Kaufpreismanipulation

Im Kaufvertrag steht 300.000 Euro. Unter der Hand fließen nochmal 50.000 in bar. Oder umgekehrt: Der offizielle Preis ist höher, damit die Bank mehr finanziert. Beides ist Kaufpreismanipulation - und strafbar.

Was ist Kaufpreismanipulation?

Von Kaufpreismanipulation spricht man, wenn der im notariellen Kaufvertrag genannte Preis nicht dem tatsächlich gezahlten entspricht.

Das kann in zwei Richtungen gehen:

Nach unten manipuliert: Im Vertrag steht weniger als wirklich gezahlt wird. Ziel: Grunderwerbsteuer sparen.

Nach oben manipuliert: Im Vertrag steht mehr als wirklich fließt. Ziel: Höhere Bankfinanzierung erschleichen.

Beide Varianten sind illegal.

Warum wird manipuliert?

Die Motive sind meist finanziell:

Steuerersparnis. Die Grunderwerbsteuer betraegt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent. Bei 50.000 Euro Preisunterschied sind das 1.750 bis 3.250 Euro Ersparnis.

Höhere Finanzierung. Banken beleihen einen Prozentsatz des Kaufpreises. Ein höherer Kaufpreis ermoeglicht einen höheren Kredit.

Schwarzgeld unterbringen. Bar bezahlte Betraege, die nirgends auftauchen sollen.

Die rechtlichen Folgen

Kaufpreismanipulation ist kein Kavaliersdelikt:

Steuerhinterziehung. Wer die Grunderwerbsteuer drueckt, begeht Steuerhinterziehung. Das ist eine Straftat, die mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu fuenf Jahren bestraft werden kann.

Bankbetrug. Wer der Bank einen falschen Kaufpreis nennt, begeht Betrug. Auch das ist strafbar.

Urkundenfaelschung. Der notarielle Kaufvertrag ist eine oeffentliche Urkunde. Falsche Angaben darin können als Urkundenfaelschung gewertet werden.

Geldwaesche. Wenn Schwarzgeld im Spiel ist, kommt möglicherweil noch Geldwaesche dazu.

Risiken für beide Seiten

Käufer und Verkäufer machen sich beide strafbar, wenn sie gemeinsam den Preis manipulieren.

Der Verkäufer hat außerdem ein Problem: Er bekommt offiziell weniger Geld. Wenn er den Rest bar bekommt und nicht deklariert, hinterzieht er auch noch Einkommensteuer.

Der Käufer hat ein weiteres Problem: Bei einem späteren Verkauf ist der niedrige Kaufpreis im Grundbuch dokumentiert. Wenn er dann höher verkauft, zahlt er mehr Steuern auf den Gewinn.

Der Notar und die Manipulation

Der Notar darf an einer Manipulation nicht mitwirken. Er ist zur Neutralitaet verpflichtet und muss den wahren Sachverhalt beurkunden.

Wenn er Anhaltspunkte für eine Manipulation hat, muss er nachfragen. Er darf nicht einfach beurkunden, was die Parteien wollen.

Ein Notar, der wissentlich an einer Manipulation mitwirkt, riskiert seine Zulassung und macht sich selbst strafbar.

Wie Manipulationen auffliegen

Manipulationen werden oft entdeckt:

Das Finanzamt prüft. Wenn der Kaufpreis deutlich unter dem Bodenrichtwert liegt, wird das Finanzamt hellhoerig.

Die Bank wird misstrauisch. Wenn der Kaufpreis deutlich über Vergleichswerten liegt, fragt die Bank nach.

Bei späteren Streitigkeiten. Wenn Käufer und Verkäufer sich zerstreiten, fliegt oft auf, was unter der Hand gelaufen ist.

Bei Scheidung oder Erbschaft. Wenn das Vermögen offengelegt werden muss, kommen versteckte Zahlungen ans Licht.

Die Konsequenzen im Nachhinein

Wenn eine Manipulation entdeckt wird:

Steuernachzahlung plus Zinsen plus Strafe. Das Finanzamt holt sich, was ihm zusteht - plus saftige Zuschlaege.

Strafverfahren. Bei erheblichen Betraegen wird es strafrechtlich. Geldstrafe oder Freiheitsstrafe sind möglich.

Der Kaufvertrag bleibt gueltig. Die falsche Preisangabe macht den Vertrag nicht unwirksam - aber die Beteiligten haben ein Problem.

Die Finanzierung kann platzen. Wenn die Bank erfaehrt, dass sie getaeuscht wurde, wird sie den Kredit kündigen.

Legale Alternativen

Es gibt durchaus legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren:

Inventar separat ausweisen. Einbaukueche, Markisen, Moebel sind bewegliche Sachen. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Aber: nur in realistischer Höhe.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Der anteilige Wert kann in manchen Bundesländern abgezogen werden.

Familienkauf. Verkaeufe zwischen Verwandten in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

Fazit

Kaufpreismanipulation ist kein Spiel. Es ist Steuerhinterziehung oder Betrug - oder beides. Die Risiken stehen in keinem Verhältnis zur möglichen Ersparnis.

Wer erwischt wird, zahlt drauf: Steuern, Zinsen, Strafen, Anwaltskosten. Und im schlimmsten Fall steht eine Vorstrafe im Fuehrungszeugnis.

Die legalen Moeglichkeiten zur Steueroptimierung sind begrenzt. Aber sie sind besser als illegale Tricks mit schwerwiegenden Folgen.