Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag

Der Gewährleistungsausschluss ist eine vertraglich vereinbarte Klausel in Immobilienkaufverträgen, durch die die gesetzlichen Sachmängelgewährleistungsrechte des Käufers ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Diese Vereinbarung ist bei Kaufverträgen zwischen Privatpersonen zulässig und in der Praxis üblich.

Gesetzliche Gewährleistung nach BGB

Nach den §§ 433 ff. BGB haftet ein Verkäufer grundsätzlich für Sach- und Rechtsmängel der verkauften Sache. Dem Käufer stehen bei Vorliegen eines Mangels gemäß § 437 BGB verschiedene Rechte zu: Nacherfüllung, Rücktritt vom Vertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz.

Die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken beträgt fünf Jahre (§ 438 Absatz 1 Nummer 2 BGB), beginnend bei Grundstücken mit der Übergabe (§ 438 Absatz 2 BGB). Bei Arglist gilt die regelmäßige dreijährige Verjährung ab Kenntnis (§ 195, § 199 BGB), jedoch nicht vor Ablauf der Fünfjahresfrist bei Bauwerken (§ 438 Absatz 3 Satz 2 BGB).

Bei Immobilien als hochkomplexen Objekten mit jahrzehntelanger Nutzungshistorie, zahlreichen Bauteilen und häufig verborgenen Installationen ist eine vollständige Mangelfreiheit faktisch kaum gewährleistbar. Die gesetzliche Gewährleistung würde den Verkäufer einem erheblichen, wenn auch zeitlich befristeten Haftungsrisiko aussetzen.

Der Gesetzgeber ermöglicht daher bei Verträgen zwischen Privatpersonen gemäß § 444 BGB den vertraglichen Ausschluss der Sachmängelgewährleistung.

Typische Vertragsformulierung

In notariellen Kaufverträgen finden sich üblicherweise folgende oder ähnliche Formulierungen:

"Die Immobilie wird im besichtigten Zustand verkauft. Die Gewährleistung für Sachmängel wird ausgeschlossen. Der Käufer hatte Gelegenheit zur gründlichen Besichtigung der Immobilie."

Oder: "Der Verkäufer übernimmt keine Gewährleistung für den baulichen Zustand, die Statik, das Vorhandensein von Schädlingen, Feuchtigkeit oder die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen."

Diese Klauseln sind rechtlich zulässig und entsprechen der gängigen notariellen Praxis bei Bestandsimmobilien.

Warum gibt es den Gewährleistungsausschluss?

Bei gebrauchten Immobilien ist der Zustand schwer einschätzbar. Selbst Fachleute entdecken nicht jeden Mangel. Und viele Probleme entwickeln sich schleichend - da kann der Verkäufer gar nicht wissen, dass da was ist.

Ohne Gewährleistungsausschluss würde der Verkäufer ein erhebliches, wenn auch auf fünf Jahre befristetes Haftungsrisiko eingehen (§ 438 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Wer will schon Jahre nach dem Verkauf noch Schadensersatz zahlen, weil irgendwo eine Leitung undicht ist?

Für den Käufer ist die Situation natürlich unbequem. Er trägt das Risiko. Deshalb ist eine gründliche Prüfung vor dem Kauf so wichtig.

Grenzen des Gewährleistungsausschlusses

Der Gewährleistungsausschluss ist gemäß § 444 BGB unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache übernommen hat.

Arglistiges Verschweigen: Der Verkäufer handelt arglistig, wenn er einen Mangel kennt und diesen entgegen einer bestehenden Aufklärungspflicht verschweigt. Voraussetzung ist positive Kenntnis des Verkäufers vom Mangel oder zumindest bedingter Vorsatz (für möglich halten und in Kauf nehmen).

Die jüngere BGH-Rechtsprechung (2023/2024) betont: Offenbarungspflichten sind proaktiv und entfallen nicht dadurch, dass der Käufer sich theoretisch selbst hätte informieren können. Auch Kenntnis von Symptomen (etwa wiederholte Wassereintritte) genügt für Arglist, selbst wenn die genaue Ursache unbekannt ist.

Beispiel: Der Verkäufer weiß um eine undichte Stelle im Dach, die zu Wassereintritt führt. Er teilt dies dem Käufer vor Vertragsschluss nicht mit. Nach dem Kauf stellt der Käufer den Schaden fest. Der Gewährleistungsausschluss greift nicht, da arglistiges Verschweigen vorliegt.

Die Beweislast für arglistiges Verschweigen trägt grundsätzlich der Käufer. Allerdings trifft den Verkäufer eine sekundäre Darlegungslast zur behaupteten Aufklärung - er muss darlegen, wann und wie er den Käufer informiert haben will. Zudem kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen, wenn auch nur einer von mehreren Verkäufern arglistig gehandelt hat (BGH).

Was gilt als arglistig?

Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Reine Fahrlässigkeit reicht nicht.

Typische Fälle von Arglist:

Bekannte Feuchtigkeitsschäden werden überstrichen
Schimmelbefall wird vor der Besichtigung entfernt
Erhebliche Mängel an der Heizungsanlage werden verschwiegen
Asbest im Gebäude wird nicht erwaehnt
Bekannter Altlastenverdacht wird nicht mitgeteilt

Keine Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer selbst nichts wusste. Hat er das Haus geerbt und nie richtig inspiziert, kann er Mängel kaum arglistig verschweigen.

Die Beweislast liegt beim Käufer

Das Problem: Arglist muss der Käufer beweisen. Das ist oft schwierig.

Er muss nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte. Wie soll das gehen? Der Verkäufer wird kaum zugeben, dass er davon wusste.

Manchmal hilft Indizienbeweis. Wenn Reparaturrechnungen auftauchen, Handwerker aussagen oder Nachbarn berichten, dass der Schaden bekannt war - dann wird es eng für den Verkäufer.

Aber oft bleibt es beim Verdacht. Und Verdacht reicht nicht.

Zugesicherte Eigenschaften und Beschaffenheitsvereinbarungen

Noch eine Ausnahme: Wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften ausdrücklich zusichert oder eine Beschaffenheit vertraglich vereinbart wird (§ 434 BGB), kann er sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Bei vereinbarter Garantie greift § 444 BGB ebenfalls.

Sagt der Verkäufer: Das Dach wurde letztes Jahr komplett erneuert - und das stimmt nicht - dann haftet er. Egal was im Vertrag steht.

Deshalb sind viele Verkäufer vorsichtig mit Aussagen. Sie halten sich bedeckt. Denn jede konkrete Zusage kann zur Falle werden.

Als Käufer sollten Sie wichtige Aussagen schriftlich festhalten. Was der Verkäufer mündlich behauptet, ist später schwer zu beweisen.

Der Unterschied zu Bauträgerverträgen

Bei Bauträgerverträgen sieht die Sache anders aus. Bauträgerverträge sind Mischverträge: Sie umfassen den Kauf des Grundstücks und die Erstellung des Gebäudes als Werkleistung. Für die Bauleistung gelten die werkvertraglichen Mängelrechte gemäß §§ 633 ff. BGB.

Wenn ein Bauträger vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verwendet, unterliegen Haftungsausschlüsse der AGB-Kontrolle. Nach § 309 Nummer 8 BGB ist in AGB ein vollständiger Ausschluss der werkvertraglichen Mängelrechte für Bauwerke unwirksam. Auch erhebliche Beschränkungen sind regelmäßig unzulässig.

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche aus dem Werkvertrag beträgt fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Absatz 1 Nummer 2, Absatz 2 BGB). Die Abnahme - sowohl des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümergemeinschaft als auch des Sondereigentums durch den einzelnen Erwerber - ist das fristauslösende Ereignis.

Das ist der große Unterschied zum Gebrauchtkauf: Beim Bauträgerkauf sind umfassende Haftungsausschlüsse in AGB unwirksam. Beim Altbau zwischen Privatpersonen sind sie die Regel. Beim Neubau tragen Sie weniger Risiko, beim Altbau müssen Sie genauer hinschauen.

Praktische Konsequenzen für Käufer

Was folgt daraus für Sie als Käufer?

Erstens: Lassen Sie sich nicht von der Klausel abschrecken. Sie ist üblich und legitim. Ohne Gewährleistungsausschluss würden viele Verkäufer gar nicht erst verkaufen.

Zweitens: Prüfen Sie gründlich vor dem Kauf. Holen Sie einen Sachverständigen, wenn Sie unsicher sind. Die paar hundert Euro für ein Gutachten sind gut investiert.

Drittens: Fragen Sie nach. Stellen Sie konkrete Fragen zum Zustand. Gibt es Feuchtigkeit? Wann wurde das Dach gemacht? Wie alt ist die Heizung? Die Antworten dokumentieren.

Viertens: Dokumentieren Sie den Zustand. Machen Sie Fotos bei der Besichtigung. Notieren Sie, was Ihnen auffällt. Falls später ein Streit entsteht, haben Sie Beweise.

Was tun bei versteckten Mängeln?

Sie haben gekauft, und jetzt taucht ein Mangel auf. Was nun?

Prüfen Sie zunächst: Wusste der Verkäufer davon? Gibt es Hinweise darauf? Haben Sie irgendetwas in der Hand? Beachten Sie auch die Verjährungsfristen: Bei Bestandsimmobilien fünf Jahre ab Übergabe (§ 438 Absatz 1 Nummer 2, Absatz 2 BGB), bei Arglist drei Jahre ab Kenntnis des Mangels, aber mindestens die Fünfjahresfrist (§ 438 Absatz 3 Satz 2 BGB).

Wenn ja: Anwalt einschalten. Der kann einschätzen, ob sich ein Vorgehen lohnt. Sammeln Sie Indizien: Reparaturrechnungen, Handwerkeraussagen, Nachbarschaftshinweise. Die aktuelle BGH-Rechtsprechung verschärft die Offenbarungspflichten des Verkäufers. Gerichtsprozesse sind teuer, langwierig und der Ausgang ungewiss.

Wenn nein: In den sauren Apfel beissen. Der Gewährleistungsausschluss greift, Sie tragen das Risiko. Das ist ärgerlich, aber rechtlich korrekt.

Manchmal lohnt es sich, den Verkäufer trotzdem anzusprechen. Manche zeigen sich kulant, obwohl sie nicht müssen. Einen Versuch ist es wert.

Die Rolle des Notars

Der Notar muss gemäß § 17 BeurkG über die rechtliche Tragweite des beurkundeten Geschäfts belehren und dafür sorgen, dass Irrtümer vermieden werden. Das umfasst auch die Erläuterung des Gewährleistungsausschlusses und seiner Konsequenzen.

Bei Verbraucherverträgen (wenn also ein Verbraucher von einem Unternehmer kauft) soll der Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung zugesandt werden (§ 17 Absatz 2a BeurkG), um eine Übereilung zu vermeiden. Die Einhaltung dieser Frist kann bei Amtspflichtverletzung haftungsrelevant sein (BGH).

Wichtig zu wissen: Der Notar ist nicht verpflichtet, versteckte Mängel aufzuspüren oder technische Gutachten zu erstellen. Seine Belehrungspflicht bezieht sich auf das beurkundete Rechtsgeschäft, nicht auf den baulichen Zustand der Immobilie.

Hören Sie beim Notartermin gut zu. Wenn Sie etwas nicht verstehen, fragen Sie nach. Der Notar ist verpflichtet zu erklären.

Empfehlungen für Käufer

Eine gründliche Prüfung der Immobilie vor Vertragsschluss ist angesichts des üblichen Gewährleistungsausschlusses unerlässlich. Folgende Maßnahmen sind empfehlenswert:

Hinzuziehung eines Bausachverständigen zur technischen Prüfung
Schriftliche Dokumentation aller Verkäuferangaben
Gezielte Nachfragen zu kritischen Aspekten (Feuchtigkeit, Heizung, Dach, Leitungen)
Fotografische Dokumentation des Zustands bei Besichtigung
Einsicht in Reparaturrechnungen und Wartungsnachweise
Beachtung der Verjährungsfristen (fünf Jahre ab Übergabe bei Bestandsimmobilien, drei Jahre ab Kenntnis bei Arglist)

Diese Vorsichtsmaßnahmen können später sowohl als Beweismittel bei Arglistvorwürfen dienen als auch helfen, Mängel bereits vor dem Kauf zu identifizieren. Bei Bauträgerkäufen ist insbesondere die Abnahme als fristauslösendes Ereignis zu beachten.

Weiterführende Informationen

Externe Quellen: