Grundbucheinsicht

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Das Grundbuch ist kein öffentliches Verzeichnis, in dem jeder nach Belieben stöbern kann. Wer Einsicht nehmen möchte, muss dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegen. Diese Hürde schützt die sensiblen Daten der Grundstückseigentümer vor neugierigen Blicken.

Die Regelung findet sich in Paragraph 12 der Grundbuchordnung. Sie gilt sowohl für die direkte Einsichtnahme beim Grundbuchamt als auch für die Anforderung von Grundbuchauszügen. Ohne triftigen Grund gibt das Amt keine Informationen heraus.

Was ist ein berechtigtes Interesse?

Der Begriff des berechtigten Interesses ist bewusst weit gefasst. Es muss kein rechtliches Interesse sein - auch wirtschaftliche oder tatsächliche Interessen können ausreichen. Entscheidend ist, dass nachvollziehbare Gründe vorliegen und nicht bloße Neugier.

Das Grundbuchamt prüft jeden Antrag einzeln. Der Antragsteller muss konkrete Tatsachen vortragen, die sein Interesse begründen. Pauschale Behauptungen genügen nicht. Im Zweifel verlangt das Amt eine Glaubhaftmachung, etwa durch Vorlage von Dokumenten.

Personen mit automatischem Einsichtsrecht

Einige Personengruppen haben automatisch ein berechtigtes Interesse und müssen es nicht extra nachweisen. An erster Stelle steht natürlich der eingetragene Eigentümer selbst. Er kann jederzeit sein eigenes Grundbuchblatt einsehen.

Gleiches gilt für alle Personen, zu deren Gunsten Rechte eingetragen sind: der Inhaber einer Grundschuld, einer Hypothek, eines Wegerechts oder eines Wohnrechts. Auch pflichtteilsberechtigte Erben haben ein Einsichtsrecht, wenn sie sich einen Überblick über den Nachlass verschaffen wollen.

Notare, Rechtsanwälte im Notarauftrag, Behörden und Gerichte können ohne besondere Begründung Einsicht nehmen. Ihr berechtigtes Interesse wird von Gesetzes wegen vermutet.

Typische Gründe für die Einsichtnahme

Kaufinteressenten haben ein Einsichtsrecht, wenn ernsthafte Verhandlungen über den Erwerb eines Grundstücks laufen. Die Verhandlungen müssen allerdings so weit gediehen sein, dass ein konkretes Kaufinteresse besteht. Wer nur mal schauen will, was es so gibt, bekommt keinen Zugang.

Gläubiger können Einsicht verlangen, wenn sie einen Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer haben und prüfen wollen, ob sich eine Zwangsvollstreckung lohnt. Auch Mieter haben grundsätzlich ein Einsichtsrecht, etwa um zu prüfen, ob der Vermieter tatsächlich Eigentümer ist.

Nachbarn können unter Umständen ein berechtigtes Interesse haben - etwa wenn sie prüfen wollen, ob eine eingetragene Grunddienstbarkeit zu ihren Gunsten besteht. Allerdings genügt reine Nachbarschaftsneugier nicht.

Wann wird das Interesse abgelehnt?

Das Grundbuchamt lehnt Anträge ab, wenn die Einsichtnahme unbefugten Zwecken dient oder nur Neugier befriedigen soll. Klassische Ablehnungsgründe sind etwa:

Der Nachbar will wissen, wie viel Hypothek auf dem Nachbarhaus liegt - ohne sachlichen Grund. Ein Makler will Adressen potenzieller Verkäufer sammeln. Jemand recherchiert aus privatem Interesse die Vermögensverhältnisse einer anderen Person.

Auch wirtschaftliche Eigeninteressen allein reichen oft nicht. Wenn ein Makler oder Anwalt nur seine Honorarforderung durchsetzen will, begründet das noch kein Einsichtsrecht.

Der Weg zur Grundbucheinsicht

Wer Einsicht nehmen möchte, stellt einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt. Das ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. In Baden-Württemberg sind es die kommunalen Grundbuchämter.

Im Antrag müssen die Grundstücksdaten angegeben werden: Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Außerdem ist das berechtigte Interesse zu erläutern und gegebenenfalls durch Dokumente zu belegen.

Die Einsichtnahme kann persönlich beim Amt erfolgen oder durch Anforderung eines Grundbuchauszugs. Viele Grundbuchämter ermöglichen inzwischen auch die elektronische Antragstellung und den Online-Abruf.

Kosten der Grundbucheinsicht

Die Gebühren für einen Grundbuchauszug sind überschaubar. Ein einfacher, unbeglaubigter Ausdruck kostet etwa 10 Euro. Für einen beglaubigten Auszug werden 20 Euro fällig.

Die persönliche Einsichtnahme beim Grundbuchamt ist häufig kostenlos. Es fallen nur Gebühren an, wenn Kopien oder Ausdrucke angefertigt werden.

Notare und Banken können über spezielle Portale direkt auf das elektronische Grundbuch zugreifen. Für sie gelten gesonderte Gebührenregelungen.

Online-Einsicht

Das elektronische Grundbuch macht die Einsichtnahme einfacher. Über das Justizportal des jeweiligen Bundeslandes oder spezielle Grundbuchportale können berechtigte Personen online Auszüge anfordern.

Allerdings muss auch bei der Online-Einsicht das berechtigte Interesse dargelegt werden. Die technische Möglichkeit des Zugriffs bedeutet nicht, dass jeder zugreifen darf.

Notare und Kreditinstitute haben besondere Zugangswege und können direkt im automatisierten Abrufverfahren auf das Grundbuch zugreifen. Diese Möglichkeit ist in Paragraph 133 der Grundbuchordnung geregelt.

Wenn der Eigentümer zustimmt

Eine elegante Lösung für alle Beteiligten: Wenn der eingetragene Eigentümer seine Zustimmung erteilt, entfällt die Pflicht zur Darlegung des berechtigten Interesses. Das Grundbuchamt gewährt dann ohne weitere Prüfung Einsicht.

Diese Möglichkeit nutzen etwa Kaufinteressenten, die vom Verkäufer eine Vollmacht oder Einwilligung erhalten. Auch bei Erbangelegenheiten kann eine Zustimmung anderer Miterben hilfreich sein.

Die Zustimmung sollte schriftlich erfolgen und dem Grundbuchamt vorgelegt werden. So vermeidet man Rückfragen und Verzögerungen.