Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Die Kaufnebenkosten bezeichnen diejenigen Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Sie sind gesetzlich oder vertraglich bedingt und stellen eine erhebliche finanzielle Belastung dar, die bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden muss.

Überblick und Größenordnung

Die Gesamthöhe der Kaufnebenkosten variiert je nach Bundesland und individuellen Umständen zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht dies einem Betrag zwischen 40.000 und 60.000 Euro.

Diese Kosten sind vor oder unmittelbar nach Vertragsabschluss fällig und müssen zusätzlich zum Kaufpreis aufgebracht werden. Finanzierungsinstitute erwarten üblicherweise, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. Sie ist eine Landessteuer und wird von den Bundesländern individuell festgesetzt.

Steuersätze nach Bundesländern (Stand 2026):

Die Steuersätze variieren erheblich zwischen den Bundesländern. Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz. Die höchsten Steuersätze von 6,5 Prozent gelten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die übrigen Bundesländer liegen zwischen 5,0 und 6,0 Prozent. Mehrere Länder haben ihre Sätze in den letzten Jahren angepasst: Sachsen erhöhte zum 1.1.2023 von 3,5 auf 5,5 Prozent, Thüringen senkte zum 1.1.2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent, und Bremen hob zum 1.7.2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent an. Eine aktuelle Übersicht der GrESt-Sätze wird laufend gepflegt.

Beispielrechnung:

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer:

• In Bayern (3,5%): 14.000 Euro

• In Hessen (6,0%): 24.000 Euro

• In Nordrhein-Westfalen (6,5%): 26.000 Euro

Die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland beläuft sich auf 12.000 Euro, ausschließlich aufgrund des unterschiedlichen Steuersatzes.

Fälligkeit und Abwicklung:

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags, wird aber gemäß § 15 GrEStG erst einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Der Notar zeigt den Erwerb nach § 18 GrEStG beim zuständigen Finanzamt an; dieses erlässt anschließend den Steuerbescheid an den Käufer. In der Praxis trifft der Bescheid typischerweise vier bis sechs Wochen nach Beurkundung ein.

Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Notarkosten

Die Kosten für die notarielle Beurkundung sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie sind bundeseinheitlich und können nicht verhandelt werden.

Zusammensetzung:

Die Notarkosten umfassen:

• Beurkundung des Kaufvertrags

• Beantragung der Auflassungsvormerkung

• Abwicklung der Kaufpreiszahlung

• Eigentumsumschreibung im Grundbuch

• Bestellung von Grundschulden bei Finanzierung

Höhe:

Die Notarkosten betragen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom Umfang der Leistungen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen etwa 4.000 bis 6.000 Euro Notarkosten an.

Die Gebühren sind nach dem Wert des Kaufgegenstands gestaffelt und steigen bei höheren Kaufpreisen prozentual weniger stark an (degressiver Tarif).

Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt erhebt Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch. Diese Kosten fallen für folgende Vorgänge an:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung

• Eigentumsumschreibung auf den Käufer

• Eintragung von Grundschulden bei Fremdfinanzierung

• Löschung alter Belastungen

Höhe:

Die Grundbuchgebühren betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind dies ungefähr 2.000 Euro.

Notarkosten und Grundbuchkosten werden häufig zusammengefasst, da sie eng miteinander verbunden sind. Gemeinsam belaufen sie sich auf etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.

Maklerprovision

Falls die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde, fällt eine Provision an. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a–656d BGB die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Maklerverträge bedürfen der Textform, einseitige Belastungen des Käufers sind unzulässig, und bei Doppeltätigkeit darf vom Käufer höchstens der gleiche Anteil verlangt werden wie vom Verkäufer – in der Praxis wird damit häufig eine 50/50-Aufteilung vereinbart. Die Regelung wird umgangssprachlich oft als „Bestellerprinzip beim Kauf" bezeichnet, ist rechtlich aber strenger gefasst als das echte Bestellerprinzip im Mietrecht.

Höhe:

Die Maklerprovision ist regional unterschiedlich und wird frei verhandelt. Übliche Sätze liegen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer), die hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Käufer trägt somit üblicherweise 2,975 bis 3,57 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer hälftig geteilten Provision von 7,14 Prozent beträgt der Käuferanteil etwa 14.280 Euro.

Vermeidung:

Bei Privatverkäufen ohne Makler entfällt diese Kostenposition vollständig. Direktkäufe von Eigentümern oder Bauträgern sind daher aus Kostensicht vorteilhaft.

Beispielrechnung

Für eine Wohnimmobilie zum Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen mit Maklervermittlung:

Regionale Unterschiede

Die Gesamtbelastung durch Kaufnebenkosten variiert erheblich je nach Bundesland:

Niedrige Nebenkosten: In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Makler können die Nebenkosten auf etwa 5 Prozent begrenzt werden (Grunderwerbsteuer 3,5% + Notar/Grundbuch 1,5%).

Hohe Nebenkosten: In Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und hoher Maklerprovision können die Nebenkosten bis zu 15 Prozent erreichen.

Diese erheblichen regionalen Unterschiede sollten bei standortübergreifenden Kaufentscheidungen berücksichtigt werden.

Weitere mögliche Kosten

Neben den standardmäßigen Kaufnebenkosten können zusätzliche Ausgaben anfallen:

Baugutachten: Die Beauftragung eines Bausachverständigen zur Objektprüfung vor Kaufentscheidung kostet zwischen 500 und 2.000 Euro, abhängig vom Prüfungsumfang.

Finanzierungsnebenkosten: Bereitstellungszinsen der finanzierenden Bank, Kosten für Objektwertermittlung, Kontoführungsgebühren und eventuell Vermittlungsgebühren.

Umzugskosten: Professionelle Umzüge können mehrere tausend Euro kosten und sollten zeitlich eingeplant werden.

Renovierungsarbeiten: Bei nicht bezugsfertigen Immobilien fallen oft unmittelbar Renovierungs- oder Modernisierungskosten an.

Finanzierung der Kaufnebenkosten

Finanzierungsinstitute unterscheiden zwischen Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Der Kaufpreis kann durch Grundpfandrechte besichert werden, die Nebenkosten hingegen nicht, da sie keinen dinglichen Gegenwert schaffen.

Eigenkapitalanforderung:

Banken erwarten üblicherweise, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt werden. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten plus einen Sicherheitspuffer sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Empfohlen werden 20 Prozent des Gesamtaufwands.

Vollfinanzierung:

Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) sind prinzipiell möglich, erfordern jedoch:

• Exzellente Bonität

• Gesichertes, überdurchschnittliches Einkommen

• Erhebliche Zinsaufschläge (0,3 bis 1,0 Prozentpunkte)

• Längere Zinsbindungsfristen

Die höheren Zinskosten einer Vollfinanzierung summieren sich über die Laufzeit auf erhebliche Mehrkosten.

Steuerliche Behandlung

Selbstgenutzte Immobilien:

Kaufnebenkosten für eigengenutzte Wohnimmobilien sind steuerlich nicht absetzbar. Sie gehören zu den privaten Anschaffungskosten und mindern weder das zu versteuernde Einkommen noch können sie als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

Vermietete Immobilien:

Bei vermieteten Objekten werden die Kaufnebenkosten den Anschaffungskosten zugerechnet und – soweit sie auf den Gebäudeanteil entfallen – über die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA). Der Grund- und Bodenanteil ist nicht abschreibbar. Die Aufteilung erfolgt regelmäßig nach der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Der lineare AfA-Satz beträgt für Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 drei Prozent jährlich; für Bestandsgebäude gelten die bisherigen Sätze (regelmäßig zwei Prozent). Die jährliche Abschreibungsquote ist gering und entfaltet nur langfristige steuerliche Wirkung.

Möglichkeiten zur Kostenreduzierung

Kauf ohne Makler: Bei Privatverkäufen oder Direktkauf vom Bauträger entfällt die Maklerprovision vollständig. Dies kann mehrere zehntausend Euro einsparen.

Bewegliche Gegenstände separat ausweisen: Einbauküchen, Möbel und andere bewegliche Wirtschaftsgüter können im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Für diese Positionen fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Die separate Ausweisung muss realistisch sein. Während 15.000 Euro für eine hochwertige Einbauküche plausibel sind, würden 80.000 Euro für Inventar bei einer 200.000-Euro-Wohnung vom Finanzamt nicht anerkannt.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage geht mit auf den Käufer über. Nach dem BFH-Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) mindert der anteilige Rücklagenbetrag jedoch nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – die frühere gegenteilige Auffassung der Finanzverwaltung ist überholt. Eine Steuerersparnis lässt sich auf diesem Wege nicht erzielen.

Zeitpunkt der Fälligkeit

Die verschiedenen Kostenkomponenten werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig:

Maklerprovision: Üblicherweise bei oder kurz nach Vertragsabschluss, gemäß den Vereinbarungen im Maklervertrag.

Grunderwerbsteuer: Vier bis sechs Wochen nach notarieller Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids mit angegebener Zahlungsfrist.

Notarkosten: Die Gebühren werden gemäß § 10 GNotKG mit Beendigung des jeweiligen Geschäfts fällig und können bereits vor der Eigentumsumschreibung in Rechnung gestellt werden. Die Einforderung erfolgt nur auf Grundlage einer unterschriebenen Kostenberechnung (§ 19 GNotKG). In der Praxis fallen Teilrechnungen für Beurkundung, Vollzug und Grundschuldbestellung zu unterschiedlichen Zeitpunkten an.

Grundbuchkosten: Nach Vornahme der Eintragungen durch Rechnungsstellung des Grundbuchamts.

Eine zeitversetzte Fälligkeit erfordert ausreichende Liquidität über einen Zeitraum von mehreren Monaten.

Berücksichtigung bei der Finanzierungsplanung

Die Kaufnebenkosten müssen von Beginn der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden:

1. Ermittlung des Gesamtkapitalbedarfs: Kaufpreis + geschätzte Nebenkosten nach Bundesland

2. Eigenkapitalprüfung: Verfügbare Eigenmittel abzüglich Liquiditätsreserve

3. Darlehensbedarf: Differenz zwischen Gesamtbedarf und Eigenkapital

4. Finanzierungsstruktur: Aufteilung auf verschiedene Darlehensformen

Eine realistische Kalkulation verhindert Finanzierungslücken nach Vertragsabschluss.

Weiterführende Informationen

• Grunderwerbsteuer

• Notarkosten

• Kaufvertrag

• Erwerbsnebenkosten

Externe Quellen:

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

• Bundesnotarkammer