Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das Gebäudeenergiegesetz regelt seit November 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland und vereint mehrere frühere Rechtsvorschriften zu einem einheitlichen Regelwerk.
Zuletzt aktualisiert: 13.01.2026
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Regelwerk für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es vereint seit seinem Inkrafttreten am 1. November 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu einem einheitlichen Gesetz. Die zweite umfassende Novellierung wurde am 19. Oktober 2023 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat am 1. Januar 2024 in Kraft.
Gesetzliche Grundlage und Zielsetzung
Das GEG wurde auf Grundlage der konkurrierenden Gesetzgebung nach Artikel 74 Absatz 1 Nummer 11 (Recht der Wirtschaft/Energiewirtschaft) und Nummer 24 (Luftreinhaltung) des Grundgesetzes erlassen. Primäres Ziel ist die Reduzierung des Energiebedarfs von Gebäuden und die Förderung erneuerbarer Energien im Gebäudesektor. Das Gesetz dient der Umsetzung europäischer Richtlinien zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive) und ist ein zentrales Instrument der deutschen Klimaschutzpolitik im Gebäudebereich. Die überarbeitete EPBD muss bis Ende Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden und wird weitere Anpassungen des GEG erforderlich machen.
Kernregelungen für Heizungsanlagen
Die 65-Prozent-Anforderung
Gemäß § 71 GEG müssen neu eingebaute Heizungsanlagen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien beziehen. Als erfüllende Technologien gelten:
Anschluss an Wärmenetze mit entsprechendem erneuerbarem Anteil
Biomasseheizungen (z.B. Pelletheizungen)
Hybridheizungen mit qualifiziertem Mindestanteil erneuerbarer Energien
Stromdirektheizungen unter definierten Bedingungen
Heizungen auf Basis von Wasserstoff oder dessen Derivaten
Zeitliche Staffelung der Anforderungen
Die Umsetzung der 65-Prozent-Anforderung erfolgt nach einer gestaffelten Zeitschiene:
Seit 1. Januar 2024: Neubauten in neu ausgewiesenen Neubaugebieten unterliegen bereits der 65-Prozent-Pflicht.
Ab 30. Juni 2026: In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern greift die Regelung spätestens zu diesem Stichtag.
Ab 30. Juni 2028: In allen übrigen Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern wird die Anforderung spätestens zu diesem Stichtag verbindlich.
Für Bestandsgebäude außerhalb von Neubaugebieten gelten bis zum jeweiligen Stichtag Übergangsregelungen. Wichtiger Hinweis: Die kommunale Wärmeplanung allein löst noch keine vorgezogene 65-Prozent-Pflicht aus. Erst wenn die Kommune zusätzlich zum Wärmeplan ein Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet förmlich ausweist, greift die Pflicht vorzeitig in diesem Gebiet.
Bestandsschutz und Übergangslösungen
Bestehende Heizungsanlagen genießen Bestandsschutz und dürfen weiterbetrieben werden. Reparaturen sind unbegrenzt zulässig. Bei irreparablen Schäden oder Totalausfall gewähren Übergangsregelungen mehrjährige Fristen für den Austausch, um Eigentümern eine planbare Umstellung zu ermöglichen. Eine unabhängig vom Alter bestehende Austauschpflicht gilt für Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und weder als Niedertemperatur- noch als Brennwertkessel ausgeführt sind. Diese Regelung bestand bereits vor der GEG-Novelle 2024 und wurde aus der Energieeinsparverordnung übernommen.
Beratungspflicht
Vor dem Einbau einer mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betriebenen Heizung ist nach § 71 Absatz 11 GEG eine verpflichtende Beratung durch eine fachkundige Person durchzuführen. Diese Beratung kann durch zugelassene Energieberater, qualifizierte Schornsteinfeger oder fachkundige SHK-Betriebe gemäß § 60b Absatz 3 Satz 2 oder § 88 Absatz 1 GEG erfolgen. Die zuständigen Ministerien stellen hierfür ein amtliches Informationsblatt zur Verfügung. Die Beratung umfasst insbesondere die Darstellung der Langfristkosten unter Berücksichtigung der CO₂-Bepreisung, alternative Erfüllungsoptionen gemäß § 71 GEG sowie die kommunale Wärmeplanung des Standorts. Die Beratung dient der informierten Entscheidungsfindung und muss vor Vertragsabschluss nachgewiesen werden.
Stufenweise Beimischungspflicht und fossiles Enddatum
Für in der Übergangszeit neu eingebaute, fossil betriebene Heizungsanlagen sind stufenweise wachsende Anteile erneuerbarer Brennstoffe (Biomethan, grüner oder blauer Wasserstoff, biogenes Flüssiggas) vorgeschrieben:
| Jahr | Mindestanteil erneuerbar |
|---|---|
| 2029 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
Ab dem 1. Januar 2045 ist das Heizen mit fossilen Brennstoffen generell unzulässig. Dieses Datum markiert das verbindliche Ende der Nutzung fossiler Energieträger im Gebäudesektor und ist Teil des deutschen Klimaneutralitätsziels.
Anforderungen an Neubauten
Neubauten unterliegen umfassenden energetischen Anforderungen gemäß GEG:
Jahres-Primärenergiebedarf: Der berechnete Jahres-Primärenergiebedarf darf seit 1. Januar 2023 nur noch 55 Prozent des Wertes eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes gleicher Geometrie betragen (sog. Effizienzhaus-55-Standard). Dieses Referenzgebäude wird mit standardisierten technischen Eigenschaften berechnet.
Transmissionswärmeverlust: Der spezifische Transmissionswärmeverlust H'T durch die Gebäudehülle muss das Referenzniveau des Referenzgebäudes einhalten. Die Hüllanforderungen wurden bei der Verschärfung auf den EH55-Standard nicht zusätzlich verschärft.
Sommerlicher Wärmeschutz: Maßnahmen zur Vermeidung sommerlicher Überhitzung sind rechnerisch nach DIN 4108-2 nachzuweisen. Dies gewinnt durch zunehmende Hitzeperioden an Bedeutung.
Einsatz erneuerbarer Energien: Die 65-Prozent-Anforderung gilt seit 1. Januar 2024 für alle Neubauten in Neubaugebieten, ab den gestaffelten Stichtagen auch für Bestandsgebiete.
Nachrüstpflichten im Gebäudebestand
Für Bestandsgebäude definiert das GEG unabhängig vom Heizungstausch folgende Nachrüstpflichten:
Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 70 GEG)
Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen oder alternativ des Daches selbst, sofern der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist (§ 47 GEG)
Austausch von Heizkesseln, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden und älter als 30 Jahre sind, sofern es sich um Konstanttemperaturkessel handelt (§ 72 GEG)
Ausnahmen: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese seit dem 1. Februar 2002 ununterbrochen selbst bewohnen, sind von den Pflichten befreit. Bei Eigentümerwechsel greift die Nachrüstpflicht mit einer Umsetzungsfrist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang.
Energieausweise
Das GEG regelt die Pflicht zur Vorlage von Energieausweisen bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Gebäuden (§ 80 GEG). Seit 1. Januar 2024 sind Energiebedarfsausweise für Wohn- und Nichtwohngebäude einheitlich nach der detaillierteren Berechnungsmethodik DIN V 18599 zu erstellen. Die zuvor für Wohngebäude nutzbaren Alternativverfahren (DIN V 4108-6/4701-10/12) sind seit 31. Dezember 2023 entfallen. Verbrauchsausweise dürfen weiterhin auf Basis historischer Verbrauchsdaten ausgestellt werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Mit der GEG-Novelle 2024 wurden aktualisierte Energieausweisformulare am 8. Dezember 2023 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die neuen Formulare ermöglichen erstmals die Dokumentation der Erfüllung der 65-Prozent-Anforderung für erneuerbare Energien bei Heizungsanlagen. Die Ausweispflicht umfasst auch die Angabe der Energieeffizienzklasse in Immobilienanzeigen gemäß § 87 GEG.
Förderung
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt die Umsetzung der GEG-Anforderungen mit umfangreichen Zuschüssen:
Grundförderung: 30 Prozent der förderfähigen Kosten
Klimageschwindigkeitsbonus (bis 2028): zusätzliche 20 Prozent beim vorzeitigen Austausch funktionsfähiger fossiler Heizungen
Einkommensabhängiger Bonus: 30 Prozent für selbstnutzende Eigentümer mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro
Effizienzbonus: 5 Prozent für besonders effiziente Wärmepumpen oder Solarkollektoranlagen
Die maximale Förderhöhe beträgt 70 Prozent der förderfähigen Kosten, die auf 30.000 Euro für die erste Wohneinheit begrenzt sind. Die Förderung erfolgt über die KfW im Programm 458. Anträge müssen vor Vertragsabschluss gestellt werden.
Kommunale Wärmeplanung
Das parallel zum GEG am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet die Bundesländer, für ihr gesamtes Gebiet eine flächendeckende Wärmeplanung sicherzustellen. Die Umsetzung erfolgt durch die Kommunen mit folgenden gesetzlichen Fristen:
Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern: bis 30. Juni 2026
Übrige Gemeinden: bis 30. Juni 2028
Die Wärmepläne analysieren den künftigen Wärmebedarf und zeigen auf, welche Gebiete für leitungsgebundene Wärmeversorgung (Wärmenetze, künftig eventuell Wasserstoffnetze) oder dezentrale Lösungen geeignet sind. Erst wenn eine Kommune zusätzlich zum Wärmeplan ein Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet förmlich ausweist, greift die 65-Prozent-Pflicht vorzeitig in diesem Gebiet. Die Wärmeplanung allein löst noch keine Heizungspflichten aus.
Für neue Wärmenetze gelten ab 1. März 2025 Anforderungen von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien, für bestehende Netze gelten Stufenziele (30 Prozent bis 2030, 80 Prozent bis 2040). Das Zieljahr für eine vollständig fossilfreie Wärmenetzversorgung ist 2045.
Anforderungen an Gebäudeautomation seit 2024
Mit der GEG-Novelle wurden zusätzliche Anforderungen eingeführt:
Gebäudeautomation: Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlagen über 290 kW Nennleistung mussten bis zum 31. Dezember 2024 ein System zur Gebäudeautomation und -steuerung einschließlich digitaler Energieüberwachungstechnik nachrüsten (§ 71a GEG). Dies dient der Optimierung des Anlagenbetriebs und der Energieeffizienz durch kontinuierliche Überwachung und Regelung.
Regelungen für vermietete Immobilien
Mit der GEG-Novelle 2024 wurden spezielle Regelungen für vermietete Immobilien eingeführt. Nach § 555b Nr. 1a BGB müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, die der Erfüllung der GEG-Anforderungen durch den Einbau einer neuen Heizungsanlage dienen. Vermieter können bis zu 10 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, sofern Fördermittel in Anspruch genommen wurden. Diese Regelung schafft Rechtssicherheit für die energetische Modernisierung des Mietwohnungsbestands und flankiert die technischen Anforderungen des GEG durch mietrechtliche Bestimmungen.
Rechtliche Bedeutung für Eigentümer
Das GEG begründet öffentlich-rechtliche Pflichten für Eigentümer und Bauherren. Verstöße gegen die Anforderungen können als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden. Der Bußgeldrahmen reicht bis zu 50.000 Euro, wobei die Höhe nach Art und Schwere des Verstoßes bemessen wird. Die Einhaltung wird durch Bauaufsichtsbehörden, Schornsteinfeger und im Rahmen von Stichprobenkontrollen überwacht. Bei Neubauvorhaben erfolgt die Prüfung im Baugenehmigungsverfahren.
Entwicklung und Perspektive
Die nach der Bundestagswahl 2025 gebildete Koalition aus CDU, CSU und SPD hat im Koalitionsvertrag angekündigt, das Heizungsgesetz zu reformieren und durch ein "technologieoffeneres, flexibleres und einfacheres" Gesetz zu ersetzen. Geplant ist eine stärkere Gleichstellung verschiedener klimaneutraler Technologien wie Wasserstoff und Bioenergie neben Wärmepumpen. Die grundsätzliche 65-Prozent-Anforderung für erneuerbare Energien soll flexibler ausgestaltet werden. Ein Gesetzentwurf wird für 2025 erwartet. Bis dahin gilt das GEG 2024 unverändert fort.
Die grundsätzliche Zielsetzung einer Dekarbonisierung des Gebäudesektors bis 2045 bleibt Bestandteil der klimapolitischen Vorgaben Deutschlands und der Europäischen Union. Deutschland muss zudem bis Ende Mai 2026 die Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive) in nationales Recht umsetzen, was weitere Anpassungen erforderlich machen wird.
Weiterführende Informationen
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