Grunddienstbarkeit löschen

Warum eine Grunddienstbarkeit löschen?

Grunddienstbarkeiten sind auf Dauer angelegt - aber manchmal haben sie sich überlebt. Das Wegerecht wird nicht mehr gebraucht, weil das Hinterliegergrundstück inzwischen einen eigenen Zugang hat. Das alte Leitungsrecht für eine längst stillgelegte Wasserleitung belastet das Grundbuch ohne jeden Nutzen.

Solche überflüssigen Eintragungen stören nicht nur optisch. Sie können den Verkauf einer Immobilie erschweren und deren Wert mindern. Kaufinteressenten und Banken schauen kritisch auf belastete Grundbücher, auch wenn die Belastung praktisch bedeutungslos ist.

Der normale Weg: Einvernehmliche Löschung

Am einfachsten gelingt die Löschung, wenn beide Seiten einverstanden sind. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks will die Belastung loswerden, der Eigentümer des herrschenden Grundstücks braucht das Recht nicht mehr. Dann können sie gemeinsam die Löschung veranlassen.

Der Ablauf ist unkompliziert: Beide Parteien vereinbaren einen Termin beim Notar. Der Berechtigte gibt eine Löschungsbewilligung ab und bewilligt damit die Löschung im Grundbuch. Der Notar beglaubigt die Unterschriften gemäß § 29 GBO - eine öffentliche Beglaubigung genügt, eine vollständige Beurkundung ist nicht erforderlich. Anschließend reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein.

Das Grundbuchamt prüft den Antrag nach §§ 13 und 19 GBO und trägt die Löschung ein. Die Grunddienstbarkeit verschwindet aus Abteilung II des dienenden Grundstücks. Falls im herrschenden Grundbuch ein freiwilliger Herrschvermerk im Bestandsverzeichnis eingetragen war - was nicht zwingend ist - wird auch dieser gelöscht. Der ganze Vorgang dauert bei zügiger Bearbeitung vier bis acht Wochen.

Was kostet die Löschung?

Die Kosten halten sich in Grenzen. Das Grundbuchamt erhebt für jede Löschung einer Dienstbarkeit aus Abteilung II eine Festgebühr von 25 Euro nach KV-Nr. 14143 GNotKG. Wenn mehrere Grundstücke betroffen sind, fällt die Gebühr für jedes einzelne an.

Hinzu kommen die Notarkosten für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung. Für die reine Unterschriftsbeglaubigung fallen in der Regel 20 bis 70 Euro an (KV-Nr. 25100 GNotKG), in bestimmten Fällen pauschal 20 Euro (KV-Nr. 25101). Höhere Kosten entstehen nur, wenn der Notar zusätzlich den Text entwirft, eine vollständige Beurkundung vornimmt oder weitere Vollzugshandlungen ausführt.

Im Vergleich zu den Kosten bei der Bestellung ist die Löschung günstig. Trotzdem lohnt es sich, mehrere überflüssige Eintragungen auf einmal löschen zu lassen. Der Notar kann dann alles in einem Termin erledigen.

Wenn der Berechtigte nicht zustimmt

Schwieriger wird es, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Zustimmung verweigert. Ohne seine Löschungsbewilligung geht grundsätzlich nichts. Das Grundbuchamt löscht nicht einfach auf Antrag des Belasteten.

In manchen Fällen gibt es aber doch einen Weg. Wenn die Grunddienstbarkeit für das herrschende Grundstück keinen Vorteil mehr bietet, kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB klagen. Das Gericht prüft dann, ob das Recht objektiv und dauerhaft nutzlos geworden ist und das Grundbuch damit unrichtig ist.

Diese Klage hat allerdings hohe Hürden. Es reicht nicht, dass der Berechtigte das Recht tatsächlich nicht nutzt. Der Vorteil im Sinne des § 1019 BGB muss objektiv und endgültig weggefallen sein - etwa weil das herrschende Grundstück jetzt einen anderen Zugang hat oder die gesicherte Leitung abgebaut wurde. Die Darlegungs- und Beweislast für den endgültigen Wegfall des Vorteils trägt dabei der Eigentümer des dienenden Grundstücks (BGH V ZR 201/10).

Automatisches Erlöschen

Einige Grunddienstbarkeiten erlöschen von selbst, ohne dass es einer Löschung bedarf. Das ist der Fall bei befristeten Dienstbarkeiten: Wenn die vereinbarte Zeit abläuft, endet das Recht automatisch kraft auflösender Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB). Im Grundbuch steht es dann zwar noch, aber es ist gegenstandslos.

Auch bei Dienstbarkeiten, die unter einer auflösenden Bedingung eingetragen wurden, tritt das Erlöschen kraft Gesetzes ein, sobald die Bedingung eintritt.

In diesen Fällen kann das Grundbuch nach § 22 GBO berichtigt werden. Die Löschung erfolgt dann nicht aufgrund einer Bewilligung, sondern aufgrund eines Nachweises der Unrichtigkeit des Grundbuchs - das Recht ist kraft Gesetzes erloschen.

Anders ist es bei der Vereinigung beider Grundstücke in einer Hand: Wenn derselbe Eigentümer herrschendes und dienendes Grundstück erwirbt, erlischt die Grunddienstbarkeit nicht automatisch. § 889 BGB schließt das Erlöschen durch Konsolidation ausdrücklich aus. Die Dienstbarkeit besteht fort - gegebenenfalls ruhend - und kann später wieder relevant werden. Eine Löschung erfordert auch hier die Bewilligung oder den Unrichtigkeitsnachweis nach §§ 19, 22 GBO.

Zwangsversteigerung und Grunddienstbarkeit

Bei einer Zwangsversteigerung kann eine Grunddienstbarkeit ebenfalls erlöschen - aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Entscheidend ist der Rang des Rechts im Verhältnis zu der Forderung, aus der vollstreckt wird.

Nach § 52 ZVG bleiben Rechte bestehen, soweit sie im geringsten Gebot berücksichtigt sind. Grunddienstbarkeiten, die vor der betreibenden Grundschuld eingetragen wurden, bleiben in der Regel bestehen. Sie gehen auf den Ersteher über und belasten das Grundstück weiterhin. Nur nachrangige Dienstbarkeiten, die nicht im geringsten Gebot berücksichtigt wurden, erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG).

Für Käufer bei Zwangsversteigerungen ist das wichtig: Die Grunddienstbarkeiten im Versteigerungsobjekt sollten genau geprüft werden. Vor- und gleichrangige Rechte bleiben bestehen und müssen mit übernommen werden.

Verjährung und Nichtausübung

Das dingliche Recht der Grunddienstbarkeit selbst ist als eingetragenes Recht grundsätzlich unverjährbar (§ 902 BGB). Auch wenn das Wegerecht jahrzehntelang nicht genutzt wird, erlischt es nicht von selbst.

Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Ansprüche auf Beseitigung oder Unterlassung von Störungen der Grunddienstbarkeit verjähren nach § 1027 i.V.m. §§ 1004, 195 BGB. Nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB erlischt die Grunddienstbarkeit "soweit" der Bestand einer störenden Anlage mit ihr in Widerspruch steht, wenn der Beseitigungsanspruch verjährt ist. Dies kann zu einem Teil-Erlöschen der Dienstbarkeit führen (BGH V ZR 65/22, 2023).

Langjährige Nichtausübung zusammen mit anderen Umständen kann zudem dazu führen, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks einen Anspruch auf Aufhebung hat. Wenn sich die Verhältnisse so geändert haben, dass die Ausübung objektiv nicht mehr möglich oder der Vorteil endgültig weggefallen ist, kann das Gericht die Löschung anordnen.

Praktische Tipps

Wer eine Grunddienstbarkeit löschen will, sollte zuerst das Gespräch mit dem Berechtigten suchen. Oft ist dieser durchaus bereit, auf ein nicht mehr benötigtes Recht zu verzichten. Ein freundlicher Hinweis auf die Kosten, die man selbst übernehmen würde, kann die Sache beschleunigen.

Vor dem Gang zum Notar empfiehlt sich ein Blick in den Grundbuchauszug. Dort steht genau, welche Dienstbarkeit eingetragen ist und zugunsten welchen Grundstücks sie besteht. Diese Angaben braucht der Notar für die Löschungsbewilligung.

Manchmal gibt es Alternativen zur vollständigen Löschung: Nach § 1023 BGB kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Verlegung der Ausübung verlangen, wenn dies für den Berechtigten zumutbar ist - etwa die Verlegung eines Leitungsrechts auf eine andere Trasse. Bei Teilung des dienenden Grundstücks können nach § 1026 BGB Teilflächen, die außerhalb des Ausübungsbereichs liegen, von der Dienstbarkeit frei werden - auch hier ist eine Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO möglich.

Bei komplizierten Fällen - etwa wenn der Berechtigte unbekannt verzogen ist oder verstorben ist ohne klare Erbfolge - lohnt sich anwaltlicher Rat. Die gerichtliche Durchsetzung der Löschung ist aufwändig und sollte gut vorbereitet sein.