Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Regelwerk für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es vereint seit seinem Inkrafttreten am 1. November 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu einem einheitlichen Gesetz. Eine umfassende Novellierung trat am 1. Januar 2024 in Kraft.

Gesetzliche Grundlage und Zielsetzung

Das GEG wurde auf Grundlage der konkurrierenden Gesetzgebung nach Artikel 74 Absatz 1 Nummer 11 (Recht der Wirtschaft/Energiewirtschaft) und Nummer 24 (Luftreinhaltung) des Grundgesetzes erlassen. Primäres Ziel ist die Reduzierung des Energiebedarfs von Gebäuden und die Förderung erneuerbarer Energien im Gebäudesektor. Das Gesetz dient der Umsetzung europäischer Richtlinien zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und ist ein zentrales Instrument der deutschen Klimaschutzpolitik im Gebäudebereich.

Kernregelungen für Heizungsanlagen

Die 65-Prozent-Anforderung

Gemäß § 71 GEG müssen neu eingebaute Heizungsanlagen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien beziehen. Als erfüllende Technologien gelten:

Wärmepumpen
Anschluss an Wärmenetze mit entsprechendem erneuerbarem Anteil
Solarthermische Anlagen
Biomasseheizungen (z.B. Pelletheizungen)
Hybridheizungen mit qualifiziertem Mindestanteil erneuerbarer Energien
Stromdirektheizungen unter definierten Bedingungen
Heizungen auf Basis von Wasserstoff oder dessen Derivaten

Zeitliche Staffelung der Anforderungen

Die Umsetzung der 65-Prozent-Anforderung erfolgt nach einer gestaffelten Zeitschiene:

Seit 1. Januar 2024: Neubauten in neu ausgewiesenen Neubaugebieten unterliegen bereits der 65-Prozent-Pflicht.

Ab 30. Juni 2026: In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern greift die Regelung spätestens zu diesem Stichtag.

Ab 30. Juni 2028: In allen übrigen Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern wird die Anforderung spätestens zu diesem Stichtag verbindlich.

Für Bestandsgebäude außerhalb von Neubaugebieten gelten bis zum jeweiligen Stichtag Übergangsregelungen. Wichtiger Hinweis: Die kommunale Wärmeplanung allein löst noch keine vorgezogene 65-Prozent-Pflicht aus. Erst wenn die Kommune zusätzlich zum Wärmeplan ein Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet förmlich ausweist, greift die Pflicht vorzeitig in diesem Gebiet.

Bestandsschutz und Übergangslösungen

Bestehende Heizungsanlagen genießen Bestandsschutz und dürfen weiterbetrieben werden. Reparaturen sind unbegrenzt zulässig. Bei irreparablen Schäden oder Totalausfall gewähren Übergangsregelungen mehrjährige Fristen für den Austausch, um Eigentümern eine planbare Umstellung zu ermöglichen. Eine unabhängig vom Alter bestehende Austauschpflicht gilt für Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und weder als Niedertemperatur- noch als Brennwertkessel ausgeführt sind. Diese Regelung bestand bereits vor der GEG-Novelle 2024 und wurde aus der Energieeinsparverordnung übernommen.

Beratungspflicht

Vor dem Einbau einer mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betriebenen Heizung ist nach § 71 Absatz 11 GEG eine verpflichtende Beratung durch eine fachkundige Person durchzuführen. Diese Beratung kann durch zugelassene Energieberater, qualifizierte Schornsteinfeger oder fachkundige SHK-Betriebe gemäß § 60b Absatz 3 Satz 2 oder § 88 Absatz 1 GEG erfolgen. Die zuständigen Ministerien stellen hierfür ein amtliches Informationsblatt zur Verfügung. Die Beratung umfasst insbesondere die Darstellung der Langfristkosten unter Berücksichtigung der CO₂-Bepreisung, alternative Erfüllungsoptionen gemäß § 71 GEG sowie die kommunale Wärmeplanung des Standorts. Die Beratung dient der informierten Entscheidungsfindung und muss vor Vertragsabschluss nachgewiesen werden.

Stufenweise Beimischungspflicht und fossiles Enddatum

Für in der Übergangszeit neu eingebaute, fossil betriebene Heizungsanlagen sind stufenweise wachsende Anteile erneuerbarer Brennstoffe (Biomethan, grüner oder blauer Wasserstoff, biogenes Flüssiggas) vorgeschrieben:

Jahr	Mindestanteil erneuerbar
2029	15 %
2035	30 %
2040	60 %

Ab dem 1. Januar 2045 ist das Heizen mit fossilen Brennstoffen generell unzulässig. Dieses Datum markiert das verbindliche Ende der Nutzung fossiler Energieträger im Gebäudesektor und ist Teil des deutschen Klimaneutralitätsziels.

Anforderungen an Neubauten

Neubauten unterliegen umfassenden energetischen Anforderungen gemäß GEG:

Jahres-Primärenergiebedarf: Der berechnete Jahres-Primärenergiebedarf darf seit 1. Januar 2023 nur noch 55 Prozent des Wertes eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes gleicher Geometrie betragen (sog. Effizienzhaus-55-Standard). Dieses Referenzgebäude wird mit standardisierten technischen Eigenschaften berechnet.

Transmissionswärmeverlust: Der spezifische Transmissionswärmeverlust H'T durch die Gebäudehülle muss das Referenzniveau des Referenzgebäudes einhalten. Die Hüllanforderungen wurden bei der Verschärfung auf den EH55-Standard nicht zusätzlich verschärft.

Sommerlicher Wärmeschutz: Maßnahmen zur Vermeidung sommerlicher Überhitzung sind rechnerisch nach DIN 4108-2 nachzuweisen. Dies gewinnt durch zunehmende Hitzeperioden an Bedeutung.

Einsatz erneuerbarer Energien: Die 65-Prozent-Anforderung gilt seit 1. Januar 2024 für alle Neubauten in Neubaugebieten, ab den gestaffelten Stichtagen auch für Bestandsgebiete.

Nachrüstpflichten im Gebäudebestand

Für Bestandsgebäude definiert das GEG unabhängig vom Heizungstausch folgende Nachrüstpflichten:

Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 70 GEG)
Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen oder alternativ des Daches selbst, sofern der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist (§ 47 GEG)
Austausch von Heizkesseln, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden und älter als 30 Jahre sind, sofern es sich um Konstanttemperaturkessel handelt (§ 72 GEG)

Ausnahmen: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese seit dem 1. Februar 2002 ununterbrochen selbst bewohnen, sind von den Pflichten befreit. Bei Eigentümerwechsel greift die Nachrüstpflicht mit einer Umsetzungsfrist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang.

Energieausweise

Das GEG regelt die Pflicht zur Vorlage von Energieausweisen bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Gebäuden (§ 80 GEG). Seit 1. Januar 2024 sind Energiebedarfsausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude einheitlich nach der detaillierteren Berechnungsmethodik DIN V 18599 zu erstellen. Die zuvor für Wohngebäude nutzbaren Alternativverfahren (DIN V 4108-6/4701-10/12) sind seit 31. Dezember 2023 entfallen. Verbrauchsausweise dürfen weiterhin auf Basis historischer Verbrauchsdaten ausgestellt werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Ausweispflicht umfasst auch die Angabe der Energieeffizienzklasse in Immobilienanzeigen gemäß § 87 GEG.

Förderung

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt die Umsetzung der GEG-Anforderungen mit umfangreichen Zuschüssen:

Grundförderung: 30 Prozent der förderfähigen Kosten
Klimageschwindigkeitsbonus (bis 2028): zusätzliche 20 Prozent beim vorzeitigen Austausch funktionsfähiger fossiler Heizungen
Einkommensabhängiger Bonus: 30 Prozent für selbstnutzende Eigentümer mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro
Effizienzbonus: 5 Prozent für besonders effiziente Wärmepumpen oder Solarkollektoranlagen

Die maximale Förderhöhe beträgt 70 Prozent der förderfähigen Kosten, die auf 30.000 Euro für die erste Wohneinheit begrenzt sind. Die Förderung erfolgt über die KfW im Programm 458. Anträge müssen vor Vertragsabschluss gestellt werden.

Kommunale Wärmeplanung

Das parallel zum GEG am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet Kommunen zur Erstellung von Wärmeplänen. Die gesetzlichen Fristen lauten:

Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern: bis 30. Juni 2026
Übrige Gemeinden: bis 30. Juni 2028

Die Wärmepläne analysieren den künftigen Wärmebedarf und zeigen auf, welche Gebiete für leitungsgebundene Wärmeversorgung (Wärmenetze, künftig eventuell Wasserstoffnetze) oder dezentrale Lösungen geeignet sind. Für neue Wärmenetze gelten ab 1. März 2025 Anforderungen von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien, für bestehende Netze gelten Stufenziele (30 Prozent bis 2030, 80 Prozent bis 2040).

Anforderungen an Gebäudeautomation seit 2024

Mit der GEG-Novelle wurden zusätzliche Anforderungen eingeführt:

Gebäudeautomation: Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlagen über 290 kW Nennleistung mussten bis zum 31. Dezember 2024 ein System zur Gebäudeautomation und -steuerung einschließlich digitaler Energieüberwachungstechnik nachrüsten (§ 71a GEG). Dies dient der Optimierung des Anlagenbetriebs und der Energieeffizienz durch kontinuierliche Überwachung und Regelung.

Rechtliche Bedeutung für Eigentümer

Das GEG begründet öffentlich-rechtliche Pflichten für Eigentümer und Bauherren. Verstöße gegen die Anforderungen können als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden. Der Bußgeldrahmen reicht bis zu 50.000 Euro, wobei die Höhe nach Art und Schwere des Verstoßes bemessen wird. Die Einhaltung wird durch Bauaufsichtsbehörden, Schornsteinfeger und im Rahmen von Stichprobenkontrollen überwacht. Bei Neubauvorhaben erfolgt die Prüfung im Baugenehmigungsverfahren.

Entwicklung und Perspektive

Nach der Regierungsbildung 2025 wurden Anpassungen des GEG angekündigt. Diskutiert werden eine größere Technologieoffenheit, vereinfachte Nachweisverfahren und flexiblere Erfüllungsoptionen. Die grundsätzliche Zielsetzung einer Dekarbonisierung des Gebäudesektors bis 2045 bleibt jedoch Bestandteil der klimapolitischen Vorgaben Deutschlands und der Europäischen Union. Das GEG dient der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive), deren Verschärfung auf EU-Ebene bereits beschlossen wurde.