Das Immobilien-Exposé

Das Exposé ist ein Verkaufsprospekt, das potenzielle Käufer oder Mieter über wesentliche Eigenschaften einer Immobilie informiert. Es dient als erste Informationsquelle und Entscheidungsgrundlage für Interessenten, ob eine Besichtigung in Betracht kommt.

Definition und Funktion

Ein Immobilien-Exposé ist eine strukturierte Darstellung der Objekteigenschaften, die vom Verkäufer, Makler oder Verwalter erstellt wird. Es fasst objektbezogene Daten zusammen und präsentiert diese in textlicher und bildlicher Form.

Typische Bestandteile eines Exposés umfassen:

Fotografische Dokumentation der Immobilie (Außenansicht, Innenräume, Umgebung)
Objektbeschreibung mit Lagedaten
Grundrisse mit Raumaufteilung
Flächenangaben (Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksgröße)
Baujahr und baulicher Zustand
Kaufpreis oder Mietpreis
Ausstattungsmerkmale
Angaben zum Energieausweis
Kontaktinformationen des Anbieters

Exposés werden in verschiedenen Formaten verbreitet: als digitale PDF-Dokumente, auf Online-Immobilienportalen, als gedruckte Broschüren oder als Teil von Präsentationsmappen.

Rechtliche Bedeutung und Haftung

Das Exposé ist kein rechtsverbindlicher Vertragsbestandteil. Die darin enthaltenen Angaben begründen grundsätzlich keine Garantiepflichten des Verkäufers. Dennoch können falsche oder irreführende Angaben rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Haftung bei falschen Angaben:

Bei arglistiger Täuschung durch vorsätzlich falsche Angaben im Exposé kann der Kaufvertrag gemäß § 123 BGB angefochten werden. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer oder Makler die Unrichtigkeit der Angaben kannte und der Käufer aufgrund dieser Angaben den Vertrag geschlossen hat.

Auch fahrlässige Falschangaben können Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB begründen. Makler haften für unzureichend geprüfte Informationen, die sie an Interessenten weitergeben.

Abgrenzung zwischen Tatsachen und Werbung:

Werbliche Formulierungen und subjektive Werturteile unterliegen einem anderen rechtlichen Maßstab. Aussagen wie "attraktive Wohnlage" oder "gepflegter Zustand" sind als verkaufsfördernde Beschreibungen einzuordnen und rechtlich unverbindlich. Konkrete Tatsachenbehauptungen zu Baujahr, Fläche oder technischem Zustand müssen hingegen der Wahrheit entsprechen.

Gesetzliche Pflichtangaben nach GEG

Gemäß § 87 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das seit dem 1. November 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat, müssen Immobilienanzeigen bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung bestimmte energetische Angaben enthalten, sofern zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ein gültiger Energieausweis vorliegt.

Verpflichtende Angaben für Wohngebäude:

Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energieträger für die Heizung des Gebäudes
Baujahr des Wohngebäudes
Energieeffizienzklasse (sofern im Energieausweis ausgewiesen)

Rechtsfolgen bei Verstößen:

Die Nichtangabe der energetischen Pflichtdaten stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Nach § 108 GEG können Verstöße mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro geahndet werden. In der Praxis erfolgen Kontrollen allerdings selten.

Das Fehlen energetischer Angaben im Exposé kann auf verschiedene Probleme hindeuten: fehlenden Energieausweis, ungünstige Energiewerte oder mangelhafte Professionalität des Anbieters. Interessenten sollten in solchen Fällen explizit nach den Energiedaten fragen.

Fotografie und visuelle Darstellung

Die fotografische Präsentation in Exposés folgt verkaufsfördernden Prinzipien und zeigt die Immobilie aus vorteilhafter Perspektive. Interessenten sollten sich der gängigen Darstellungstechniken bewusst sein:

Weitwinkelobjektive: Durch den Einsatz von Weitwinkelobjektiven erscheinen Räume größer als sie tatsächlich sind. Diese Technik kann optisch erhebliche Raumwirkungen erzeugen, die nicht den realen Dimensionen entsprechen. Ein Abgleich der Quadratmeterangaben mit dem Grundriss ist zur realistischen Einschätzung erforderlich.

Perspektivenwahl: Die Fotografie konzentriert sich auf attraktive Ansichten und Ausblicke. Weniger vorteilhafte Aspekte werden typischerweise nicht dokumentiert. Eine vollständige Raumdarstellung erfolgt selten.

Bildbearbeitung: Digitale Nachbearbeitung zur Optimierung von Helligkeit, Farbgebung und Bildausschnitt ist üblich und zulässig. Weitergehende Manipulationen wie das Entfernen von Objekten oder erhebliche Veränderungen können jedoch täuschend wirken.

Aktualität der Aufnahmen: Exposéfotos können älter sein und nicht den aktuellen Zustand dokumentieren. Veränderungen durch Abnutzung, fehlende Pflege oder bauliche Eingriffe werden nicht zwangsläufig durch aktuelle Aufnahmen ersetzt.

Eine kritische Betrachtung der Bildmaterialien unter Berücksichtigung dieser Faktoren ist empfehlenswert. Die persönliche Besichtigung bleibt die verlässlichste Informationsquelle über den tatsächlichen Objektzustand.

Wohnflächenangaben

Wohnflächenangaben in Exposés weichen häufig von der tatsächlichen Fläche ab. Empirische Untersuchungen zeigen signifikante Abweichungen, wobei Überschätzungen überwiegen.

Ursachen für Abweichungen:

Es existieren unterschiedliche Berechnungsmethoden für Wohnflächen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt als Standard und sieht folgende Regelungen vor: Balkone und Terrassen werden zu 25 Prozent angerechnet, Räume mit einer Höhe unter zwei Metern bleiben unberücksichtigt oder fließen je nach Höhe anteilig ein.

Abweichend verwenden manche Anbieter die DIN 277 (Bruttogrundfläche) oder eigene Berechnungsmethoden, die zu höheren Flächenwerten führen. Diese methodischen Unterschiede können erhebliche Differenzen verursachen.

Rechtliche Relevanz:

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, kann dies einen rechtlich relevanten Mangel darstellen, da der Quadratmeterpreis unmittelbar kaufpreisbestimmend ist. Der in Kaufverträgen übliche Gewährleistungsausschluss erschwert allerdings die Durchsetzung von Ansprüchen, sofern keine arglistige Täuschung vorliegt.

Empfehlung: Eine eigenständige Überprüfung der Wohnfläche vor Vertragsschluss durch Nachmessung oder die Anforderung eines bemaßten Grundrisses ist ratsam.

Lagebeschreibungen und Infrastrukturangaben

Lagebeschreibungen in Exposés verwenden häufig standardisierte Formulierungen wie "ruhige Wohnlage", "verkehrsgünstig angebunden" oder "zentrale Lage". Diese Begriffe sind interpretationsoffen und unterliegen subjektiven Wertungen.

Präzisierung durch konkrete Angaben:

Interessenten sollten konkrete Informationen einholen:

Entfernungen zu öffentlichen Verkehrsmitteln in Metern oder Minuten
Standorte von Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten
Verkehrsaufkommen in der Straße und Lärmbelastung
Nahegelegene gewerbliche Nutzungen oder Infrastruktureinrichtungen

Eigenrecherche:

Digitale Kartendienste, Bebauungspläne und Ortsbegehungen zu verschiedenen Tageszeiten ermöglichen eine realistische Beurteilung der Lage. Die tatsächliche Wohnqualität lässt sich aus standardisierten Exposébeschreibungen kaum ableiten.

Interpretationsbedürftige Formulierungen

Bestimmte Formulierungen in Exposés haben spezifische Bedeutungen, die Interessenten kennen sollten:

"Ideal für Handwerker": Deutet auf erheblichen Renovierungs- oder Modernisierungsbedarf hin.

"Ausbaufähig" oder "Mit Entwicklungspotenzial": Hinweis auf notwendige Investitionen zur Nutzbarkeit oder Wertsteigerung.

"Liebhaberobjekt": Immobilie mit eingeschränkter Marktgängigkeit oder ungewöhnlichen Eigenschaften, möglicherweise überteuerter Angebotspreis.

"Preis auf Anfrage": Verkäufer testet Marktnachfrage oder Kaufpreis liegt deutlich über vergleichbaren Objekten.

Diese Umschreibungen sollten als Hinweis auf genaueren Prüfungsbedarf verstanden werden.

Fehlende Informationen als Indikator

Das Fehlen bestimmter Informationen im Exposé kann aufschlussreich sein:

Fehlender Energieausweis: Möglicherweise nicht vorhanden oder ungünstige Energiewerte
Keine Innenaufnahmen: Hinweis auf renovierungsbedürftigen Zustand oder unattraktive Raumaufteilung
Fehlende Baujahranga be: Immobilie älter als erwünscht
Keine Angabe zum Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Möglicherweise überdurchschnittlich hohe Nebenkosten
Fehlende Grundrisse: Unvorteilhafte Raumaufteilung oder ungünstige Proportionen

Fehlende Angaben sollten im direkten Kontakt mit dem Anbieter hinterfragt werden.

Vergleich mit der Besichtigungsrealität

Das Exposé sollte zur Besichtigung mitgebracht und mit der vorgefundenen Realität abgeglichen werden:

Übereinstimmung von Grundriss und tatsächlicher Raumaufteilung
Größenwirkung der Räume im Vergleich zur fotografischen Darstellung
Zutreffendheit der Lagebeschreibung
Vorhandensein der aufgeführten Ausstattungsmerkmale

Festgestellte Abweichungen sollten dokumentiert und thematisiert werden. Sie können Anhaltspunkte für Kaufpreisverhandlungen bieten oder auf systematische Falschdarstellung hindeuten.

Beweissicherung und Dokumentation

Die Aufbewahrung des Exposés nach dem Immobilienerwerb ist aus mehreren Gründen ratsam:

Bei späterem Bekanntwerden falscher Angaben dient das Exposé als Beweismittel für die getätigten Aussagen des Verkäufers oder Maklers. Erhebliche Abweichungen bei Wohnfläche, Baujahr oder zugesicherten Eigenschaften können Ansprüche begründen, deren Nachweis das Exposé erleichtert.

Praktische Empfehlungen für Interessenten

Mehrere Informationsquellen nutzen: Identische Objekte werden häufig auf verschiedenen Immobilienportalen mit teilweise unterschiedlichen Angaben angeboten. Abweichungen sollten hinterfragt werden.

Schriftliche Kommunikation führen: Anfragen und Antworten zu kritischen Punkten sollten schriftlich (E-Mail) erfolgen und archiviert werden. Mündliche Zusagen sind schwer nachweisbar.

Kritische Distanz wahren: Exposés sind verkaufsfördernde Werbematerialien. Eine nüchterne Betrachtung unter Konzentration auf objektive Faktoren ist angezeigt.

Konkrete Zahlen einfordern: Messbare Daten wie Quadratmeterangaben, Baujahr, Hausgeld und Energiekennwerte sind überprüfbar und rechtlich relevanter als Werbetexte.

Fachliche Prüfung: Bei ernstlichem Kaufinteresse sollte ein Bausachverständiger hinzugezogen werden. Das Exposé ersetzt keine fachliche Begutachtung.

Weiterführende Informationen

Für detaillierte Informationen zum Immobilienkauf siehe:

Externe Quellen: