Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Die Kaufnebenkosten bezeichnen diejenigen Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Sie sind gesetzlich oder vertraglich bedingt und stellen eine erhebliche finanzielle Belastung dar, die bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden muss.

Überblick und Größenordnung

Die Gesamthöhe der Kaufnebenkosten variiert je nach Bundesland und individuellen Umständen zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht dies einem Betrag zwischen 40.000 und 60.000 Euro.

Diese Kosten sind vor oder unmittelbar nach Vertragsabschluss fällig und müssen zusätzlich zum Kaufpreis aufgebracht werden. Finanzierungsinstitute erwarten üblicherweise, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. Sie ist eine Landessteuer und wird von den Bundesländern individuell festgesetzt.

Steuersätze nach Bundesländern:

Die Steuersätze variieren erheblich zwischen den Bundesländern. Bayern und Sachsen erheben mit 3,5 Prozent die niedrigsten Sätze. Die höchsten Steuersätze von 6,5 Prozent gelten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die übrigen Bundesländer liegen mit Sätzen zwischen 5,0 und 6,0 Prozent im mittleren Bereich.

Beispielrechnung:

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer:

In Bayern (3,5%): 14.000 Euro
In Hessen (6,0%): 24.000 Euro
In Nordrhein-Westfalen (6,5%): 26.000 Euro

Die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland beläuft sich auf 12.000 Euro, ausschließlich aufgrund des unterschiedlichen Steuersatzes.

Fälligkeit und Abwicklung:

Die Grunderwerbsteuer wird unmittelbar nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Der Notar übermittelt eine Veräußerungsanzeige an das zuständige Finanzamt, welches anschließend einen Steuerbescheid an den Käufer erlässt.

Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Notarkosten

Die Kosten für die notarielle Beurkundung sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie sind bundeseinheitlich und können nicht verhandelt werden.

Zusammensetzung:

Die Notarkosten umfassen:

Beurkundung des Kaufvertrags
Beantragung der Auflassungsvormerkung
Abwicklung der Kaufpreiszahlung
Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Bestellung von Grundschulden bei Finanzierung

Höhe:

Die Notarkosten betragen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom Umfang der Leistungen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen etwa 4.000 bis 6.000 Euro Notarkosten an.

Die Gebühren sind nach dem Wert des Kaufgegenstands gestaffelt und steigen bei höheren Kaufpreisen prozentual weniger stark an (degressiver Tarif).

Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt erhebt Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch. Diese Kosten fallen für folgende Vorgänge an:

Eintragung der Auflassungsvormerkung
Eigentumsumschreibung auf den Käufer
Eintragung von Grundschulden bei Fremdfinanzierung
Löschung alter Belastungen

Höhe:

Die Grundbuchgebühren betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind dies ungefähr 2.000 Euro.

Notarkosten und Grundbuchkosten werden häufig zusammengefasst, da sie eng miteinander verbunden sind. Gemeinsam belaufen sie sich auf etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.

Maklerprovision

Falls die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde, fällt eine Provision an. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Bestellerprinzip, wonach Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen.

Höhe:

Die Maklerprovision ist regional unterschiedlich und wird frei verhandelt. Übliche Sätze liegen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer), die hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Käufer trägt somit üblicherweise 2,975 bis 3,57 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer hälftig geteilten Provision von 7,14 Prozent beträgt der Käuferanteil etwa 14.280 Euro.

Vermeidung:

Bei Privatverkäufen ohne Makler entfällt diese Kostenposition vollständig. Direktkäufe von Eigentümern oder Bauträgern sind daher aus Kostensicht vorteilhaft.

Beispielrechnung

Für eine Wohnimmobilie zum Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen mit Maklervermittlung:

Kostenposition	Prozentsatz	Betrag
Grunderwerbsteuer	6,5%	26.000 Euro
Notarkosten	1,0%	4.000 Euro
Grundbuchkosten	0,5%	2.000 Euro
Maklerprovision (Käuferanteil)	3,57%	14.280 Euro
Summe Kaufnebenkosten	11,57%	46.280 Euro
Gesamtaufwand	-	446.280 Euro

Regionale Unterschiede

Die Gesamtbelastung durch Kaufnebenkosten variiert erheblich je nach Bundesland:

Niedrige Nebenkosten: In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Makler können die Nebenkosten auf etwa 5 Prozent begrenzt werden (Grunderwerbsteuer 3,5% + Notar/Grundbuch 1,5%).

Hohe Nebenkosten: In Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und hoher Maklerprovision können die Nebenkosten bis zu 15 Prozent erreichen.

Diese erheblichen regionalen Unterschiede sollten bei standortübergreifenden Kaufentscheidungen berücksichtigt werden.

Weitere mögliche Kosten

Neben den standardmäßigen Kaufnebenkosten können zusätzliche Ausgaben anfallen:

Baugutachten: Die Beauftragung eines Bausachverständigen zur Objektprüfung vor Kaufentscheidung kostet zwischen 500 und 2.000 Euro, abhängig vom Prüfungsumfang.

Finanzierungsnebenkosten: Bereitstellungszinsen der finanzierenden Bank, Kosten für Objektwertermittlung, Kontoführungsgebühren und eventuell Vermittlungsgebühren.

Umzugskosten: Professionelle Umzüge können mehrere tausend Euro kosten und sollten zeitlich eingeplant werden.

Renovierungsarbeiten: Bei nicht bezugsfertigen Immobilien fallen oft unmittelbar Renovierungs- oder Modernisierungskosten an.

Finanzierung der Kaufnebenkosten

Finanzierungsinstitute unterscheiden zwischen Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Der Kaufpreis kann durch Grundpfandrechte besichert werden, die Nebenkosten hingegen nicht, da sie keinen dinglichen Gegenwert schaffen.

Eigenkapitalanforderung:

Banken erwarten üblicherweise, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt werden. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten plus einen Sicherheitspuffer sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Empfohlen werden 20 Prozent des Gesamtaufwands.

Vollfinanzierung:

Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) sind prinzipiell möglich, erfordern jedoch:

Exzellente Bonität
Gesichertes, überdurchschnittliches Einkommen
Erhebliche Zinsaufschläge (0,3 bis 1,0 Prozentpunkte)
Längere Zinsbindungsfristen

Die höheren Zinskosten einer Vollfinanzierung summieren sich über die Laufzeit auf erhebliche Mehrkosten.

Steuerliche Behandlung

Selbstgenutzte Immobilien:

Kaufnebenkosten für eigengenutzte Wohnimmobilien sind steuerlich nicht absetzbar. Sie gehören zu den privaten Anschaffungskosten und mindern weder das zu versteuernde Einkommen noch können sie als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

Vermietete Immobilien:

Bei vermieteten Objekten werden die Kaufnebenkosten den Anschaffungskosten zugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA). Die jährlich absetzbare Quote ist jedoch gering und entfaltet nur langfristige steuerliche Wirkung.

Möglichkeiten zur Kostenreduzierung

Kauf ohne Makler: Bei Privatverkäufen oder Direktkauf vom Bauträger entfällt die Maklerprovision vollständig. Dies kann mehrere zehntausend Euro einsparen.

Bewegliche Gegenstände separat ausweisen: Einbauküchen, Möbel und andere bewegliche Wirtschaftsgüter können im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Für diese Positionen fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Die separate Ausweisung muss realistisch sein. Während 15.000 Euro für eine hochwertige Einbauküche plausibel sind, würden 80.000 Euro für Inventar bei einer 200.000-Euro-Wohnung vom Finanzamt nicht anerkannt.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage geht mit auf den Käufer über. In einigen Bundesländern unterliegt dieser Anteil nicht der Grunderwerbsteuer, was zu einer gewissen Steuerersparnis führen kann.

Zeitpunkt der Fälligkeit

Die verschiedenen Kostenkomponenten werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig:

Maklerprovision: Üblicherweise bei oder kurz nach Vertragsabschluss, gemäß den Vereinbarungen im Maklervertrag.

Grunderwerbsteuer: Vier bis sechs Wochen nach notarieller Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids mit angegebener Zahlungsfrist.

Notarkosten: Nach Abschluss sämtlicher Amtshandlungen, also nach erfolgter Eigentumsumschreibung. Teilweise auch gestaffelte Rechnungsstellung.

Grundbuchkosten: Nach Vornahme der Eintragungen durch Rechnungsstellung des Grundbuchamts.

Eine zeitversetzte Fälligkeit erfordert ausreichende Liquidität über einen Zeitraum von mehreren Monaten.

Berücksichtigung bei der Finanzierungsplanung

Die Kaufnebenkosten müssen von Beginn der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden:

Ermittlung des Gesamtkapitalbedarfs: Kaufpreis + geschätzte Nebenkosten nach Bundesland
Eigenkapitalprüfung: Verfügbare Eigenmittel abzüglich Liquiditätsreserve
Darlehensbedarf: Differenz zwischen Gesamtbedarf und Eigenkapital
Finanzierungsstruktur: Aufteilung auf verschiedene Darlehensformen

Eine realistische Kalkulation verhindert Finanzierungslücken nach Vertragsabschluss.

Weiterführende Informationen

Externe Quellen: