Kaufvertragsaufloesung

Sie haben unterschrieben, und jetzt bereuen Sie es. Oder der Verkäufer hat kalte Fuesse bekommen. Kann man einen notariellen Immobilienkaufvertrag wieder auflösen? Die kurze Antwort: Ja, aber nicht einfach so.

Grundsatz: Vertraege binden

Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist verbindlich. Das ist der Sinn der Beurkundung - beide Seiten sollen wissen, dass es ernst ist.

Einfach zurücktreten, weil man es sich anders überlegt hat, geht nicht. Es gibt kein allgemeines Reuerecht beim Immobilienkauf.

Aber es gibt Ausnahmen. In bestimmten Fällen ist eine Aufloesung möglich.

Einvernehmliche Aufhebung

Die einfachste Variante: Beide Seiten sind sich einig, dass sie den Vertrag nicht wollen.

Dann können sie gemeinsam zum Notar gehen und einen Aufhebungsvertrag beurkunden. Der ursprüngliche Kaufvertrag wird rueckgaengig gemacht.

Das kostet allerdings. Die Notarkosten für die Aufhebung kommen obendrauf. Und möglicherweise ist schon Grunderwerbsteuer gezahlt worden - die bekommt man nur unter bestimmten Voraussetzungen zurück.

Außerdem: Wenn schon Leistungen erbracht wurden, müssen sie rueckabgewickelt werden. Das kann kompliziert sein.

Rücktritt wegen Vertragsverletzung

Wenn eine Seite ihre Pflichten nicht erfuellt, kann die andere zurücktreten.

Typischer Fall: Der Käufer zahlt nicht. Nach Mahnung und angemessener Fristsetzung kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

Oder: Der Verkäufer übergibt nicht. Er weigert sich, die Schluessel herauszugeben. Dann kann der Käufer nach Fristsetzung zurücktreten.

Der Rücktritt muss erklärt werden - schriftlich, am besten per Einschreiben.

Anfechtung wegen arglistiger Taeuschung

Ein wichtiger Fall: Der Verkäufer hat über wesentliche Mängel getaeuscht.

Beispiel: Er hat gewusst, dass das Dach undicht ist, und es verschwiegen. Das ist arglistige Taeuschung. Der Kaufvertrag kann angefochten werden.

Die Anfechtung muss zeitnah nach Entdeckung der Taeuschung erfolgen. Und sie muss gegenüber dem Verkäufer erklärt werden.

Wenn die Anfechtung durchgeht, wird der Vertrag rueckabgewickelt. Der Käufer bekommt sein Geld zurück, der Verkäufer die Immobilie.

Rücktritt wegen Mängeln

Bei erheblichen Mängeln kann der Käufer unter Umstaenden zurücktreten. Aber das ist bei Gebrauchtimmobilien schwierig.

Der übliche Gewaehrleistungsausschluss verhindert in den meisten Fällen einen Rücktritt wegen Sachmängeln. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kommt man durch.

Bei Neubauten ohne Gewaehrleistungsausschluss sieht es anders aus. Hier sind Mängelrechte vollumfaenglich gegeben.

Widerruf bei Verbrauchervertraegen?

Beim Online-Shopping kann man Vertraege widerrufen. Gilt das auch beim Immobilienkauf?

Nein. Das Widerrufsrecht gilt nicht für notarielle Vertraege. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Beurkundung ausreichend Schutz bietet.

Einzige Ausnahme: Wenn der Vertrag nicht beim Notar, sondern anderswo vorbereitet wurde - etwa im Rahmen eines Haustuergeschaefts. Aber das ist bei Immobilienkaeufen praktisch nie der Fall.

Finanzierungsvorbehalt

Oft wird im Vertrag ein Finanzierungsvorbehalt vereinbart. Wenn der Käufer keine Finanzierung bekommt, kann er vom Vertrag zurücktreten.

Aber: Das muss ausdruecklich im Vertrag stehen. Und es gibt meist eine Frist, bis wann die Finanzierung nachgewiesen werden muss.

Ohne Finanzierungsvorbehalt im Vertrag: Wenn die Bank absagt, ist das Ihr Problem. Sie müssen trotzdem kaufen - oder zahlen Schadensersatz.

Die praktische Abwicklung

Wenn ein Vertrag aufgeloest wird, muss rueckabgewickelt werden:

Der Kaufpreis muss zurück. Falls schon gezahlt, muss der Verkäufer zurücküberweisen.

Die Auflassungsvormerkung muss geloescht werden. Falls schon eingetragen, muss sie aus dem Grundbuch entfernt werden.

Die Grunderwerbsteuer kann zurückerstattet werden. Bei Rueckgaengigmachung innerhalb von zwei Jahren gibt es das Geld vom Finanzamt zurück.

Schadenersatzansprueche können bestehen. Wer die Aufloesung verschuldet hat, muss möglicherweise zahlen.

Kosten einer Aufloesung

Eine Vertragsaufloesung ist teuer:

Notarkosten für den Aufhebungsvertrag.

Gerichtskosten, falls es zum Prozess kommt.

Anwaltskosten - und die können erheblich sein.

Moeglicherweise Schadensersatz an die andere Seite.

Verlorene Grunderwerbsteuer, falls nicht mehr erstattungsfaehig.

Moeglicherweise Maklercourtage, die trotzdem faellig wird.

Wann lohnt sich der Aufwand?

Eine Vertragsaufloesung lohnt sich nur, wenn gute Gruende vorliegen und die Erfolgsaussichten realistisch sind.

Bei arglistiger Taeuschung mit klarem Nachweis: Ja, dann lohnt es sich.

Bei kalten Fuessen und Reue: Nein, dann ist es besser, den Vertrag zu erfuellen.

Lassen Sie sich anwaltlich beraten. Ein Fachanwalt für Immobilienrecht kann einschaetzen, ob ein Vorgehen sinnvoll ist.

Fazit

Ein Immobilienkaufvertrag laesst sich nicht einfach auflösen. Vertraege binden - das ist ihre Funktion.

Aber bei Pflichtverletzungen, Taeuschung oder einvernehmlicher Einigung ist eine Aufloesung möglich. Sie kostet Zeit, Geld und Nerven.

Besser: Vor der Unterschrift gruendlich prüfen. Was Sie vor dem Notar versaeumen, müssen Sie später teuer korrigieren.