Formalien beim Notar

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, der Preis ist verhandelt, die Finanzierung steht. Jetzt fehlt nur noch der Gang zum Notar. Aber was erwartet Sie dort? Welche Formalien müssen eingehalten werden? Und was passiert, wenn etwas schiefgeht?

Warum brauchen Sie überhaupt einen Notar?

In Deutschland ist die Sache klar geregelt: Ohne Notar kein Immobilienkauf. Das steht in Paragraph 311b Absatz 1 des Buergerlichen Gesetzbuchs. Jeder Kaufvertrag über Grundstücke, Haeuser oder Eigentumswohnungen muss notariell beurkundet werden.

Das hat gute Gründe. Der Gesetzgeber will beide Seiten schützen. Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Da soll niemand übers Ohr gehauen werden.

Der Notar prüft den Vertrag auf rechtliche Fallstricke. Er erklärt beiden Parteien, worauf sie sich einlassen. Und er sorgt dafür, dass der Eigentumsübergang sauber über die Buehne geht.

Ohne Beurkundung ist der Kaufvertrag zunächst unwirksam. Ein Formmangel führt zur Nichtigkeit nach Paragraph 125 BGB. Allerdings gibt es eine Heilungsmöglichkeit: Wenn die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch vollzogen wird, wird der Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig - allerdings erst ab diesem Zeitpunkt, nicht rückwirkend (Paragraph 311b Absatz 1 Satz 2 BGB).

Die wichtigsten Unterlagen

Bevor Sie zum Notar gehen, sollten Sie einige Dinge zusammenstellen. Das Wichtigste ist Ihr Ausweis. Personalausweis oder Reisepass, beides geht. Ohne Identitaetsnachweis keine Beurkundung.

Außerdem brauchen Sie Ihre Steuer-Identifikationsnummer. Die wird für die Veräußerungsanzeige an das Finanzamt benötigt. Nach Paragraph 20 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG muss der Notar sowohl die Steuer-ID des Verkäufers als auch die des Käufers an das Finanzamt melden. Ohne diese Angaben kann die Anzeige nicht korrekt erfolgen.

Von der Immobilie selbst sollten vorliegen:

Ein aktueller Grundbuchauszug
Der Energieausweis (gesetzliche Pflicht nach GEG)
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Aktuelle Protokolle der Eigentuemversammlungen
Die Wirtschaftsplaene der letzten Jahre

Der Notar kuemmert sich in der Regel selbst um den Grundbuchauszug. Aber es schadet nicht, wenn Sie einen aktuellen dabei haben. So können Sie vergleichen, ob alles stimmt.

Zum Energieausweis: Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsabschluss unverzüglich übergeben (Paragraph 80 Absatz 4 GEG). Bereits in Immobilienanzeigen müssen bestimmte Pflichtangaben zum Energieausweis stehen (Paragraph 87 GEG). Verstöße können mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Der Vertragsentwurf kommt vorher

Eine wichtige Formalitaet: Sie bekommen den Vertragsentwurf vor dem Termin. Das ist gesetzlich geregelt, aber differenzierter als oft dargestellt.

Bei Verbraucher-Immobilienverträgen (also wenn ein Verbraucher von einem Unternehmer kauft, etwa von einem Bauträger) soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vom Notar zugesandt werden (Paragraph 17 Absatz 2a BeurkG). Das ist eine Regelfrist, keine starre Mindestfrist. Eine Unterschreitung ist nur aus sachlichen Gründen zulässig und muss vom Notar in der Urkunde dokumentiert werden.

Wichtig: Bei Verkäufen von Privat an Privat gilt diese Zwei-Wochen-Regel nicht. Hier gibt es keine gesetzliche Vorlaufzeit, auch wenn viele Notare den Entwurf dennoch rechtzeitig zusenden.

Nützen Sie die Zeit! Lesen Sie den Vertrag gründlich durch. Markieren Sie Stellen, die Sie nicht verstehen. Notieren Sie Fragen. Wenn etwas nicht stimmt oder fehlt, sprechen Sie es vor dem Termin mit dem Notar an.

Die Vorlaufzeit hat einen wichtigen Sinn: Sie soll Übereilung verhindern. Niemand soll unter Druck einen Vertrag unterschreiben, den er nicht verstanden hat.

Der Ablauf am Tag der Beurkundung

Der eigentliche Notartermin dauert in der Regel 45 Minuten bis eine Stunde. Manchmal länger, wenn es kompliziert wird oder viele Fragen auftauchen.

Der Notar liest den gesamten Vertrag vor. Wort für Wort. Das ist gesetzlich vorgeschrieben (Paragraph 13 BeurkG). Das klingt nach einer Fleissarbeit, hat aber seinen Sinn. So wird sichergestellt, dass beide Parteien wissen, was drinsteht.

Nach jedem Abschnitt können Sie Fragen stellen. Der Notar muss erklären, was die Klauseln bedeuten. Er darf nicht weitermachen, wenn jemand etwas nicht verstanden hat.

Sind alle Fragen geklärt, unterschreiben beide Parteien. Der Notar setzt sein Siegel darunter. Ab diesem Moment ist der Kaufvertrag schuldrechtlich wirksam.

Wichtig zu wissen: Das Eigentum an der Immobilie geht damit noch nicht über. Der Eigentumsübergang erfolgt erst später durch die Auflassung (die dingliche Einigung) und die Eintragung ins Grundbuch (Paragraph 873 BGB). Der notariell beurkundete Kaufvertrag verpflichtet die Parteien lediglich zur Übereignung.

Was der Notar alles erklärt

Der Notar ist zur Aufklärung verpflichtet. Er muss beide Seiten über die rechtlichen Folgen informieren. Das umfasst:

Die Bedeutung der Auflassungsvormerkung
Wann der Kaufpreis fällig wird
Wie der Eigentumsübergang funktioniert
Welche Kosten auf wen zukommen
Was passiert, wenn eine Seite nicht zahlt

Besonders wichtig sind Hinweise auf Risiken. Etwa wenn ein Gewährleistungsausschluss im Vertrag steht. Oder wenn Belastungen im Grundbuch eingetragen sind.

Der Notar ist neutral. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Aber er muss sicherstellen, dass keine Seite benachteiligt wird.

Nach der Unterschrift

Mit der Unterschrift ist es nicht getan. Der Notar hat noch einiges zu erledigen:

Zuerst beantragt er beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Die schützt den Käufer davor, dass die Immobilie nochmal an jemand anderen verkauft wird.

Dann prüft er, ob alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Sind bestehende Grundschulden zu loeschen? Braucht es Genehmigungen?

Erst wenn alles geklärt ist, schickt er die Fälligkeitsmitteilung raus. Das ist das Signal für den Käufer: Jetzt darfst du zahlen.

Nach Zahlungseingang kuemmert sich der Notar um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das dauert nochmal einige Wochen bis Monate.

Zeitlicher Ablauf

Die Zeitraeume variieren erheblich und hängen von vielen Faktoren ab. Es gibt keine gesetzlich festgelegten Fristen. Die folgenden Angaben sind typische Praxiswerte als Orientierung:

Nach der Beurkundung vergehen etwa vier bis acht Wochen, bis die Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht. Dann kommt die Fälligkeitsmitteilung.

Von der Zahlung bis zur Schlüsselübergabe dauert es meist ein bis zwei Wochen, je nach Vereinbarung im Vertrag.

Die endgueltige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch kann dann nochmal drei bis vier Monate in Anspruch nehmen. Manchmal sogar länger, wenn das Grundbuchamt überlastet ist.

Insgesamt müssen Sie vom Notartermin bis zum vollständigen Abschluss mit drei bis sechs Monaten rechnen. In Einzelfällen kann es auch schneller oder langsamer gehen.

Wenn jemand nicht kommen kann

Es kommt vor, dass nicht alle Beteiligten beim Termin dabei sein können. Das ist kein Grund zur Panik. Es gibt Lösungen.

Eine Möglichkeit ist die Vertretung durch einen Bevollmaechtigten. Grundsätzlich ist eine Vollmacht formfrei (Paragraph 167 Absatz 2 BGB). Allerdings verlangt das Grundbuchamt für Vertretungserklärungen, die zur Eintragung benötigt werden, regelmäßig öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (Paragraph 29 GBO). In der Praxis empfiehlt sich daher eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht, um Probleme bei der späteren Grundbucheintragung zu vermeiden.

Alternativ kann der Vertretene den bereits beurkundeten Vertrag auch nachträglich notariell genehmigen (Paragraph 177 BGB). Bis zur Genehmigung schwebt der Vertrag.

Eine weitere Möglichkeit: Der Vertrag kann getrennt beurkundet werden. Erst unterschreibt eine Partei, dann die andere. Das verursacht aber zusätzliche Kosten.

Bei Ehepaaren oder Lebenspartnern, die gemeinsam kaufen, müssen grundsätzlich beide unterschreiben oder einer den anderen ordnungsgemäß vertreten.

Die Kosten

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz. Das heißt: Alle Notare berechnen für die gleichen Leistungen das Gleiche. Preisvergleiche lohnen sich nicht, einzelne Positionen und Auslagen können aber je nach Aufwand variieren.

Als Faustregel gelten etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa ob eine Grundschuld bestellt wird, ob ein Notaranderkonto geführt wird und wie umfangreich die Betreuung ist.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wären das also etwa 4.500 bis 6.000 Euro. Die Gebühren sind degressiv gestaffelt, das heißt: Bei höheren Kaufpreisen sinkt der prozentuale Anteil tendenziell.

Der Käufer trägt in der Regel die Kosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer zahlt üblicherweise nur die Loeschung seiner alten Grundschulden. Rechtlich können die Parteien aber auch abweichende Vereinbarungen treffen.

Wer wählt den Notar?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, wer den Notar aussucht. Theoretisch können Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Notar wählen. In der Praxis wählt meist der Käufer den Notar aus - schließlich trägt er in der Regel auch die Kosten.

Der Makler schlaegt oft einen Notar vor. Das ist praktisch, aber Sie sind nicht daran gebunden. Wenn Sie einen eigenen Notar bevorzugen, ist das Ihr gutes Recht.

Wichtig: Der Notar muss unparteiisch sein und beide Seiten neutral beraten (Paragraph 14 BNotO). Er darf keine der Parteien bevorzugen. Wenn Sie das Gefühl haben, dass etwas nicht stimmt, sprechen Sie es an.

Typische Fehler vermeiden

Einige Dinge gehen beim Notartermin regelmäßig schief:

Zu wenig Zeit eingeplant. Der Termin dauert länger als gedacht, und Sie haben danach einen wichtigen Anschlusstermin. Planen Sie Puffer ein.

Den Vertragsentwurf nicht gelesen. Sie sitzen beim Notar und verstehen nichts. Dann müssen Sie entweder dumme Fragen stellen oder blind unterschreiben. Beides ist unangenehm.

Keine Fragen stellen. Aus falscher Höflichkeit nicken viele alles ab. Dabei ist das der Moment, wo Sie nachfragen dürfen und sollen.

Unterlagen vergessen. Ohne Ausweis keine Beurkundung. Auch die Steuer-Identifikationsnummer sollten Sie parat haben.

Energieausweis und WEG-Unterlagen nicht vorab geprüft. Gerade bei Eigentumswohnungen ist es wichtig, Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftspläne schon vor dem Termin gründlich durchzusehen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Fazit

Der Notartermin ist kein Hexenwerk, aber auch kein Spaziergang. Die Formalien sind streng, und das aus gutem Grund. Ein Immobilienkauf ist eine ernste Angelegenheit.

Bereiten Sie sich vor. Lesen Sie den Vertragsentwurf. Stellen Sie Fragen. Nehmen Sie sich Zeit.

Der Notar ist da, um beiden Seiten zu helfen. Nützen Sie das. Am Ende sollen alle zufrieden aus dem Termin gehen - mit einem wasserdichten Vertrag in der Hand.