine nachweisliche energetische Sanierung auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 oder höher

Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis besteht bei:

Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten
Gebäuden mit Bauantragstellung nach dem 1. November 1977
Nachweislich auf Wärmeschutzniveau 1977 oder höher sanierten Gebäuden

Kreditinstitute bevorzugen bei der Finanzierungsprüfung häufig Bedarfsausweise, da diese objektive Bewertungsgrundlagen der baulichen Qualität liefern. Bei Förderprogrammen ist der Bedarfsausweis in der Regel vorgeschrieben.

Inhalt und Kennwerte

Der Energieausweis enthält auf den ersten Seiten allgemeine Gebäudedaten: Adresse, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Gebäudenutzfläche. Die energetische Bewertung erfolgt über folgende Kennwerte:

Energiekennwert: Der zentrale Kennwert wird in kWh/(m²·a) angegeben. Beim Verbrauchsausweis handelt es sich um den Endenergieverbrauch, beim Bedarfsausweis um den End- und Primärenergiebedarf. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt auch Energieverluste bei Gewinnung, Umwandlung und Transport des Energieträgers.

Energieeffizienzklasse: Die Klassifizierung von A+ (sehr effizient, unter 30 kWh/(m²·a)) bis H (ineffizient, über 250 kWh/(m²·a)) ermöglicht eine vereinfachte Vergleichbarkeit. Die farbliche Darstellung als Ampelskala visualisiert die energetische Qualität.

CO₂-Emissionen: Seit Mai 2021 ist die Angabe der jährlichen Kohlendioxidemissionen in kg/(m²·a) verpflichtend. Diese Information gewinnt durch die CO₂-Bepreisung im Wärmesektor an Bedeutung.

Modernisierungsempfehlungen: Der Ausweis enthält unverbindliche Vorschläge für energetische Verbesserungsmaßnahmen mit Hinweisen zur wirtschaftlichen Bewertung.

Kosten und Ausstellungsberechtigung

Die Kosten variieren nach Ausweisart und Gebäudekomplexität:

Ausweisart	Kostenrahmen
Verbrauchsausweis	50 - 100 Euro
Bedarfsausweis Einfamilienhaus	300 - 500 Euro
Bedarfsausweis komplexe Gebäude	ab 500 Euro

Ausstellungsberechtigt sind gemäß § 88 GEG bauvorlageberechtigte Personen, Ingenieure der Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Maschinenbau oder Elektrotechnik sowie qualifizierte Energieberater. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) führt eine Expertenliste.

Gültigkeit und Ausnahmen

Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Nach wesentlichen energetischen Sanierungen empfiehlt sich eine vorzeitige Neuausstellung. Nach EnEV ausgestellte Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablaufdatum.

Von der Ausweispflicht ausgenommen sind:

Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
Denkmalgeschützte Gebäude nach Landesrecht
Gebäude ohne beheizbare Räume
Vorgesehene Abrissobjekte
Selbstgenutzte Gebäude ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht

Bedeutung für Immobilientransaktionen

Der Energieausweis dient als Informationsgrundlage für Käufer und Mieter, ersetzt jedoch keine technische Gebäudebegutachtung. Die Kennwerte ermöglichen eine erste Einschätzung der zu erwartenden Energiekosten und geben Hinweise auf energetische Schwachstellen.

Bei Verbrauchsausweisen ist zu berücksichtigen, dass die Werte durch individuelles Nutzerverhalten, Leerstandszeiten oder außergewöhnliche Witterungsbedingungen beeinflusst sein können. Bedarfsausweise bieten eine objektivere Bewertungsgrundlage der baulichen Qualität.

Die Energieeffizienzklasse gewinnt als wertbildender Faktor an Bedeutung. Gebäude mit ungünstiger Einstufung weisen tendenziell höhere Bewirtschaftungskosten auf und unterliegen potentiell zukünftigen Sanierungspflichten gemäß GEG. Dies spiegelt sich zunehmend in Verkaufspreisen und Miethöhen wider.